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  1. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil la clausola che citi: "l'obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario", è quella dello schema approvato con la Deliberazione 1929/1983. Non ho capito se concordi con me o meno, ma io leggo che "i terzi aventi causa dal concessionario" sono semplicemente i "primi acquirenti" poiché il "concessionario" è il Costruttore o la Cooperativa. Inoltre "a favore", secondo me, indica un vantaggio e non un vincolo per i "primi acquirenti".
    Quando ho fatto il rogito del mio appartamento, anche se NON ho firmato alcuna clausola di "ben conoscere ed accettare" la Convenzione e/o la Legge 865/71, ho preteso di avere una copia della Convenzione, anche se il Costruttore me l'ha fatta avere solo pochi giorni prima del rogito ed, ormai, avevo già versato tutta la quota in conto capitale, gli interessi di preammortamento gonfiati, la "prenotazione" all'agenzia, e tutta un'altra serie di oneri forfettari con le causali più fantasiose, quindi non potevo più fare altro che firmare il rogito per non perdere tutto. Francamente, quella clausola l'ho letta decine di volte e l'ho fatta anche leggere ad un mio parente Notaio, che opera in un'altra regione, e la presenza di un vincolo a mio carico come "terzo avente causa dal concessionario" non eravamo riusciti a vederlo, ma abbiamo solo visto una potenziale fregatura dato che, in mancanza della Lista dei prezzi massimi era impossibile controllare che il vantaggio a mio favore fosse stato effettivamente applicato con un prezzo rispondente alla procedura di calcolo riportata in Convenzione, ma potevo solo stimarla facendo da me il calcolo del prezzo massimo che risultava un bel po' inferiore a quanto stavo pagando l'appartamento!
     
  2. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil credo che nell'altro mio post venga fuori la motivazione alla base della sentenza della Corte Costituzionale che aveva una sua validità ai tempi di quell'aborto di Legge sull'"Equo Canone" (che scontentava sia i proprietari, per i quali diventava inutile affittare dato che non si pagavano neppure le spese di ripristino quando l'inquilino andava via, sia i potenziali inquilini, dato che trovare una casa in affitto ad "Equo Canone" era la classica "mission impossible", e che, a suo tempo, non ha ottenuto altro che il proliferare degli affitti in nero). Infatti aveva poco senso avere, per l'edilizia convenzionata/agevolata, un limite massimo del canone di locazione più alto di quello degli alloggi fuori dai PdZ ...
    In altre parole, la Sentenza della Corte Costituzionale non rimetteva l'edilizia convenzionata/agevolata nel "calderone" dell'ERP (che comunque restava esclusa dall'applicazione della Legge 392/78 in base al punto (b) dell'art. 26), ma semplicemente rendeva la Legge 392/78 applicabile agli alloggi di edilizia convenzionata per evitare la palese iniquità che ho citato sopra.
    Resta però la questione che la Sentenza della Corte Costituzionale, poteva andar bene per le Convenzioni secondo lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 (che richiamano semplicemente la Legge 392/78 e sue s.m.i), ma creava un bel problema di incongruenza con le convenzioni di alcuni comuni e con quelle di Roma stipulate secondo schemi approvati successivamente che specificavano una percentuale del 4.5% invece del 3,85% della Legge 392/78 ...
     
  3. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil purtroppo il comma 49-bis si attorciglia un po' su se stesso. A quale virgola ti riferisci di preciso?
    Secondo me la vera intersecazione fra Affrancazione e Trasformazione, più che nel comma 49-bis, c'è nel comma 49-ter che estende il comma 49-bis alle convenzioni
    previste dall'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dato che tali sono le Convenzioni sostitutive per la Trasformazione. In effetti ritengo che, nell'ottica di ulteriore liberalizzazione con la quale il Legislatore ha aggiunto i due commi 49-bis e 49-ter, quest'ultimo comma serve proprio per anticipare la liberazione da tutti i vincoli senza aspettare i 20 anni che, per le Convenzioni originaria più recenti bisognerebbe comunque attendere anche nel caso della Trasformazione. Invece, il comma 49-bis, servirebbe solo per anticipare l'eliminazione del solo vincolo di prezzo massimo per le convenzioni in diritto di superficie (prive di trasformazione) oppure per le convenzioni in diritto di proprietà ante legge 179/1992 che contenevano ancora vincoli a volte più stringenti delle convenzioni in diritto di superficie. A tale proposito secondo come lo leggo io il comma 49-bis NON è applicabile alle convenzioni in diritto di proprietà successive alla Legge 179/1992 (siano esse originariamente in diritto di proprietà oppure risultanti dalla Trasformazione).
     
  4. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil come avevo già scritto in una precedente risposta concordo che il canone applicabile sia quello "concertato". Posso chiederti il motivo della tua titubanza nella frase "Anche se l'ambito non è specificatamente lo stesso"?
    Invece secondo me l'edilizia agevolata rientra pienamente nell'ambito dell'allegato A relativo alla delibera della giunta della regione Lazio 527/2003 che hai postato. Infatti nel titolo "DIRETTIVE E INDIRIZZI PER L’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA FRUENTI DEI CONTRIBUTI PREVISTI DAL DECRETO MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 27 dicembre 2001, n. 2523 DI CUI ALLA D.G.R.L. 20 giugno 2003 n. 527 DA ATTUARSI DA COOPERATIVE EDILIZIE, IMPRESE DI COSTRUZIONE E RELATIVI CONSORZI, COMUNI E A.T.E.R." sono anche contemplate le Cooperative e le Imprese di costruzione siamo quindi nel caso degli Interventi Edilizi tipo PEEP. Eventualmente, ci sarebbe da chiedersi se, addirittura, in caso di assenza di contributi pubblici (cioè edilizia "convenzionata", ma non "agevolata") non fosse addirittura applicabile il canone libero per le vecchie Convenzioni che fanno un semplice riferimento alla Legge 392/78 con la clausola aggiuntiva di "sue s.m.i." ...
     
  5. MissRossella

    MissRossella Membro Junior

    Privato Cittadino
    @Santi60 potresti cortesemente postare il link del video? ti ringrazio.
     
  6. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil non tener conto della mia domanda preceddnte ho capito che ti riferisci al fatto che si tratta di interventi fruenti dei contributi previsti dal DM delle Infrastrutture e Trasporti nr. 2523/2001 invece del classico art. 35 della Legge 865/1971.
     
  7. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ecco il link
     
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  8. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Il mio dubbio che come terzi aventi causa si riferisca "anche" a tutti i successivi acquirenti, è proprio quell'"anche" che non avrebbe senzo se riferito solo al primo.
     
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  9. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    E un problema di sintassi e punteggiatura, un po' come avviene per la lettura del comma 48, dove l'abattimento facoltativo viene riferito al valore venale appena citato, e quindi sotituirebbe un abbattimento ulteriore del 50%, mentre la corte dei conti sezione delle autonomie, arrampicandosi sugli specchi, la riferisce al corrispettivo di affrancazione e quindi considera l'abattimento facoltativo come ulteriore abbattimento del 10% al 40% stabilito per legge.
    Il 49bis recita "...per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. ...".
    Letto così sembra che il corrispettivo di affrancazione deve essere una percentuale del corrispettivo per la trasformazione, descritto al comma 48, che sarebbe anche logico e questa è stata la tesi sostenuta qui da diversi utenti, ma che non trova riscontri in norme che regolino questa percemtuale.
    Se invece dopo dopo il termine corrispettivo si aggiunge una virgola "...in misura pari ad una percentuale del corrispettivo, risultante dall'applicazione del comma 48. ...", allora quel "risultante" non si riferisce più al corrispettivo di trasformazione ma a quello di affrancazione, slegandolo del tutto dalla trasformazione e, nella pratica, è così.
     
  10. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    La mia interpretazione di terzi è un po' diversa. Infatti, non dimentichiamoci che le parti della Convenzione sono solo due (tutti gli altri sono "terzi"):
    1. Il Comune;
    2. La Cooperativa o l'Impresa costruttrice ("concessionario").
    Successivamente il "concessionario", dopo aver assolto a tutti i suoi obblighi previsti dalla Convenzione con il Comune ed aver realizzato l'immobile, può cedere gli appartamenti a "terzi", rispettando certi vincoli (il prezzo massimo e le caratteristiche dei "terzi", salvo altri eventuali clausole), e tali "terzi" diventano i suoi "aventi causa". Ovviamente si parla di "terzi" al plurale poiché non ho mai visto un Immobile in Diritto di superficie costituito da un solo appartamento :) ...
    Almeno questo è quello che penso come interpretazione della clausola in Convenzione.
    Che poi questa clausola, alla luce della Sentenza 18135, sia completamente errata, è tutta un'altra questione, ma la responsabilità è tutta del Comune di Roma che ha approvato uno schema di Convenzione con la Deliberazione 1929/1983 fatta in questo modo e, secondo me, considerando la prassi successivamente applicata dal Comune di Roma (vedi "nulla osta etc...), l'intento di coloro che hanno scritto lo schema in questo modo era proprio quello di condurre il gioco proprio in questo modo e cioè evitare di applicare il vincolo del prezzo massimo ai successivi passaggi di proprietà e ci sarebbero anche riusciti per chissà quanto tempo se non ci fosse stata quella causa che è arrivata in Cassazione a Sezioni Unite.
    Se, invece, avessero voluto applicare il vincolo del prezzo massimo a tutte le compravendite successive, avrebbero potuto scrivere la clausola in modo molto più chiaro e puntuale. Secondo me, la ragione alla base di una clausola scritta in modo così sibillino sta proprio nel fatto che tutti questi appartamenti sarebbero rimasti invenduti a meno di non applicare prezzi massimi di cessione davvero "agevolati" e palesemente convenienti, cosa che, palesemente, non sono mai stati e, nella maggior parte dei casi, i prezzi di massimi di cessione NON sono mai stati applicati neanche ai primi acquirenti/Assegnatari.
    Se la clausola in oggetto fosse stata più chiara, l'avresti comprato l'appartamento? Io NO!
     
  11. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    L'ho ribadito più volte che non mi ci sarei neanche avvicinato ai piani di zona se lo avessi saputo.
    Vorei chiarire meglio il mio concetto.
    E ovvio che il prezzo massimo di cessione è riferito alla cessione tra concessionario e assegnatario, qundi quell' "anche" non avrebbe senso se non nel caso in cui per terzi aventi causa non fossero intesi i successivi acquirenti.
    Come giustificarlo altrimenti?
     
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  12. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil capisco la questione di una virgola aggiuntiva.
    Comunque, la virgola nel testo non c'è, quindi, secondo me, il comma 48, che, per altro era già nella Legge 448/1998 prima che venissero introdotti i commi 49-bis e 49-ter ed era stato, fin dall'inizio, associato alla Trasformazione, anche dopo l'aggiunta dei commi in questione non ha cambiato il suo ruolo di corrispettivo di Trasformazione. Pertanto non vedo altre letture possibili che nel comma 49-bis si faccia riferimento ad una quota del corrispettivo di Trasformazione rafforzando il concetto che, l'Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo non è altro che una quota dei vincoli che la Trasformazione va ad eliminare. Ovviamente la Trasformazione, prevedendo una durata ventennale, si paga una parte in soldi ed una parte in tempo di attesa, se non sono ancora trascorsi i 20 anni, con l'Affrancazione non si fa altro che convertire il tempo in denaro (c'è anche il detto che dice "Il Tempo è Denaro") per svincolare il prezzo massimo di cessione prima dei 20 anni e tale conversione non può che essere proporzionale agli anni mancanti alla effettiva scadenza, fino ad annullarsi, per un'ovvia equità, mentre nella Deliberazione 40/2016 si sono inventati il "pizzo" del 30% minimo.
    Chiaramente sto parlando di 20 anni ipotizzando la trasformazione già avvenuta ed applicazione del comma 49-ter. Nel caso di diritto di superficie non ancora trasformato gli anni mancanti si misurano rispetto ai 99 anni ed, in questo caso, si applica il comma 49-bis.
     
  13. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil il senso di quell'"anche", secondo me è questo: in tutto l'art. 14 della convenzione l'obbligazione descritta è la determinazione del prezzo massimo di cessione che il "concessionario" deve calcolare, giustificare e sottoporre come Lista dei prezzi massimi al Comune di Roma. Alla fine dell'art. 14 si conclude che il prezzo massimo prima calcolato è "anche" una "promessa irrevocabile" che è un atto unilaterale d'obbligo a carico del concessionario ed a vantaggio degli acquirenti o assegnatari (i "terzi aventi causa"). In pratica, è un po' l'equivalente speculare della proposta irrevocabile di acquisto che, spesso, le Agenzie fanno firmare ad un potenziale acquirente che resta vincolato senza che lo sia il venditore. In questo caso, dato che alla firma della Convenzione i futuri acquirenti o assegnatari sono ancora ignoti, Il Comune fa firmare al concessionario un atto unilaterale d'obbligo per vincolarlo alla sua responsabilità di dover vendere al prezzo determinato "a priori" secondo le procedure previste in Convenzione. In altre parole, quell'"anche" non si riferisce ai successivi secondi o successivi acquirenti, ma alla "promessa irrevocabile".
    Spero di aver chiarito il mio pensiero.
     
  14. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Non saprei, io rimango scettico su entrabe i punti.
    Per quanto riguarda il 49bis, la percentuale riferita al corrispettivo di trasformazione, nel virgolettato che ho riportato, non è da riferire alla durata residua del vincolo descritta al capoverso seguente. Questa ultima sarebbe una ulteriore riduzione, tra l'altro facoltativa, in effetti anche qui si scorge la parola " "anche" anche con l'applicazione di eventuali riduzioni", mentre la prima è dichiarata a prescindere dalla seconda che potrebbe non esserci. Il fatto che non sia poi normata in nessun modo la prima percentuale fa pensare che quella virgola famosa mancante nel comma 48, sia sottintesa nella pratica.
    Sul secondo dilemma, quello dei terzi aventi causa, io non sono del tutto convinto delle tue argometazioni, ma diventa una questione di lana caprina, perchè la legge comunque non cambia e il vincolo permane. Questo se mai aggrava la l'irresposabilità del comune per la famosa informativa,che dichiara la libera commerciabilità del bene tranne che non siano previsti vincoli nella convenzione, ma dal punto di vista giuridico è difficile inquadrare il reato, non essendo compito del comune decidere sul punto. Per la mia ridotta conoscenza del codice civile, rimango del parere che restino i notai quelli perseguibili e ancora non ho capito quale cavillo giuridico li possa escludere da una condanna per risarcimento danni verso il venditore, nel momento in cui questo dovesse risacire la parte eccedente il prezzo massimo di cessione. Il danno probabilmente non sarà l'importo della parte eccedente, ma tutti i danni collaterali che questa cosa inevitabilmente comporterebbe, da valutare in sede giudiziaria.
     
    Ultima modifica: 17 Febbraio 2017
  15. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Stavo leggendo i documenti disponibili sul sito del Torino, relativi alle trasformazioni e alle affrancazioni.
    Mi sembra di capire che a Torino la riduzione del 25% da applicare nella stima del valore venale per interventi di riforma economico sociale, viene applicata ma non nel calcolo del corrispettivo per rimozione anticipata del vincolo del prezzo massimo di cessione, ossia per l'affrancazione.
    Questo per il fatto che l'immobile svincolato perderebbe i requisiti di edilizia economica popolare e diventerebbe un immobile a libero mercato, eccezione peraltro condivisibile.
    Nell'ipotesi fantascientifica che il Comune di Roma, che da quanto ho capito questo abbattimento non lo considera proprio, si guardasse intorno per edeguarsi all'interpretazione della normativa in atto negli altri Comuni, questo renderebbe ancor meno vantagiosa la trasformazione, non solo per chi ha una convenzione in superficie ultraventennale, ma anche per chi ha la convenzione che si approssima ai 20 anni e deve vendere, a cui converrebbe trasformare e poi affrancare la durata residua del vicolo, considerando anche che andrebbe poi a vendere la piena proprietà.
     
    Ultima modifica: 18 Febbraio 2017
  16. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Scusate faccio sempre confusione volevo dire che renderebbe ancor meno vantaggiosa l'affrancazione perchè, oltre a tutte le considerazioni già fatte, non avrebbe quell'abbattimento del 25%, al contrario della trasformazione fatta prima dell'affrancazione.
     
  17. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil concordo con il fatto che sia una questione di "lana caprina" poiché il vincolo discende dalla legge anche per tutti i passaggi di proprietà successivi, come per altro la Sentenza dice chiaramente tagliando definitivamente la testa al toro.
    Le mie deduzioni avevano solo lo scopo di evidenziare che lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 è stato scritto, presumibilmente anche in modo pilotato sistematicamente, per poter "facilitare" la speculazione che, fra l'altro, successivamente, è stata sostenuta nel corso del tempo con le famose lettere di "nulla osta" etc..., nel senso che lo schema di convenzione è stato scritto in modo incomprensibile e che si presta a decine di interpretazioni anche opposte fra loro, proprio per buttare una cortina fumogena sopra l'effettiva portata dei vincoli convenzionali che, se fossero stati chiaramente esposti in convenzione, molto probabilmente i Costruttori, a distanza di decenni, avrebbero ancora appartamenti invenduti oppure sarebbero tornati sui loro passi vendendo gli appartamenti a prezzi effettivamente calmierati ed oltremodo convenienti anche in presenza dei pesanti vincoli stabiliti dalla Legge. Almeno questo è quello che penso.
     
  18. Santi60

    Santi60 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Mobil Concordo pienamente!
    Sono sempre più convinto che, per risolvere definitivamente la questione e garantire una uniformità a livello nazionale sia necessaria una modifica delle Leggi in vigore sul tema. Azione che, ovviamente, dovrebbe essere fatta dal Parlamento su input del governo. Come puro esercizio teorico (dato che ben difficilmente i nostri politici andranno ad impelagarsi nella questione) ho preparato il documento allegato in forma di petizione. Se vuoi o se qualcun altro del Forum vuole commentare, sono disponibile a discuterne. Grazie
     

    Files Allegati:

  19. PinPan

    PinPan Membro Junior

    Privato Cittadino
  20. Mobil

    Mobil Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Gia sono arrivate indiscrezioni , spero malinterpretate, si parla di aumento dell'abbattimento, quando l'abbattimento è già oltre il consentito dalla Corte dei Conti Sezione Autonomie. Speriamo bene ma non mi meraviglierei di un pasticcio sopra il pasticcio esitente.
     

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