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  1. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Devo affittare un appartamento nel quale la proprietaria vuole mantenere la residenza pur non abitandolo. Il futuro inquilino vuole anch'esso stabilirvi la residenza. Che pasticcio viene fuori quando comunico la cessione fabbricato? Risulta un unico nucleo familiare?
    grazie a tutti
     
  2. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    ciao,
    infatti un pasticcio se il contratto d' affitto è registrato se fanno un controllo intrecciato al locatore lui dovrebbe giusificare quella residenza a che titolo come mai?
    Farei capire al locatore che nn ha una gran convenienza e che dovrebbe valutare lui il rischio,il conduttore nn ha problemi!!
     
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  3. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vuole lasciare la residenza perchè è prima casa, sta pagando un mutuo e vivendo in altra regione in un altro alloggio, temo dovrà pagare anche l'ICI:domanda: I pareri sono discordanti c'è chi dice si può fare .... ma come?
     
  4. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    nnn solo l ICI ma nn potrà avere la detrazione degli interessi sul mutuo!!
     
  5. Massimiliano Bonini

    Massimiliano Bonini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao a me è successo la settimana scorsa. Ho affittato un appartamento dove il proprietario per motivi solo fiscali non voleva togliere la residenza. La parte conduttrice è una famiglia di albanesi con permessi di soggiorno regolari.
    Abbiamo chiesto nel comune dove è ubicato l'immobile e la risposta è stata la seguente:
    Nello stesso immobile possono risiedere due nuclei familiari distinti purchè non abbiano nessun vincolo di parentela. (per questo ho precisato che erano albanesi)
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se sono legati da vincoli di parentela cosa succede???
     
  7. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    X Massimiliano ho telefonato stamani al comune e mi è stata data la risposta inversa: risulterebbe che in quell'abitazione convivano due nuclei familiari con tutte le conseguenze del caso... perciò Massimiliano vacci piano e approfondisci poi scusami semmai se fossero parenti sarebbe tutto più facile e giustificabile anche se il problema della "famiglia allargata" ci sarebbe comunque
     
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  8. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ecco La risposta dopo che ho posto la stessa domanda in un altro forum immobiliare

    Questa dispone la legge in materia di residenza, legga tutto quanto, stampi il contenuto e si rechi all'ufficio anagrafe del Comune, chiarendo che la legge glielo consente:
    Ministero dell’Interno Dipartimento Affari Interni e Territoriali Direzione Centrale per i Servizi demografici Area I anagrafe della Popolazione

    RESIDENTE:
    Per famiglia anagrafica, secondo quanto disposto dall’art. 4 del d.P.R. n. 223/1989, si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune.
    Per aversi una famiglia anagrafica devono dunque coesistere due elementi, ossia la coabitazione ed uno dei vincoli sopraspecificati.
    In pratica, quando più persone vivono nello stesso alloggio e sono legate da uno dei vincoli anzidetti, queste costituiscono una famiglia anagrafica.

    Quando invece fra più persone coabitanti non esiste alcun vincolo fra quelli specificati dall’art. 4 del d.P.R. n. 223/1989, allora si formeranno più famiglie anagrafiche, considerando comunque che la famiglia anagrafica può essere costituita anche da una sola persona.
    Come correttamente chiarito” Una persona o famiglia che coabita – nello stesso appartamento – con altra persona o famiglia possono dar luogo a due distinte famiglie anagrafiche se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di cui all’art. 4” (cfr pag. 43, 44 della pubblicazione Metodi e Norme, serie B, n. 29 del 1992, redatta congiuntamente dall’ISTAT e da questo Ministero)
    Per quanto riguarda in particolare i vincoli affettivi, la dichiarazione già resa sull’esistenza di detti vincoli al momento della costituzione della famiglia anagrafica, non può essere soggetta a continui ripensamenti ed i vincoli debbono ritenersi cessati con il cessare della coabitazione.
    Il concetto di nucleo familiare è stato chiarito dal Consiglio di Stato, nella sentenza n. 770 del 4.5.1994,nella quale è stata riaffermata la valenza ai soli “effetti anagrafici” della definizione della famiglia contenuta nell’art. 4 del d.P.R. n. 223/1989, sottolineando la differenza che intercorre con il concetto di famiglia nucleare composta da genitori e figli, che deve essere presa in considerazione ad altri fini, quali ad esempio quelli fiscali, per determinare l’esenzione da alcuni tributi o per l’applicazione di talune agevolazioni.
    Come questo Ministero ha avuto occasione di precisare, con circolare n. 5/95 del 15.3.1995, la pronuncia del Consiglio di Stato è di estrema importanza poiché evidenzia che ai fini fiscali è il “nucleo familiare” a dover essere preso in considerazione e non, come spesso avviene, la famiglia anagrafica, “nel cui ambito ben possono individuarsi più nuclei familiari, ancorché non certificabili anagraficamente, ma che deve essere considerata ai soli fini anagrafici e cioè la rilevazione delle posizioni delle famiglie che hanno stabilito nel Comune la residenza”.
    Alla luce delle predette considerazioni, è chiaro che nella stessa abitazione possono esistere più famiglie anagrafiche se fra i soggetti che vi abitano non sussiste alcuno dei vincoli di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 223/1989.
    La famiglia anagrafica sarà unica quando fra i vari soggetti esistono i predetti vincoli.
    Cordiali saluti
    geom. Oreste Terracciano
     
  9. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sono andata all'ufficio anagrafe e mi hanno semplicemente detto che loro non consigliano mai questa soluzione perchè comunque siamo ai limiti della questione. Innanzi tutto in teoria ci dovrebbe essere una convivenza, inoltre a chi si intestano le utenze? Ai nuovi arrivati ? Insomma meglio riflettere e considerare tutti i pro e i contro. Io ho deciso lascio perdere;)
     
  10. Massimiliano Bonini

    Massimiliano Bonini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao Catia, mi sembra di capire che quello che mi è stato detto a me dal Comune sia corretto.
    Poi per esperienza, ogni comune vuole interpretare a suo modo le normative.
    Saluti
     
  11. Massimiliano Bonini

    Massimiliano Bonini Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nel mio caso il proprietario è "domiciliato" a più di 100 km. Hanno trovato un accordo che tutte le utenze saranno intestate ai nuovi occupanti dell'alloggio.
    Dimenticavo: il Comune da anche la possibilità di avere aiuti per il pagamento dell'affitto. Quindi non solo accetta la doppia residenza, ma aiuta chi è in difficoltà.
    Saluti
     
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  12. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si ... si ... certo ... andava bene magari non si capiva il fatto delle parentele e pareva fosse il contrario :occhi_al_cielo: Comunque ne convieni che lavorare ai limiti del possibile tante volte può essere controproducente? ;) :fiore:
     
  13. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non avevo visto la tua risposta seguente ... sorry ...:confuso:
    La mia situazione è identica alla tua, ma proprio identica :shock: sembra di parlare delle stesse persone, ma è evidente che da comune a comune o meglio da impiegato a impiegato le interpretazioni sono diverse. Sai a me hanno messo un sacco di dubbi ... non mi hanno detto non si può fare ma... se poi succede che ... sepoi capita che ... e allora mi sono rotta e buonanotte al secchio !!!
    comunque grazie magari in un altro comune farò tesoro della tua esperienza :stretta_di_mano:
     
  14. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    CORNA?! :shock: :shock: :basito: :triste: :disappunto:
     
  15. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dai ... uno solo ... piccino piccino :amore::amore:
     
  16. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche io sono dell'avviso che la risposta del geometra sia corretta. Infatti basterebbe recarsi in comune dicendo di volere la residenza, senza entrare nello stato di famiglia del già residente, citando l'art. 4 del D.P.R. 223/89 ovviamente se chi chiede la residenza non ha legami di parentela con il già residente (altrimenti gli studenti fuori sede perderebbero un diritto che invece gli spetta..senza per forza dover entrare nello stesso stato di famiglia).

    Nel tuo caso non esistono altri impedimenti in quanto è dalla finanziaria del 2005 che si può locare la prima casa, ma anche acquistare come prima casa un immobile già locato. Per cui non vedo problemi tali da desistere nell'operazione in quanto né all'amministrazione, né alle parti, nuoce alcunché. Resta ferma la impossibilità per il locatore di dedurre il 23% sugli interessi passivi del mutuo, e questo al di là della doppia residenza.

    Tuttavia le intimidazioni dell'impiegato comunale di turno non sono da ignorare, voglio dire, si sa che molta gente compra come prima casa e poggia la residenza, ma poi non ci vive davvero, locandola ad inquilini che giustamente vogliono metterci residenza. La domanda quindi è: e se qualcuno al comune si sveglia e vuole andare a controllare effettivamente se qualcuno risiede fittiziamente nell'immobile solo per ottenere le agevolazioni fiscali?? D'altra parte pare che la legge sulle agevolazioni imponga espressamente di mettere la residenza entro 18 mesi dall'acquisto...ma non di tenercela...

    Infine c'è da dire che, a 3 anni dalla compravendita prima casa, se non ricordo male si prescrive il diritto dell'amministrazione finanziaria di accertare la consistenza dei requisiti per l'agevolazione ricevuta, quindi a meno che non si venda prima dei 5 anni con conseguente decadimento dai benefici, dopo 3 anni si è tranquilli.
     
    Ultima modifica: 26 Ottobre 2013
  17. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Posto un piccolo aggiornamento di natura pratica che può essere utile a chi si ritrovi ad affrontare il problema. Il responsabile dell'ufficio anagrafe del mio comune mi ha fatto notare un paio di cose, che mi stanno facendo riflettere. Il primo, di natura legale, ma che esula dalle mie competenze, verte sul dubbio se, anche se in una abitazione ci fossero più famiglie anagrafiche di cui all''art. 4 del D.P.R. 223/89, potrebbe accadere che una famiglia anagrafica con problemi economici venga pignorata delle proprie cose all'interno dell'abitazione, quindi la grana n. 1 sarebbe riuscire a dimostrare che certe cose sono di Tizio, piuttosto che di Caio, per evitare di farsi portar via delle cose ingiustamente. La seconda è di natura fiscale, e riguarda l'immondizia. A chi arriva la fattura, ad una, all'altra, ad entrambe per metà, o ad entrambe per intero? Mi fanno notare che una situazione di questo genere manderebbe in tilt, almeno nel mio comune, l'ufficio ragioneria. L'ideale è sfruttare la generalità della normativa prima casa che non impone un tempo minimo di residenza nel comune ove è situato l'immobile ai fini dell'avvallo dei requisiti, quindi in teoria, anche dopo un giorno, la residenza si potrebbe cambiare nuovamente. Resto alla ricerca di giurisprudenza di merito che abbia già sentenziato casi simili, o di qualche utente che ci è già passato e ha trovato delle sentenze, per risolvere un qualcosa che credo capiti con buona frequenza a tutti noi, non ritenendo sia il caso di lasciar perdere ogni volta che ci capita un caso simile proprio per la frequenza con cui questa situazione si presenta.
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino





    Sul tema della residenza del locatore si intrecciano una serie di disposizioni civilistiche, anagrafiche e fiscali che sovente mal si conciliano tra loro.

    Dal punto di vista giuridico, la residenza viene definita dall’art. 43, co. 2 del codice civile come “il luogo in cui la persona ha la dimora abituale”: essa è determinata dalla volontà soggettiva di rimanere in un determinato luogo, ma anche dal fatto oggettivo della stabile permanenza in questo luogo. Non solo. Questa “abitualità della dimora” non impone la continuità o la definitività, ma richiede solo la conservazione dell’abitazione in quel dato luogo ove il soggetto XXX ritorna quando possibile, mostrando l’intenzione di mantenervi le sue relazioni familiari e sociali.

    Dal punto di vista anagrafico (regolamento anagrafico della popolazione residente), due nuclei familiari possono condividere la stessa abitazione, richiedere la residenza e - se non sussiste alcun vincolo di matrimonio, parentela, affinità, tutela fra di loro – costituire due famiglie anagrafiche che avranno separati stati di famiglia. Riguardo alla sottoscrizione dei contratti di fornitura di acqua, energia elettrica e gas con apposite aziende, in caso di condivisione dell’abitazione principale con altri conduttori da parte del locatore – se il contatore è unico - l’intestatario del contratto, in genere, è una sola persona: non sono contemplati doppi nominativi, in quanto, per le aziende fornitrici, il consumo è unico e, contabilmente, solo una persona ne risponde per crediti e debiti: pertanto, locatore e conduttori dovranno accordarsi per una ripartizione differenziata dei consumi a rete.

    Dal punto di vista fiscale, per quanto concerne l’IRPEF, qualora parte dell’abitazione principale del soggetto XXX che vi dimora abitualmente sia parzialmente locata, in sede di compilazione dei redditi (modello Unico PF 2013) occorre indicare nel primo rigo (RB1) , nella colonna 2 (Utilizzo) il codice 1 (immobile utilizzato come “abitazione principale”) e nella colonna 3 i giorni di possesso dell’immobile prima della stipulazione del contratto di locazione; nella colonna 2 (Utilizzo) del secondo rigo (RB2) ad esempio il codice 8 (immobile locato a canone agevolato), nella colonna 3 i giorni di possesso dell’immobile dopo la stipulazione del contratto di locazione, nella colonna 6 il canone di locazione ridotto e nella colonna (Continuazione) va barrata la casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato. Ai fini IMU, invece, l’immobile parzialmente locato, in genere, secondo il parere (discutibile) degli enti comunali, perde la destinazione di unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

    Riguardo, infine, al requisito della residenza nelle agevolazioni prima casa, il nostro sistema fiscale agevola l’acquisto della prima proprietà e non l’acquisto dell’abitazione principale.

    A tal riguardo l’Agenzia delle Entrate ha affermato - nelle circolari n°19 del 1° marzo 2001 (“L'immobile oggetto del trasferimento agevolato deve essere ubicato, ai sensi del comma 1, lettera a), della citata nota II bis), salvo i casi particolari precisati dallo stesso legislatore, nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o intende stabilire la residenza. A tale ultimo proposito si sottolinea che la dichiarazione di intento, consistente nella manifestazione della volonta' di stabilire la residenza nel comune ove e' ubicato l'immobile acquistato, espressa nell'atto di trasferimento, costituisce vero e proprio obbligo dell'acquirente sancito con la decadenza dalle agevolazioni; da tale dichiarazione consegue l'onere per l'acquirente stesso di trasferire effettivamente la residenza, entro il termine di diciotto mesi a pena di decadenza, nel comune in cui e' situato l'immobile acquistato e di darne prova all'ufficio spontaneamente o a richiesta”) e n°38/E del 12 agosto 2005 – che per il godimento dei benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale, ritenendosi tale orientamento ormai consolidato (vedi Agenzia delle Entrate, risoluzione n° 140 del 10 aprile 2008: “Atteso ciò, si osserva che per il godimento dell’agevolazione ‘prima casa’ non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale (v. circolare 12 agosto 2005, n. 38/E). Il venir meno del predetto obbligo, però, non esclude che vi sia un nesso causale tra l’agevolazione ‘prima casa’ e l’immobile acquistato fruendo di detta agevolazione. È fondato ritenere, infatti, che il legislatore, in considerazione della rilevanza sociale che riveste la casa di abitazione di proprietà, abbia inteso agevolarne l’acquisto anche nell’ipotesi in cui il beneficiario stabilisca la residenza in un altro immobile, purché quest’ultimo sia ubicato nello stesso comune dove si trova quello acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’”).

    In sostanza, per quanto riguarda la residenza, se l’acquirente “agevolato” risiede già nel comune in cui è situato l’immobile, il requisito è già soddisfatto; se, al contrario, il medesimo risiede in un territorio comunale diverso da quello in cui si trova l’immobile, deve rendere una dichiarazione di intento consistente nella volontà di stabilire la residenza – entro diciotto mesi dalla data dell’atto – nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto. In tal caso, è il mancato trasferimento della residenza, nel termine previsto, ad originare la decadenza dai benefici tributari. Non solo. E’ dallo spirare del diciottesimo mese che l’Amministrazione finanziaria può accertare se poi la dichiarazione di intento si è trasformata in un comportamento attivo che ha comportato lo spostamento effettivo della residenza

    Pertanto, se si mantiene la residenza nel Comune, non sussiste nessun problema di decadenza dai benefici fiscali. Allo stesso modo, l’abitazione acquistata può essere anche data in locazione, se non fosse che la concessione in locazione totale dell’immobile costituisce una circostanza incompatibile con la dimora abituale del locatore, con inevitabili ricadute non solo sulle eventuali detrazioni fiscali legate agli interessi sul mutuo ipotecario immobiliare, ma anche sul pagamento dell’IMU sull’immobile non più adibito ad abitazione principale e dimora abituale.

    Tuttavia, la stessa legge non prevede espressamente una durata minima di mantenimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile né – come detto – esclude la possibilità di affittarlo. Pertanto una parte della dottrina risolve in senso positivo la questione circa la possibilità di spostare la residenza dal Comune in cui è situato l’immobile ad altro Comune successivamente alla registrazione dell’atto: il contribuente agisce nel pieno rispetto della norma qualora:

    a) abbia comprato nel Comune in cui risiede o ivi trasferisca la residenza entro i i termini previsti di cui si è detto;

    b) non abbia altri immobili nel territorio comunale interessato;

    c) non abbia utilizzato le agevolazioni in oggetto.

    Questa ricostruzione non impedirebbe al contribuente di trasferirsi in un altro Comune successivamente all’acquisto, tuttavia gli impone l’onere di non acquisire successivamente, nel proprio patrimonio immobiliare, un altro immobile usufruendo delle agevolazioni, almeno fino a quando non venda l’immobile.

    Di avviso contrario, l’altra parte della dottrina: gli osservatori più prudenti suggeriscono, in ogni caso, il mantenimento della residenza per tutto il periodo precedente alla prescrizione triennale di accertamento decorrente dalla richiesta di registrazione (vedi articolo 76, comma 2, lettera a) del DPR n°131/1986 che disciplina l’imposta di registro).
     
    Ultima modifica: 31 Ottobre 2013
    A Sim, desmo, il Custode e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  19. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esposto da manuale, meritevole di divenire una guida :).

    Ma evidenzia anche quale sia il problema, cioè si parla di dottrina, non di giurisprudenza.

    Nonostante le scelte certe al 100% oggi siano solo 2: o non locare la prima casa per i primi 3 anni dalla registrazione dell'atto, o locarla ma non farci mettere la residenza all'inquilino, mi sono intanto costruito una idea abbastanza precisa.

    Essendo la legge imprecisa e non essendoci altri riferimenti (come viene fuori anche da una mia visita ai referenti dell'ufficio di riferimento in agenzia delle entrate, che oltre a ragionare assieme a me, una risposta non l'hanno data..) sono straconvinto che sia possibile cambiare residenza in qualsiasi momento, purché in caso di ricorso il giudice non abbia tutti gli elementi per pensare ad un comportamento elusivo per il fisco. Infatti, ci troviamo di fronte ad una di quelle situazioni in cui il giudice non può, a mio avviso, sentenziare in base ad elementi fissi, certi, precostituiti, o a giurisprudenza esistente, ma solo giudicare i fatti e l'intento con il quale questi si svolgono. Comprare una casa come prima casa, metterci residenza oggi, e cambiarla domani, senza alcun motivo certificato e di forza maggiore, nonostante non violi alcuna norma e quindi passibile di vittoria in ricorso, potrebbe altresi' essere interpretato come comportamento elusivo agli occhi del fisco, sottolineo potrebbe perché non c'è, o non ho trovato io ad oggi, giurisprudenza di merito. Ma Tizio che compra la prima casa oggi, ci mette la residenza domani, e dopo 3 mesi la deve spostare per CERTIFICATI MOTIVI purchè dimostrabili e inquadrabili quali di forza maggiore, allora sono dell'idea che non esiste giudice che possa non accogliere ricorso qualora a qualcuno in agenzia delle entrate venga in mente di fare un esposto.

    Un po' di giurisprudenza...quasi tutta a favore del contribuente, ma nulla in merito alla mia domanda iniziale. Forse però abbastanza per capire quali sono gli elementi sui quali la Cassazione si muove sul tema:

    l'Ade contro il contribuente a causa di omessa residenza dell'acquirente a causa del diniego del Comune (e inefficacia delle prove delle utenze e della tarsu):

    http://www.studiocerbone.com/cassazione-sentenza-n-11614-del-15-maggio-2013-agevolazione-prima-casa/

    l'Ade contro il contribuente a causa di omesso uso quale dimora della prima casa (situazione superata nel 2005, ma si noti come i giudici si esprimono in tema di data certa..) :

    http://www.altalex.com/index.php?idnot=737

    l'Ade contro il contribuente in tema di omessa residenza nei diciotto mesi a causa di forza maggiore...da qui si capisce come un impedimento, che qui non è neanche stato depositato a difesa, possa giustificare l'omessa residenza nei diciotto mesi successivi all'acquisto, ne deriva che può avvenire lo stesso in caso si debba spostare una residenza... :

    http://www.studiocerbone.com/cassaz...olazione-prima-casa-e-residenza-nellimmobile/

    l' Ade contro i coniugi che hanno acquistato in comunione legale, ma di cui uno non ha spostato la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile entro i termini di legge:

    http://www.studiocerbone.com/agevol...amiglia-cassazione-sentenza-n-16355-del-2013/

    l'Ade contro coniugi che avevano 2 abitazioni contemporaneamente come prima casa..coabitanti, ma non coresidenti:

    http://www.areadomus.net/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=71
     
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  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Concordo con la tua analisi. Come testimoniano le riferite pronunce, la Suprema Corte, interpretando la ratio legis, ha inteso riferire i benefici “prima casa” ad una condizione “oggettiva” (con questo, però, non si intende dire che la Corte rifugga anche da una condizione “soggettiva”, come, si preciserà meglio al termine di questo post), con la conseguenza che occorre verificare in concreto, caso per caso, ed analizzare la singola posizione di ciascun contribuente per dedurne l’applicabilità o meno delle disposizioni agevolative relative alla “prima casa”.

    Come si può notare, il giudice di legittimità, in ciascuna delle cinque pronunce richiamate, non si limita ad una lettura asettica della disposizione normativa – come, in genere, l’Agenzia delle Entrate ottusamente persiste a fare, finendo poi per essere regolarmente bacchettata sulle dita dalla Suprema Corte – ma considera le peculiarità del caso concreto, ricercando la ratio legis nella possibilità che il diritto reale del contribuente possa o meno tradursi nella possibilità di godere dei benefici fiscali o se ciò sia impedito da circostanze oggettive o soggettive.

    Ora, dopo le prime pronunce giurisprudenziali in materia ruotanti intorno agli anni duemila, con una serie di successive pronunce la Corte di Cassazione ha tentato di ricondurre ad unità il sistema delle agevolazioni, creando una sorta di griglia interpretativa idonea a superare le divergenze riscontrabili – causa mancanza di coordinamento - nelle varie stratificazioni normative (legislazione anagrafica/legislazione civilistica/legislazione tributaria/”legislazione” catastale) ed a consentire l’affermazione di principi estensivi di indubbio favore per il contribuente “agevolato”.

    Non solo la giurisprudenza di legittimità più recente, ma anche le varie Commissioni Tributarie Regionali hanno assunto al riguardo un orientamento più “elastico” nel valutare il requisito anagrafico.

    Ad esempio, il mancato trasferimento della residenza a causa di un evento oggettivo non prevedibile, inevitabile e successivo alla cessione (altrimenti la dichiarazione resa sarebbe mendace sin dall’inizio) - come ad esempio lavori di ristrutturazione sospesi dalla Soprintendenza per il rinvenimento di reperti archeologici (Cass. n°14399/2013) ovvero ritardi burocratici legati al permesso di abitabilità (Commissione Tributaria Regione Toscana, n°46/2007) - non revoca il beneficio goduto: ciò che rileva, in presenza di un concreto ostacolo, per causa di forza maggiore, all’adempimento richiesto, è l’impegno di voler trasferire la residenza e non il concreto trasferimento della stessa.

    Ancora. Il beneficio “prima casa” – secondo un’interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia - viene esteso con la comunione legale. In regime di comunione dei beni, nell’ipotesi di residenza familiare, colui che diviene proprietario di metà del bene “agevolato”, a seguito di un atto compiuto dal coniuge – presumibilmente con denaro proprio – non è “acquirente” del bene stesso, ma lo riceve ope legis, per volontà di legge con la comunione legale: di conseguenza non è tenuto al possesso dei requisiti anagrafici posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie “prima casa” (in sostanza, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi ha acquistato in regime di comunione).

    Non solo. La definizione di abitazione principale non implica necessariamente l'unicità del fabbricato, ma soltanto la sussistenza della destinazione a dimora abituale.

    Tuttavia non si creda che l’Amministrazione finanziaria abbia gettato la spugna in materia. Attesa ancora la persistente posizione della stessa, attestata nel disconoscimento del beneficio in caso di mancato trasferimento della residenza, non resta che prendere atto mestamente che ancora residuano margini sufficienti per ritenere la questione tutt’altro che pacificamente risolta.

    A margine (ma in tema), prima di chiudere, un’ultima osservazione, che forse non risponde al tuo quesito iniziale, ma aggiunge un altro piccolo tassello “per capire quali sono gli elementi sui quali la Cassazione si muove sul tema”. Come si accennava all’inizio, la Suprema Corte, cercando di interpretare le ragioni della norma, non si limita a valutare le sole circostanze oggettive delle vicende, ma, a volte, ritiene necessario valutare attentamente anche la situazione soggettiva del contribuente, legando il requisito oggettivo a quello soggettivo, nel rispetto di un unicum logico, tra le diverse componenti interessate.

    Mi spiego meglio con un esempio: l’emblematico e innovativo giudizio di Cassazione n°23064/2012. La normativa vigente, in materia di agevolazioni “prima casa”, prevede che l’”agevolato” non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su “altra casa di abitazione”. Ora, la vicenda riguarda un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate revocava ad un professionista le agevolazioni “prima casa” riconosciute in relazione ad un compravendita di un immobile: il contribuente, infatti, risultava titolare di un altro immobile, accatastato A/2, acquistato usufruendo, anche per tale bene, dei benefici “prima casa”.

    Ora, la Commissione tributaria regionale rigettava il ricorso dell’Agenzia delle Entrate (peraltro l’avviso di liquidazione era già stato annullato dalla Commissione tributaria provinciale e confermato in appello) argomentando che, nonostante al momento dell’acquisto i contribuente fosse stato proprietario di altro immobile accatastato A/2, i benefici “prima casa” dovevano essergli riconosciuti poiché, in realtà, il precedente immobile era in quel momento destinato a “studio professionale”, tant’è che successivamente era stato accatastato in A/10, come immobile non abitativo.

    Non doma, l’Agenzia delle Entrate, avverso questa conclusione, proponeva ricorso per Cassazione, contestando la violazione di legge per il fatto che la Commissione tributaria regionale si era sbagliata nel valutare la norma, dando rilievo ad una circostanza soggettiva del contribuente (destinazione a studio professionale) del tutto irrilevante, e non all’accatastamento che lo qualificava oggettivamente come appartamento per civile abitazione. Poteva la Suprema Corte esimersi nel bacchettare sonoramente sulle dita per l’ennesima volta l’Agenzia delle Entrate? No, ovviamente. E, infatti, rigettava il ricorso e l’impostazione “restrittiva” dell’Agenzia delle Entrate, in quanto ciò che realmente risulta decisivo è il fatto che l’utilizzo del primo immobile di proprietà come studio professionale lo rende non più idoneo ad abitazione, nonostante l’accatastamento “abitativo”. Per la Suprema Corte, infatti, ciò che conta è l’idoneità abitativa dell’immobile, per dimensioni e caratteristiche complessive a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia (nel caso specifico si trattava di un’unità abitativa di poco più di 22 metri quadrati), alla luce ovviamente di un’attenta verifica della reale utilizzazione da parte dell’interessato.

    Il giudice di legittimità non ha interpretato in senso esclusivamente oggettivo la norma. Ha voluto attribuire alla locuzione “altra casa di abitazione” il significato “soggettivo”, nel senso che se così non fosse, il legislatore, anziché usare l’espressione “altra casa di abitazione”, avrebbe usato sicuramente l’espressione “altra unità immobiliare ad uso abitativo”. Il legislatore, cioè, non può aver supposto che il possesso di un negozio, di un magazzino, di un ufficio, o di un altro qualsiasi immobile non utilizzabile come abitazione fosse incompatibile con la concessione dell’agevolazione. Avendo, viceversa, utilizzato la dizione “altra casa di abitazione”, la ratio legis, secondo la Cassazione, deve essere ricercata in concreto nella possibilità che il diritto del contribuente possa o meno tradursi nella possibilità di avere la disponibilità già di una prima casa e, quindi, se ciò sia impedito dalle circostanze sopra esposte (immobile non idoneo ad essere adibito ad abitazione principale prima casa), al contribuente stesso devono essere comunque riconosciuti i benefici di legge.
     
    Ultima modifica: 2 Novembre 2013

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