Sono io troppo "normale" o non è il periodo migliore per comprare?

[francesca63]

È il contrario che non capisco, ovvero richieste di molto superiori che poi puntualmente o rimangono invendute o finiscono per essere messe in affitto alla scadenza dei mandati di vendita.

Ci sono proprietari che ci provano, pur non avendo alcun bisogno di vendere.
Ovvero vendono solo se trovano chi gli offre il "loro" prezzo.
Questo atteggiamento secondo me è incentivato da agenzie poco professionali, che preferiscono trattare un immobile fuori prezzo, mentre forse sarebbe saggio rifiutarsi di perdere e far perdere tempo.
Ma la cosa non ti riguarda; se reputi un immobile fuori prezzo, basta non considerarlo del tutto...

 

[Carlo Garbuio]

In che senso? I prezzi medi sui portali sono già alti di suo (quelli medi), quelli che vanno di molto fuori rispetto la media sono ancora più evidenti.

come già detto sopra parti da una base non corretta, non attendibile
quindi tutto quello che scegli su questa tua modalità di analisi è altrettanto non corretto e non attendibile

Non ho mica detto che tutti gli altri non lo conoscono. Non conosco il mercato di tutta Milano e di tutte le tipologie possibili di appartamenti, non vado a vedere ville o attici in centro, per dire.

neanch'io ho parlato del mercato di tutta Milano, intendo nelle immediate vincinanze del tuo immobile o nella zona in cui stai cercando

prezzi fuori mercato già dall'inizio

così come tutte le altre situazioni dove si cerca di chiedere molto più della media

come sai che sono fuori mercato? se usi i portali sai che queste consideerazioni non sono attendibili
potrebbero esserci molti altri motivi perchè non si vende o non si compra

Dove ho detto che vado a comprare con le speranze?

se sei sicuro dei soldi che riceverai dalla banca compra senza vincolare la proposta al mutuo

 

[cragene]

come già detto sopra parti da una base non corretta, non attendibile
quindi tutto quello che scegli su questa tua modalità di analisi è altrettanto non corretto e non attendibile

Ma non è mica questa la sola modalità di analisi, sarebbe troppo facile aprire un portale immobiliare e guardare i soli prezzi senza contesto.

Ho sempre vissuto a Milano e come me anche familiari, parenti, amici, colleghi e quant'altro; e nello specifico conosco i prezzi di vendita/affitto richiesti (e poi effettivamente pagati) nel tempo e di come si è evoluto il mercato.
Ovvio che è una visione molto parziale e limitata; ma direi che può bastare, ad esempio, perché spunti subito come prezzo fuori media quello magari di un appartamento al terzo piano senza ascensore in un condominio tutt'altro che "tranquillo", rispetto magari ad un immobile molto simile a 200 metri di distanza con tutt'altre caratteristiche; dove il primo ha magari una richiesta del 30% in più del secondo.

È un esempio banale ma chiunque può farne della zona in cui abita e che conosce; lo stesso vale per tutte le cantine e gli ex-solai resi abitabili e rivenduti come seminterrati o appartamenti mansardati, e lo stesso vale per negozi o locali industriali riadattati come appartamenti al "piano rialzato"; tutti immobili che se magari dentro la circonvalla puoi provare a rivenderli come Loft a chi viene da fuori, nel resto di Milano non vedo come possano essere resi appetibili per chi ha sempre vissuto lì.

come sai che sono fuori mercato? se usi i portali sai che queste consideerazioni non sono attendibili
potrebbero esserci molti altri motivi perchè non si vende o non si compra

Sono d'accordo che spesso ci sono tanti altri motivi che per diverse ragioni non sono neanche resi pubblici (e al massimo si può tirare ad indovinare).
Mi viene in mente magari appartamenti in eredità da dividere tra gli eredi dove non tutti sono d'accordo sulla vendita e si piazza un prezzo fuori mercato nell'attesa che uno degli eredi acquisti le quote per sé; o magari moglie e marito dove uno vuol vendere e l'altro mettere in affitto, e per lo stesso motivo si cerca di evitare la vendita.
E tanti altri che naturalmente vanno analizzati caso per caso.

se sei sicuro dei soldi che riceverai dalla banca compra senza vincolare la proposta al mutuo

Come dicevo qualche messaggio fa, la preoccupazione non è sulla delibera, ma sul valore della perizia e annessi.

 

[Carlo Garbuio]

nello specifico conosco i prezzi di vendita/affitto richiesti (e poi effettivamente pagati) nel tempo e di come si è evoluto il mercato.
Ovvio che è una visione molto parziale e limitata

bene, questa visione, seppur parziale è più affidabile dei portali
chiaro che non puoi misurare semplicisticamente gli scostamenti che hai riportato, ma la strada è quella giusta

ma direi che può bastare

si può disporre di tutte le compravendite avvenute in un periodo di tempo attorno ad un immobile
se a te bastano i dati che hai raccolto va bene a te per le tue analisi e decisioni.

Per analizzare i dati serve la competenza di chi quotidianamente vive nelle trattative immobiliari ed esegue valutazioni professionalmente.
se possiedi, o ritieni di possedere, anche queste competenze professionali (mercantili e valutative) puoi proseguire come meglio credi

chiunque può farne della zona in cui abita e che conosce;

chiunque può avere le proprie convinzioni, poi c'è la dura realtà

Mi viene in mente magari appartamenti in eredità da dividere tra gli eredi dove non tutti sono d'accordo sulla vendita e si piazza un prezzo fuori mercato nell'attesa che uno degli eredi acquisti le quote per sé; o magari moglie e marito dove uno vuol vendere e l'altro mettere in affitto, e per lo stesso motivo si cerca di evitare la vendita.

questi sono problemi nella promozione che vengono a galla e corretti dal mercato in fase di vendita reale
c'è inoltre da dire che non tutte le compravendite avvengono a condizioni di mercato, e questo si può rilevare facilmente ... e c'è pure molto altro e di più che si può trovare nei documenti pubblici
poi c'è la conoscenza, l'esperienza e l'abilità di chi tratta quotidinamente le compravendite e le valutazioni, che sa come interpretare i dati e giustificare l'analisi
tutti gli altri, cono d'accordo con te, tirano a indovinare

si può tirare ad indovinare

e qui ci sta tutta la differenza fra il professionista e l'indovino, il mago
Al cliente va tutta la responsabilità di agire professionalmente o tirare a indovinare, di scegliere un professionista o un indovino ... in tutta libertà

Come dicevo qualche messaggio fa, la preoccupazione non è sulla delibera, ma sul valore della perizia e annessi.

e ti sembra corretto che questa tua preoccupazione vada riversata nel venditore?
Quando si è sicuri si firma e si compra e si vende, fino ad allora tutti sono liberi.
Questa è la normalità, poi ci sono le eccezioni

 

[francesca63]

la preoccupazione non è sulla delibera, ma sul valore della perizia e annessi.

Il succo è tutto qui; vorresti poter ribaltare le tue preoccupazioni , legate alla necessità di finanziamento, sul venditore, e ti sembra stano che un venditore medio non accetti.
Cosa che invece, in un mercato dinamico come quello di Milano, accade: senza che ci sia dietro qualche inghippo…

 

[Bagudi]

Il succo è tutto qui; vorresti poter ribaltare le tue preoccupazioni , legate alla necessità di finanziamento, sul venditore, e ti sembra stano che un venditore medio non accetti.
Cosa che invece, in un mercato dinamico come quello di Milano, accade: senza che ci sia dietro qualche inghippo…

Non solo in quello di Milano...

 

[ab.qualcosa]

senza nessun requisito insolito o irrealistico rispetto a quello che prevede il mercato

Nelle varie ricerche ogni volta sono da escludere un buon terzo degli annunci perché totalmente fuori mercato (spesso anche superiori del 50-60% rispetto alla media delle zone), e un altro terzo per altri motivi di gusto/necessità personali (banalmente: mancanza balcone e/o cantina, piano terra, etc.).

Queste due affermazioni sono un po' in contraddizione l'una con l'altra.

Detto, questo, se stai seguendo metodicamente il mercato nell'area di tuo interesse ti renderai conto di quali appartamenti si vendono e quali no, e se analizzi con distacco vedrai quale è la reale situazione e se le tue esigenze sono o meno normali.

 

[cragene]

e qui ci sta tutta la differenza fra il professionista e l'indovino, il mago
Al cliente va tutta la responsabilità di agire professionalmente o tirare a indovinare, di scegliere un professionista o un indovino ... in tutta libertà

Ma infatti non ho mai criticato né mi sono lamentato delle agenzie e dei relativi agenti immobiliari, anzi ho sempre trovato ottimi professionisti.
Lo scontro è sempre e solo con i venditori finali.

e ti sembra corretto che questa tua preoccupazione vada riversata nel venditore?
Quando si è sicuri si firma e si compra e si vende, fino ad allora tutti sono liberi.
Questa è la normalità, poi ci sono le eccezioni

Rigirando la domanda, perché invece il rischio dovrebbe ricadere completamente sull'acquirente?

Io la mia parte l'ho fatta, ho la disponibilità economica e reddituale e ho una predelibera per immobili alla mia portata.
Ma se le cose vanno male nella seconda parte del mutuo, quella che riguarda l'immobile, da una perizia che non passa ad altri problemi, perché dovrei andare a rischiare di perdere decine di migliaia di euro di caparra mentre il venditore rischia solo di perdere un mese di tempo?

Posso assolutamente capire, invece, i venditori restii ad accettare proposte vincolate quando ci sono acquirenti che magari pensano di comprare casa con i mutui al 100% e a 40 anni, senza avere neanche la liquidità per pagare agenzia e notaio (e ce ne sono, altroché).

Il succo è tutto qui; vorresti poter ribaltare le tue preoccupazioni , legate alla necessità di finanziamento, sul venditore, e ti sembra stano che un venditore medio non accetti.
Cosa che invece, in un mercato dinamico come quello di Milano, accade: senza che ci sia dietro qualche inghippo…

Non voglio ribaltare le preoccupazioni, ma semplicemente avere un bilanciamento del rischio "corretto", invece di far sì che ricada solo su di me quando nel frattempo le mie garanzie al venditore le ho date.

Queste due affermazioni sono un po' in contraddizione l'una con l'altra.

Detto, questo, se stai seguendo metodicamente il mercato nell'area di tuo interesse ti renderai conto di quali appartamenti si vendono e quali no, e se analizzi con distacco vedrai quale è la reale situazione e se le tue esigenze sono o meno normali.

Sul fatto di avere esigenze "normali" intendo che non so cercando immobili di nicchia o quasi impossibili da trovare (per dire, voglio solo case con terrazzo di 100mq o costruzioni nuove dentro la cerchia dei Bastioni); ma appartamenti normalissimi con poche filtri personali (banalmente, evito i piani terra e seminterrati, e vorrei almeno un balcone e un vano accessorio, che sia solaio o cantina poco importa)

 

[francesca63]

Non voglio ribaltare le preoccupazioni, ma semplicemente avere un bilanciamento del rischio "corretto", invece di far sì che ricada solo su di me quando nel frattempo le mie garanzie al venditore le ho date.

Una volta concordato il prezzo, non si capisce perché lui dovrebbe rischiare di non vendere perché un perito valuta meno l'immobile.
Non è un problema suo.
Mentre è un problema suo venderti un immobile perfettamente in regola con le normative edilizie e catastali, e se la perizia saltasse per qualche irregolarità, ne risponderebbe lui.
Tu devi solo procurarti il denaro; ma quello concordato, non quello che decide il perito...
P.S. sono tutti ragionamenti astratti, come già detto.
Resta irrealistico uno scostamento tra prezzo e perizia, per immobili "normali", comprati dopo averne visti a decine, a Milano.

 

[Carlo Garbuio]

Lo scontro è sempre e solo con i venditori finali.

gli agenti immobiliari servono a evitare lo scontro facendo incrociare le reciproche esigenze delle parti
Lo scontro è una visione da non agente immobiliare, da persona che non ha competenze, qualifiche e conoscenze per cercare l'incontro ed il soddifacimento di tutte le parti coinvolte