Ciao a tutti, mi sono iscritto da poco poichè ogni tanto vedo discussioni molto interessanti e ben sviluppate.
Purtroppo ha ragione Cafelab, un argomento come quello sollevato da Italia 1960 non può essere risolto nè da un forum nè purtroppo da nessun singolo esperto, poichè anche gli esperti in campo immobiliare sono necessariamente limitati nella loro competenza dalla specificità della loro specializzazione e della collocazione geografica.
Mi spiego meglio. La domanda di Italia 1960 "il sottotetto è a posto?" avrà tante diverse risposte a seconda di quante Regioni e quanti Comuni vi sono in Italia (che come sappiamo è una Repubblica....) e altrettanto diverse risposte a seconda della specifica risposta degli "esperti". Cioè migliaia di diverse possibili risposte.
Ed infatti le norme sul recupero a fini abitativi dei sottotetti (o anche solo per il loro utilizzo) variano a seconda delle Regioni e dei PRGC dei vari Comuni e non solo anche dei Regolamenti edilizi e delle norme attuative. La risposta dipende poi anche dall'interlocutore.
L'Agente immobiliare serio, e ce ne sono molti, nel caso che il sottotetto sia offerto come abitabile, potrà rassicurare il compratore sulla futura commerciabilità del bene solo se avrà verificato che quantomeno sulle planimetrie catastali e comunali aggiornate il sottotetto è rappresentato e sull'atto di provenienza è citato, provvederà a far accertare anche l'esistenza dei requisiti per l'abitabilità, ad esempio che vi siano i rapporti aeroilluminanti richiesti e siano rispettate le altezze minime e medie (si parla sempre di planimetrie ma non ci si deve dimenticare delle sezioni e dei prospetti)
L'agente immobiliare è come il medico di base: se ha dei dubbi indirizza allo specialista del luogo che potrà essere il Notaio per la certezza dei titoli di proprietà ed ipotecari, l'Architetto per la liceità urbanistica, il Geometra per la verifica catastale, l'Ingegnere per la diagnostica statica o sismica, il Certificatore per quella energetica, l'impiantista per la conformità degli impianti e così via.
Tornando alla casa in questione ed al sottotetto a lume di naso mi pare di poter dire che è corretto quanto affermato dal moderatore relativamente alla proposta sospensivamente condizionata alla verifica della liceità urbanistica, catastale e ipotecaria.
Infatti la grande e complicata congerie di norme ed adempimenti che ci affliggono può essere ricondotta a due grandi imperativi:
Il Titolo di proprietà: validità e tipo del titolo di provenienza , situazione ipotecaria, continuità delle trascrizioni.
Il Titolo abilitativo: la conformità amministrativa ed urbanistica dei fabbricati
Questi sono indispensabili pena la nullità delle transazioni.
Vi sono poi molti aspetti accessori altrettanto importanti, quali l'allineamento e la congruità catastale, anch'essa causa di nullità, ma che può essere sanata da un riaccatastamento, quello condominiale, le eventuali liti pendenti, i diritti di terzi, le servitù.
Quindi Italia 60 se la casa ti interessa fai una proposta scritta scrivendo che "essa è sottoposta a condizione sospensiva del pieno e positivo accertamento da parte di Tecnici di fiducia del proponente della validità dei titoli di proprietà in assenza di iscrizioni pregiudizievoli e della piena conformità urbanistica ed amministrativa. Tale condizione dovrà avverarsi entro il ..... (15-20 gg dopo) termine essenziale per il proponente ed in mancanza la proposta si avrà come mai fatta.
saluti a tutti e auguri a Italia 60
(non esiste proprio che devo pagare io) Ma per me comunque resta da chiarire questo sottotetto fantasma ! Da quache parte dovrà risultare!! Mi è anche venuto un dubbio...visto che non risulta sarà forse condominiale? (sono 5 appartamenti) (anche se si accede solo da quell''appartamento)vi terrò informati.
