Spese condominiali errate nel preliminare scoperte dopo rogito

[rhada84]

Buonasera, vi aggiorno sulla situazione. Ho mandato raccomandata A/R all'agenzia chiedendo loro un risarcimento pari alla provvigione ma mi hanno risposto che avrei dovuto affidare loro il mandato di controllare le spese condominiali perchè non è un loro compito. Dicono di rivalermi sul venditore...
La mia domanda è: l'agenzia non è tenuta a dimostrarmi che il venditore ha mentito?

grazie e Buon anno a tutti

 

[Zagonara Emanuele]

Buonasera, vi aggiorno sulla situazione. Ho mandato raccomandata A/R all'agenzia chiedendo loro un risarcimento pari alla provvigione ma mi hanno risposto che avrei dovuto affidare loro il mandato di controllare le spese condominiali perchè non è un loro compito. Dicono di rivalermi sul venditore...
La mia domanda è: l'agenzia non è tenuta a dimostrarmi che il venditore ha mentito?

grazie e Buon anno a tutti

L'agenzia ha pienamente ragione, ma questo ti era già stato detto (e tu non ha ascoltato).

1) Se l'importo delle spese condominiali fosse stato fondamentale per te, avresti chiesto prima di sottoscrivere una proposta d'acquisto, tale informazione (ma non lo hai fatto, perciò è evidente che non era così importante per te);

2) Trattandosi di un dato riservato l'agenzia non ha modo di verificare tale informazione, se non specificatamente autorizzata (e l'unico che avrebbe potuto autorizzare la verifica era il proprietario dell'immobile il quale evidentemente non ha proceduto ad autorizzare in quanto nessuno ne ha fatto richiesta -vedi sopra-);

3) Il proprietario dell'immobile era perfettamente a conoscenza dell'esatto importo relativo alle spese condominiali, ma se non te le ha fornite evidentemente è perchè non gli sono state richieste, e se invece ha fornito importi errati è lui che ha commesso l'errore (volontario e meno che sia), perciò non vedo come possa essere ritenuta responsabile l'agenzia;

4) L'agenzia non è tenuta a dimostrare che il proprietario ha mentito (non è un organo di polizia o investigativo) ma sei tu a doverlo dimostrare.

Concludendo, potevi benissimo risparmiarti il disturbo e il costo della raccomandata all'agenzia (spero tuttavia sia stata una tua iniziativa e lo abbia fatto in autonomia senza buttare altri soldi dalla finestra per pagare un avvocato).
La prossima volta, dopo aver chiesto parerti e consigli, ascoltali senza fare di testa tua, sennò evita di chiedere !

 

[rhada84]

Buonasera,
rispondermi che non ho ascoltato i pareri del forum è riduttivo e non è corretto.

1. Faccio presente che dalla discussione non era chiaro se legalmente o no l'agenzia fosse perseguibile quindi dopo mesi di silenzio dal titolare dell'agenzia (che mi ha detto che avrebbe preso in carico la questione), mi sono rivolto ad un avvocato che mi ha consigliato di scrivere una raccomandata a/r all'agenzia. Nessun costo a mio carico.
Inoltre il funzionario dell'agenzia che ha mediato nella trattativa, scusandosi di quanto accaduto, mi ha consigliato di scrivere formalmente all'agenzia e chiedere un risarcimento danni, ma lui stesso mi aveva prospettato la possibilità che questo andasse a finire in un nulla di fatto.
2. In merito a quanto accaduto, premetto che mi sono sempre fidato del funzionario dell'agenzia che mi seguiva da tempo e sapeva quali fossero le mie esigenze in termini di immobili (spese condominiali comprese). Quindi, se non ho chiesto evidenza delle spese condominiali non è perchè non erano per me importanti ma perchè avevo sempre fatto presente quanto da me accettabile (circa 2000 euro annui).
3. Visto che l'agenzia mi ha parlato di un mandato del venditore dove c'era il dato di 1800 euro annui di spese condominiali, credo sia mio diritto vedere questo mandato in modo da rivalermi sul venditore come prova che sia stata fornita un'indicazione mendace (dolo) all'agenzia.

Saluti

 

[Bagudi]

L'unico interlocutore a cui dovresti rivolgerti è il proprietario, cosa che ti è stata affermata e riaffermata diverse volte.

Ma dubito che dopo il rogito sia possibile effettuare una rivalsa.

 

[Curzio54]

Per rivalersi sul venditore, da quanto ho letto rispetto alle circostanze specifiche, si tratterebbe di dimostrarne il dolo, ai sensi dell'art. 1427 c.c. (in merito alla formazione del consenso contrattuale).

 

[rhada84]

Grazie a tutti,
procederò alla rivalsa sul venditore sperando che il preliminare sia impugnabile dopo il rogito

Per dimostrare il dolo, a vostro avviso è sufficiente avere una copia delle spese del 2019 (in possesso dal venditore ante proposta di acquisto) avente importo ben superiore alle 1800 annue incluse nella proposta di acquisto?
Oppure è necessario copia del mandato del venditore all'agenzia come ulteriore prova?

Saluti

 

[Utente Cancellato 72152]

Oppure è necessario copia del mandato del venditore all'agenzia come ulteriore prova?

Direi che una copia del conferimento di incarico all'agenzia, è necessaria. Questa copia:

a) Discolperà l'agenzia definitivamente, visto che l'agenzia stessa è stata presa in giro dal venditore che ha comunicato in modo mendace una spesa condominiale annuale inferiore a quella reale;

b) Inchioderà maggiormente il venditore alle sue responsabilità, visto che si dimostrerà che sapeva della reale entità delle spese (4000 e non 2000 l'anno) e ha conferito incarico all'agenzia dichiarando una spesa condominiale annuale pari a 2000 l'anno.

L'agenzia non ha accesso ai dati condominiali e, paradossalmente, puo' ricevere dal venditore anche bilanci condominiali, preventivi condominiali e consuntivi condominiali "truccati" con photoshop, mspaint, e compagnia cantante. L'agenzia è immobiliare, non investigativa.

 

[francesca63]

procederò alla rivalsa sul venditore sperando che il preliminare sia impugnabile dopo il rogito

Temo di passare per cinica, ma dopo il rogito non puoi fare molto.
Il venditore potrebbe sostenere, senza che tu possa smentirlo, che tra preliminare e rogito avete chiarito, e tu eri perfettamente consapevole dell'entità delle spese.

Ritengo peraltro che un po' di responsabilità l'agenzia ce l'abbia, perché è assolutamente normale e secondo me doveroso verificare l'entità delle spese condominiali, come informazione utile e necessaria per proporre al meglio l'immobile in vendita.
Ma non avendo verificato prima del rogito, tendo ad escludere che si possa porre rimedio ora.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ritengo peraltro che un po' di responsabilità l'agenzia ce l'abbia, perché è assolutamente normale e secondo me doveroso verificare l'entità delle spese condominiali

Perdonami Francesca ma l'agenzia non c'entra nulla.
L'agenzia non ha rapporti commerciali con l'amministratore di condominio del venditore.
L'agenzia chiede delle dichiarazioni al venditore, che può fornire documentazione taroccata e dichiarare che le spese condominiali ordinarie annualmente ammontano a 1000 Euro all'anno anziché 3000.
L'agenzia NON ha modo di verificare: se chiede all'amministratore di condominio, quest'ultimo gli risponde con un pernacchione ai sensi della normativa sulla privacy.
Considerato che basta poco per modificare dei file PDF che vengono consegnati all'agenzia, tutto ciò che l'agenzia è TENUTA A FARE è consegnare all'acquirente il foglio con cui il venditore, CONFERENDO INCARICO ALL'AGENZIA, ha dichiarato che le spese condominiali annuali erano TOT Euro.
EDIT: Consegnare una copia conforme del foglio di conferimento incarico firmato dalle parti: il foglio originale se lo deve tenere l'agenzia per cautelarsi!!

 

[francesca63]

Perdonami Francesca ma l'agenzia non c'entra nulla.

Per me non è cosi, anche se a rogito firmato non se ne ricava nulla.
E certo non ha alcun senso pretendere qualcosa dall'agenzia.
Non penso ad una responsabilità giuridica, ma quantomeno morale; tutto questo si poteva evitare con un minimo di attenzione.
Come ho gia scritto, trovo del tutto normale e doveroso avere la certezza dell'entità delle spese condominiali, chiedendo i consuntivi e i verbali.

L'agenzia non ha rapporti commerciali con l'amministratore di condominio del venditore.

Tu , che non ha i mai fatto l'agente, pensi che gli amministratori si rifiutino di parlare con gli agenti; in realtà nella mia esperienza non è così, e ho sempre ( o quasi) trovato interlocutori disponibili, con i quali ho approfondito la situazione condominiale, l'eventuale presenza di morosi, di lavori straordinari potenziali, e di conflittualità condominiale.
A volte il venditore ha telefonato all'amministratore per autorizzarlo a parlare con me.
Ma senza confronto con l'amministratore, o documenti condominiali a disposizione, non accettavo incarichi.
Per le spese taroccate di cui parli, ma mi pare roba da film .

tutto ciò che l'agenzia è TENUTA A FARE è consegnare all'acquirente il foglio con cui il venditore, CONFERENDO INCARICO ALL'AGENZIA, ha dichiarato che le spese condominiali annuali erano TOT Euro.

L'agenzia non deve fare nulla ora. Come detto, a rogito fatto nessuno può dimostrare che il problema spese non sia stato analizzato e chiarito prima di firmare per la compra vendita.