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alby261

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Salve a tutti mesi fa ho acquistato un immobile all'asta dopo di che ho contattato l'amministatore per sapere quanto ammontavano le spese residue del precedente proprietario specificando che per legge sono a carico dell'aggiudicatario solo l'anno corrente e quello precedente .l'immobile e rimasto vuoto da un Po di anni e le spese fisse sono l'assicurazione condominiale corrente esterna e il compenso dell'amministratore..invece la sua risposta è stata che anche se di parecchi anni indietro devo pagare tutte le spese avanzate ., perché lui ogni anno li carica sul nuovo resoconto condominiale a tal proposito mi sono informato ma ho ricevuto risposte una contrastante dall'altra volevo sapere se qualcuno è informato sul quanto,grazie
 

alby261

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Grazie della tua risposta ,per ciò è lui che deve fare causa al vecchio proprietario e non rivalersi su di me
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Scusa PyerSilvio se l'amministratore non mi da la cifra da pagare come posso fare
Se nemmeno una banca, e' riuscita a rivalersi sul proprio credito, vantato nei confronti del proprietario uscente, tanto da dover procedere alla vendita coatta dell'alloggio, difficile e' che la pretesa creditoria avanzata dall'amministratore, possa sortire successo.

Nella sede dell'assemblea, farai presente la tua intenzione e richiederai il dovuto dei due anni precedenti, in presenza degli altri partecipanti.

Il residuo del credito, vantato dal condominio, andra' ripartito tra tutti i condomini.

Approvato cio' sarai a posto.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Partiamo dal presupposto che il condomino che vende non fa più parte del condominio e che non può essere più interpellato dall'amministratore per chiedergli spese non pagate. L'unica persona a quale si può rivolgere sei tu in quanto nuovo proprietario. in caso di immobile comprato all'asta buona regola sarebbe stato chiedere prima la situazione del condomino moroso e l'effettivo volere dell 'amministratore in forza di una riportazione annuale delle spese condominiali non pagate nel rendiconto la volontá di farle pagare legalmente al nuovo proprietario. Una sentenza legittima l'amministratore a chiedere le spese arretrate anche di anni basta che siano state rendicontate puntualmente. Non sempre le spese condominiali non pagate devono essere caricate sui condomini onesti. Ricordo che le spese condominiali non pagate si prescrivono in 5 anni sempre che il condomino moroso possa dimostrare che l'amministratore volutamente o in forza di delibera assembleare non abbia usato tutti i mezzi per farsi pagare ovvio la prescrizione decade se l'amministratore anche a 4 anni e mezzo riesce a mandare decreto ingiuntivo. Il consiglio è di parlare in assemblea della situazione e chiedere un accollo di queste spese di tutti ovviamente questo da parte del condominio non è abbligatorio in caso negativo dovrai aprire causa legale. Nel caso di spese non pagate se decidessi di pagarle tutte puoi rivalerti sul venditore. Claudia@
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Ma scusate, se ci pensate dopo il DANNO di dover mettere anche i soldi per far fronte delle spese di chi non paga... Quando cambia proprietario devo anche condonargliele? I soldi messi con tutti gli interessi? CI rimetto già gli interessi sana il debito!

Chi compra in asta compra a prezzo scontato e sa che ci sono problemi di spese non pagate... ci mancherebbe altro che chiede anche il contributo al condominio che ha dovuto già metter mano alla situazione.
 

alby261

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Ciao Ludovica83 io ho comprato la casa all'asta lo so che ci sono spese da pagare ,infatti io voglio pagare si però quello che mi spetta e non essere preso per i fondelli da persone che credono di essere più furbi di te come fanno spesso alcuni amministratori .
Poi perché allora l'amministratore non se è inserito nella procedura esecutiva
Facendo valere i diritti dei condomini onesti..
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
non essere preso per i fondelli da persone che credono di essere più furbi di te come fanno spesso alcuni amministratori .
Poi perché allora l'amministratore non se è inserito nella procedura esecutiva
Facendo valere i diritti dei condomini onesti..
Questo è un altro discorso e io ne so qualche cosa a riguardo.
Ma nemmeno ti immagini di che cifre stiamo parlando. Il condominio ci si comprava un'altro appartamento in un altro stabile con quei soldi! (e gli appartamenti sono termoautonomi quindi spese proprio minime ma di quelle batoste causate della sua inefficienza e dai suoi interessi!)
 

alby261

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Infatti io sto dicendo allora perché l'amministratore non si aggiunto a gli altri poveri creditori perché anche loro ci hanno rimesso soldi oppure loro possono perderli ma loro sono andati da un a giocato e hanno fatto quello che si deve fare.
E forse grazie a me rientrano di qualche soldo
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Infatti io sto dicendo allora perché l'amministratore non si aggiunto a gli altri poveri creditori perché anche loro ci hanno rimesso soldi oppure loro possono perderli ma loro sono andati da un a giocato e hanno fatto quello che si deve fare.
E forse grazie a me rientrano di qualche soldo

Il decreto ingiuntivo è atto dovuto del condominio (salvo dispensa espressa dall'assemblea). Non so se anche l'insinuazione in procedura gia' avviata da altri o l'avvio della procedura esecutiva sia anche essa un obbligo.


Ad ogni modo spesso, molto spesso, un creditore non privilegiato come il condominio non recupera nulla da un pignoramento immobiliare.
Ma questo è altro discorso.

Sono invece d'accordo con te che l'aggiudicatario è chiamato a pagare solo ciò che dice la legge a riguardo.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il decreto ingiuntivo costa e anche parecchio (ne so qualcosa...) e l'amministratore potrebbe non avervi ricorso per manifesta inutilità dello stesso decreto...

E' giusto farlo quando c'è qualche speranza di incassare qualcosa, se no è solo una spesa in più.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
E' giusto farlo quando c'è qualche speranza di incassare qualcosa, se no è solo una spesa in più.
Silvana, come dicevo sopra ci sono degli obblighi, a prescindere dal fatto che sia conveniente o meno.

Si tratta della riforma del condominio del 2013:

"Infatti, il nuovo art. 1129, IX comma, codice civile decreta che “salva espressa dispensa dell'assemblea l'amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

e inoltre (e qui mi rispondo da solo sul dubbio che avevo sopra sulla procedura esecutiva):

"Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica al condomino moroso, questi non provveda a pagare quanto dovuto, l'amministratore dovrà “curare diligentemente l'azione e la conseguente procedura esecutiva”, pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c.."

Fonte: Recupero spese arretrate dai condomini morosi - un obbligo per l'amministratore (www.StudioCataldi.it)
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
...buona regola sarebbe stato chiedere prima la situazione del condomino moroso...
e chi te lo dice? È quasi impossibile che ti rispondano, e che ti diano il numero dell'Amministratore del Condominio.

Ricordo che le spese condominiali non pagate si prescrivono in 5 anni sempre che il condomino moroso possa dimostrare che l'amministratore volutamente o in forza di delibera assembleare non abbia usato tutti i mezzi per farsi pagare ovvio la prescrizione decade se l'amministratore anche a 4 anni e mezzo riesce a mandare decreto ingiuntivo.
Non mi sembra che l'amministratore abbia usato tutti i mezzi. E poi è troppo comodo rendicontare le spese facendole pagare all'ultimo arrivato, è un'escamotage furba da parte dell'Amministratore che si evita così decreti ingiuntivi e spese di Avvocati. La legge parla chiaro e si riferisce agli ultimi 2 anni. Allora se ci sono 20 anni di arretrati (magari all'insaputa dell'aggiudicatario) e vengono rendicontati è giusto che questi se la prenda in saccoccia?
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Non mi sembra che l'amministratore abbia usato tutti i mezzi. E poi è troppo comodo rendicontare le spese facendole pagare all'ultimo arrivato, è un'escamotage furba da parte dell'Amministratore che si evita così decreti ingiuntivi e spese di Avvocati. La legge parla chiaro e si riferisce agli ultimi 2 anni. Allora se ci sono 20 anni di arretrati (magari all'insaputa dell'aggiudicatario) e vengono rendicontati è giusto che questi se la prenda in saccoccia?
Chi acquista dovrebbe essere informato prima di tutte le spese, altrimenti come valuta l'affare asta? Mangia sulla pelle degli altri dopo per rientrare delle sue cattive valutazioni?
Chiaramente se il condominio non ha fatto valere i suoi diritto, ok. non posso che essere d'accordo con te. Significa che gli stava bene così, e quindi non è che si può lamentare dopo.

In tutti gli altri casi... compri all'asta per speculare (e non dire che non è così, non è un salvataggio della persona, non è un opera di bene di povertà e clemenza) vuoi anche mangiare ulteriormente? Mi sembra un po' troppo... quindi scusami se rido quando mi si parla di saccoccia se si sta speculando.
D'altronde tale modalità di investimento viene insegnata in determinati corsi, affiancata a quella in borsa. Quindi usiamo i termini giusti: Investimento SPECULATIVO a rischio.

E' lo stesso discorso che faccio a chi si lamenta delle tasse sul reddito... ok lamentarsi che sono tante è troppe, ma oggigiorno se le paghi è perché hai reddito e stai lavorando!!!!

Se investo in borsa non è che quando mi va male le mie perdite le divido con la collettività. Mi prendo ONERI e ONORI. E gli onori son finiti anche in azienda a disposizione della collettività.

Mentre oggigiorno, la saccoccia piena deve essere in primis la propria e in secondo attingere dalla collettività.
 
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brina82

Membro Assiduo
Professionista
Chi acquista dovrebbe essere informato prima di tutte le spese, altrimenti come valuta l'affare asta? Mangia sulla pelle degli altri dopo per rientrare delle sue cattive valutazioni?
Chiaramente se il condominio non ha fatto valere i suoi diritto, ok. non posso che essere d'accordo con te. Significa che gli stava bene così, e quindi non è che si può lamentare dopo.

In tutti gli altri casi... compri all'asta per speculare (e non dire che non è così, non è un salvataggio della persona, non è un opera di bene di povertà e clemenza) vuoi anche mangiare ulteriormente? Mi sembra un po' troppo... quindi scusami se rido quando mi si parla di saccoccia se si sta speculando.
D'altronde tale modalità di investimento viene insegnata in determinati corsi, affiancata a quella in borsa. Quindi usiamo i termini giusti: Investimento SPECULATIVO a rischio.

E' lo stesso discorso che faccio a chi si lamenta delle tasse sul reddito... ok lamentarsi che sono tante è troppe, ma oggigiorno se le paghi è perché hai reddito e stai lavorando!!!!
Magari bastasse farsi aprire il portone da un condòmino...

Comunque, a te questa storia delle aste non va proprio giù e si è capito. Non considerare solamente questioni legate a disgrazie familiari e mutuo non pagato (personalmente non ho mai mandato via nessuno di casa ed evito queste situazioni), ma pensa anche ai crediti che sicuramente avrai e che l'unico modo di recuperarli sarà l'azione forzosa. Bene, sappi che chi acquisterà, anche sfrattando il malcapitato, ti renderà giustizia.

È chiaro che se il debito venisse esplicitato in perizia (così dovrebbe essere), il compratore si regolerebbe e nulla avrebbe da pretendere nei confronti del Condomìnio...
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Magari bastasse farsi aprire il portone da un condòmino...

Comunque, a te questa storia delle aste non va proprio giù e si è capito. Non considerare solamente questioni legate a disgrazie familiari e mutuo non pagato (personalmente non ho mai mandato via nessuno di casa ed evito queste situazioni), ma pensa anche ai crediti che sicuramente avrai e che l'unico modo di recuperarli sarà l'azione forzosa. Bene, sappi che chi acquisterà, anche sfrattando il malcapitato, ti renderà giustizia.

È chiaro che se il debito venisse esplicitato in perizia (così dovrebbe essere), il compratore si regolerebbe e nulla avrebbe da pretendere nei confronti del Condomìnio...
Assolutamente io non sono contro l'acquisto all'asta. Ma se acquisto all'asta metto in conto di pagare tutto l'arretrato del condominio, perché quando entro non mi metto a chiedere la mancia alla collettività dopo che ho fatto un'operazione finanziaria.
Ma scherzi? Una cosa del genere, mi rovinerei con le mie stesse mani! Il giorno dopo non ho + un cliente.
Io la chiamo semplicemente: COERENZA.

Quando nasci e cresci a pane e un'azienda e sai benissimo cosa vuol dire tenere i conti in ordini e il risanamento di un azienda... sai anche che quando ""un'azienda va all'asta"" sarà ben poco quello che si potrà ottenere: Sono crediti scritti sul ghiaccio in attesa che sorga il sole.

Se compro all'asta dall'azienda è + etico che mettere per strada il privato? Da una parte abbiamo 40 famiglie appiedate e dall'altra 1. Non penso che dormirei meglio.
 
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