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  1. Doryan69

    Doryan69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Qualcuno mi può spiegare cosa identifica lo stato di un immobile come ottimo / buono o normale?
    Nelle simulazioni di valutazioni immobiliari che trovi online ( omi compresa) ti fa scegliere la tipologia dello stato dell'immobile e questa ne determina la variazione del valore al mq ( che differisce anche di un bel po) ... ma su cosa si basa? Semplice percezione o canoni ben precisi ?
     
  2. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per "ottimo stato" si può intendere un immobile ristrutturato di recente (non più di qualche anno -1-5-), ovvero con nessun lavoro da farsi.

    Per "buono stato" si può intendere un immobile non ristrutturato di recente ma comunque che non ne necessiti (se non ad esempio, tinteggiatura e/o pulizie).
    Ciò farebbe supporre che l'ultima ristrutturazione possa risalire a 15 - 20 anni addietro.

    Per "stato normale" si può intendere un immobile datato (ovvero con lavori di ristrutturazione risalenti ad oltre 20 anni), che può aver bisogno di "normale" manutenzione (ad esempio sostituzione sanitari e rubinetterie) ma comunque accettabile e/o abitabile anche com'è.

    Ovviamente quanto sopra è indicativo ed esemplificativo.
     
    Ultima modifica: 10 Marzo 2018
    A Jan80 e francesca63 piace questo messaggio.
  3. Doryan69

    Doryan69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie è già un'idea .. sicuramente tra ottimo e buono il confine mi pare possa essere opinabile
     
  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Molto opinabile.
    Nel caso di pubblicità immobiliari, molto dipende dalla sensibilità e onestà intellettuale dell’agente.
     
  5. Doryan69

    Doryan69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ci metterei anche venditore e compratore
     
  6. kara

    kara Membro Attivo

    Altro Professionista
    Anch'io vorrei chiedere cosa significa che un appartamento e in stato ordinario oppure in stato da ristrutturare?
     
  7. Rudyaventador

    Rudyaventador Membro Attivo

    Altro Professionista
    Credo che la domanda sia propedeutica alle OMI . Allora le OMI hanno la finalità di dare un valore fiscale al bene e non rappresenta la realtà del mercato immobiliare. e sono infatti valutazioni e non le effettive transazioni registrate all ADE.

    Detto questo le distinzioni sono secondo me orientative , dal punto di vista pratico , una casa dove trovi i pavimenti anni 70 - 80 è da ristrutturare riporti a grezzo infissi tetto , se ville, villette, punto ,lo stato al' atto pratico deriva dal grado di intervento necessario , un immobile con entro i 10 anni necessita di interventi leggeri , tinteggiature cambi sanitari e null'altro di rilevante , mentre se occorre iniziare a toccare gli impianti andiamo in livelli di intesità di ristrutturazione.

    Inoltre un dato a cui non viene dato rilievo , è che una casa costruita di recente , ha criteri costruttivi moderni oltre che di efficienza energetica , mentre immobili andando alla media del estremo opposto anni 70 sono immobili con criteri costruttivi obsoleti e di massima inefficienza energetica , che per riportare alla sola efficienza energetica devi intervenire sul cappotto, se poi parliamo di isolamento delle fondazioni ..sarebbero da vendere ad offerta libera ..., poiche ben pochi negli 70 costruivano con le tecniche di allora ma seppur esistenti per isolare le fondazioni, prendevano e via tutto a contatto terra e se ne fregavano del drenaggio per dirne una .. .

    Quello che l esposto spesso, parlo di Roma, ignora e la differenziazione tra immobili recenti e la gran parte del "obsoleto" ove si tende a tenere i prezzi vicini tra i due conseguendone la causa della difficile vendibilità , pioche chi compra i conti se li fa bene e non spende una cifra tra ristrutturazione e immobile che supera il valore di un immobile recente . Ma a quanto pare chi vende al momento di valutare il suo immobile viene posseduto dall' irrazionalità improvvisa piu totale , il bello che gran parte furono pagati in lire , capisco chi vende immobili recenti acquistati tra il 2007 e 2009 , lui si ci rimette soldi veri , ma i lira buy proprio non capisco...
    .
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quello che dici sulle tecniche di costruzione è vero,ma sono un paio di anni che noto un grande ritorno agli immobili degli Anni '70/'80 e la motivazione sta nella grande diversità delle superfici tra vecchio e nuovo.

    Ho venduto il "nuovo" per 20 anni e so solo io la difficoltà, in certi casi, di far dare agli immobili dai tecnici progettisti un'abitabilità funzionale.
    Ovviamente "abitabilità" nel senso di arredabilità, comfort e vivibilità.

    Io stessa che, in giro per l'Italia, ho vissuto in diverse città, ero abituata ad appartamenti ampi, confortevoli, dotati di ingressi arredabili, grandi disimpegni in cui alloggiare librerie piene dei miei amati libri, camere ampie, ecc., mal digerisco gli spazi un pò risicati delle case attuali...
     
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  9. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Giudico buona l'angolazione da cui vedi la cosa e in parte condivisibile.
    Tuttavia, anche il tuo ragionamento non può essere preso alla lettera, poichè se da un lato gli imobili recenti appaiono "appetibili" in quanto costruiti con tecniche moderne e rispondenti alle necessità di risparmio energetico, dall'altro lato si tratta di immobili quasi sempre decentrati, con spazi interni ristretti per non dire invivibili e spesso costruiti con approssimazione e scarsa qualità.

    Gli immobili che tu definisci obsoleti e che conseguentemente necessitano di interventi profondi di ristrutturazione, ammodernamento e adeguamento, spesso rietrano in zone residenziali, di pregio se non addiruttura storico.

    Inoltre, essendo stati costruiti in altre epoche, sono dotati di spazi interni generosi che ben si prestano a soddisfare le esigenze abitative di chiunque, offrendo anche la possibilità di ridistribuzione degli spazi.

    Del resto, e tanto per fare un esempio, chi vorrebbe vivere in un appartamento di 50 mq interni se a parità di spesa può permettersi un immobile di 100 mq?
    Chi vivrebbe in zone periferiche e mal servite se a parità di costi può scegliere un immobile in zona centrale, residenziale o storica?

    Credo quindi sia più giusto affermare che entrambe le tipologie immobiliari abbiano aspetti positivi e negativi, e che entrambe le tipologie possano essere valorizzate e quind "apprezzate" allo stesso modo.
    Saranno poi, le eisgenze specifiche o le preferenze dei singoli acquirenti a stabilire cosa sia preferibile tra le due tipologi.
     
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  10. Nello78

    Nello78 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Ti faccio ridere.. "come stato da ristrutturare", gira al largo a meno che tu non voglia metterci minimo 300/400€ al mq di ristrutturazione TOTALE, insomma come mamma l'ha creato, l'immobile.. e' rimasto quello che e'. Come "stato ordinario", invece.. e' una ciofeca pazzesca, ma almeno magari salvi l'impianto elettrico e ti prendi un bagno di - es. casa costruita nel 1970 - ,. bagno rifatto per i mondiali. (di Italia 90 :risata::risata::risata:) , quindi impianti di 25/30 anni fa minimo, e li spacciano come RISTRUTTURATI. Alcuni agenti dovrebbero cambiare davvero mestiere. (E pure i CTU e i notai).
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chi va a vedere un immobile "da ristrutturare" dovrebbe sapere che va rifatto tutto, e soprattutto gli impianti.
    D'altra parte, il prezzo è conforme.

    Un immobile "da sistemare" è quello in cui vanno rifatte alcune cose, anche a livello estetico.
    E anche qui il prezzo è conforme.

    L'appartamento "in buono stato" è quello in cui si potrebbero rifare delle cose, ma potrebbe tranquillamente essere abitato così com'è, se ci si accontenta.

    L'appartamento "ristrutturato" è quello in cui si sono effettuati degli interventi recentemente e non certamente 25 anni fa...

    Poi ognuno può avere il suo modo di interpretare.
     
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  12. Nello78

    Nello78 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Si DOVREBBE ESSER cosi'.. invece nel 90% dei casi, un bagno "RISTRUTTURATO" risale minimo al 2000-2005.. E sono a casa mia ben 15 anni. Per me un bagno e' da RIFARE dopo 10 anni. Non un giorno di più. Questo E' il mio modo di interpretare....
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non esageriamo.
    Non con i materiali più recenti.
    Figuriamoci se ogni 10 anni uno può spendere 8.000/10.000 euro...
     
  14. Nello78

    Nello78 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Hai ragione. Ma allora è sempre lo stesso discorso.. per me il ristrutturato equivale al cambiato a nuovo e mai usato. Forse esagero. Visto io ristrutturo e vendo. Deformazione professionale! Ahahahha
     
  15. Rudyaventador

    Rudyaventador Membro Attivo

    Altro Professionista
    Attenzione io sto parlando di Roma , il resto di Italia la differenziazione da quel poco che ho sempre visto c'è .

    Per cio che concerne sempre Roma le zone di gran pregio come il centro storico , sono in un altra fascia di mercato dove le logiche sono diverse , cosi come la domanda e l offerta, facciamo un esempio dato che queste zone parliamo di 10000 euro mq la ristrutturazione visto il livello anche esageriamo di 1500 euro a mq è meno del 15% , sul resto invece dai 2.000 ai 3500 euro mq una ristrutturazione di 700- 1000 euro a mq rappresenta dal dal 50% al 35% se parliamo di appartamenti scendiamo pure a 500 a mq di ristrutturazione che è il 25% del valore , oltre che devi trovare chi sia disposto ad affrontare il disagio e i grattacapi di una ristrutturazione.

    Che gli standard abitativi fino agli 80 siano notevolmente comodi e molto piu razionalmente vivibili , a mio avviso non costituisce un elemento che abiliti a chiedere quanto il prezzo del nuovo. Altresi parlo sempre di Roma il mercato a quanto pare non premia questo esposto dato che è sempre li da almeno 3 anni , e sono sicuro che se si andassero a tirare fuori i tabulati dell ade, le vendite registrate di tali categorie troveremo prezzi notevolmente inferiori.
     
  16. Rudyaventador

    Rudyaventador Membro Attivo

    Altro Professionista
    Beh 10 anni dovrebbe essere piu estetico che funzionale , ancorche poi occorre vedere la qualita della ristrutturazione, ho visto ristrutturati con begli infissi anche di due tre anni con una bella "lesena interna" :emoji_astonished:non in materiale edilizio ma generata da ponte termico per tutti gli infissi :applauso:
     
  17. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Per quanto riguarda gli immobili datati sicuramente danno grandi soddisfazioni poi se sono case d'epoca e parlo del centro di Milano possono raggiungere prezzi considerevoli. Sono state costruite tenendo conto della vivibilitá degli ambienti. Ho venduto gli appartamenti "loculi" del Bosco Verticale considerato il più bel grattacielo del 2016 e considerato da me e da altri una schifezza. a circa 9800 euro a mq dotato di domotica fino alla nausea. Alcuni clienti hanno stravolto il capitolato con ristrutturazioni al limite del buon gusto. Mi é capitato di vendere metrature simili in zone molto più decentrate a prezzi simili di immobili con più di 10 ann,in meno tempo. Claudia@
     

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