Stipulare un contratto di locazione e poi trovarsene sul gozzo un altro

[Graf]

Avrei bisogno di una delucidazione, in materia di locazione, da parte di chi opera quotidianamente nel settore.
Mia sorella Carla, che attualmente vive con me, vorrebbe affittare “per alcuni di mesi” il suo appartamento di Roma, comprato un anno fa, a due sue amiche psicologhe che, fino alla fine di Giugno, sono in subaffitto in una camera con due posti letto presso un’anziana signora. Adesso quest’ultima ha bisogno urgentemente di rientrare in possesso della camera e allora queste psicologhe non sanno dove andare. Mia sorella si è offerta loro di affittare, per un breve periodo, il suo appartamento sfitto ( almeno ci recupera l’ IMU e la rata del mutuo….) ma io l'ho messa sul chi va là: il cosiddetto contratto transitorio può essere una trappola per il proprietario e un opportunità per il conduttore perché potrebbe trasformarlo ope legis in un contratto 4+4.
Io le ho consigliato di affittare una SOLA stanza con due posti letto più l’uso del bagno e della cucina e non tutto l’appartamento, per limitare, nel caso, i danni.

Allora vi chiedo:
quali sono quei requisiti fondamentali da rispettare e/o inserire nella scrittura che fanno di un contratto un "contratto transitorio" e che non lo trasformino automaticamente, in caso di discussioni o controversie tra le parti, in un "4+4"?
Devono essere provate documentalmente le esigenze temporanee del locatore e quelle del conduttore? E se quelle del conduttore vengono meno, nelle more del contratto transitorio?
Esiste un canone concordato oppure questo è libero?
La locazione di una sola camera ha effetti giuridici diversi dall'affitto dell'intero appartamento?

Grazie.

( Assicura mia sorella che le sue amiche sono ottime persone e non crede che ci "marceranno"; forse sono io ad essere troppo malfidato ma un minimo di prudenza...)

 

[Pennylove]

Occorre la sussistenza di una esigenza transitoria del locatore o del conduttore. Il compito di individuarle è rimesso alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; l’elencazione delle esigenze transitorie contenuta nelle convenzioni locali è comunque meramente esemplificativa: la motivazione transitoria deve essere reale e richiede un termine, perché la durata in mesi dipende proprio da quanto dura l’esigenza transitoria. Ulteriore condizione inserita nel contratto tipo è l’onere per il locatore di confermare, con lettera raccomandata, prima della scadenza del rapporto locativo posto in essere, i motivi di transitorietà indicati nel contratto.

L’esigenza transitoria dell’uno o dell’altro contraente deve essere specificata in una apposita clausola e, nel caso che la transitorietà riguardi il conduttore, non basta che simile esigenza sia specificata nel contratto, ma è richiesto che sia supportata da documenti da allegare all’atto.

La misura del canone è libera, fatta eccezione per gli immobili ricadenti nelle aree metropolitane ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e negli altri comuni capoluogo di provincia, dove è affidata alla contrattazione collettiva che può prevedere importi massimi fino al 20% superiori al canone concordato, il che significa che per il canone di locazione è quindi necessario rifarsi alla specifica realtà locale.

Quanto all’ultima domanda, in riferimento ai soli effetti giuridici, la risposta è negativa.

Analizzando infine i rischi di questa figura contrattuale, occorre osservare:

a) possibilità, in mancanza di conferma delle esigenze transitorie o del loro venir meno, al pari della mancata dichiarazione delle ragioni di transitorietà del contratto, di ricondurre il rapporto di locazione nello schema ordinario di durata quadriennale, con effetto ex tunc;

b) ripristino del contratto secondo lo schema ordinario o risarcimento del danno in favore del conduttore (36 mensilità del canone pattuito), qualora il locatore, ottenuta la disponibilità del bene locato, non lo utilizzi per l’esigenza dichiarata;

c) la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, può integrare gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge.

Non è comunque affatto agevole procedere all’inquadramento della locazione abitativa di natura transitoria. Il legislatore, nel decreto ministeriale 30 dicembre 2002, purtroppo non si è espresso al meglio su alcuni meccanismi della locazione “breve”, con inevitabili ricadute sulla giurisprudenza di merito che è stata chiamata a dirimere sul campo evidenti criticità di questo particolare tipo di contratto. Un contratto di questa natura può facilmente trasformarsi in un contratto dagli esiti incerti, poiché ben può accadere che una previsione fondata su una esigenza seria e sussistente al momento della stipula non sia più attuale alcuni mesi dopo (si pensi solo al caso di un conduttore che perda le motivazioni transitorie perché viene assunto in pianta stabile, e, quindi, richieda la conversione del transitorio in un 4 +4). Pertanto, caro Graf, per ovviare ai limiti e alle carenze di questa legge pasticciata, sono richieste dalle parti buona fede e qualche grano di buon senso, virtù che in questi tempi purtroppo scarseggiano.

 

[Graf]

Mille grazie per l'esauriente, chiara e convincente disamina, Pennylove.


E'come pensavo io: la legislazione sulla locazione abitativa è, in Italia, disarmonica, farraginosa e ambigua e non garantisce, PRIMA, la certezza di diritto per chi loca.

Un'ultima domanda: nel caso il conduttore richiedesse la conversione del contratto transitorio in uno 4+4, può esigere, altresì, la conservazione dello stesso importo del canone previsto nel transitorio e trasferirlo, pari pari, in quello 4+4?.
Mi spiego: se mia sorella, come ha intenzione di fare, decide di affittare, “per qualche mese”, il suo appartamento a queste sue due amiche per un canone basso, di favore, che è, all'incirca, la metà di quello di mercato, in questo momento, a Roma, per quella zona, …non potrebbe, proprio questo sconto, incoraggiare, paradossalmente, le conduttrici a precipitarsi per convertire il contratto in un 4+4?
In questo caso, farebbero “fessa” mia sorella per due volte ( va bé, sono troppo drastico!)…qualora la normativa non concedesse la possibilità al locatore di rinegoziare, in caso di trasformazione coattivo del contratto, un canone più rispondente ai livelli di mercato…

Le mie, naturalmente, sono solo ipotesi, congetture …Però é meglio farle per non trovarsi, poi, totalmente impreparati....

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Il pericolo di subire la conversione se il contratto non è registrato è ovvio e la normativa non può certo permettere dopo aver sanzionato l'irregolarità di rinegoziare ovvero aggirare la ... legge.
Ciò premesso un contratto ben congegnato e verificato sulle reali esigenze transitorie nonchè registrato non potrà temere alcunchè.

 

[Graf]

Se sono solo due o tre mesi e se è un semplice favore a due amiche, è meglio che mia sorella stipuli un comodato d'uso gratuito e non se ne parli più...

 

[Bagudi]

Ben fatto però.....

 

[Pennylove]

Mille grazie per l'esauriente, chiara e convincente disamina, Pennylove.


E'come pensavo io: la legislazione sulla locazione abitativa è, in Italia, disarmonica, farraginosa e ambigua e non garantisce, PRIMA, la certezza di diritto per chi loca.

Un'ultima domanda: nel caso il conduttore richiedesse la conversione del contratto transitorio in uno 4+4, può esigere, altresì, la conservazione dello stesso importo del canone previsto nel transitorio e trasferirlo, pari pari, in quello 4+4?.
Mi spiego: se mia sorella, come ha intenzione di fare, decide di affittare, “per qualche mese”, il suo appartamento a queste sue due amiche per un canone basso, di favore, che è, all'incirca, la metà di quello di mercato, in questo momento, a Roma, per quella zona, …non potrebbe, proprio questo sconto, incoraggiare, paradossalmente, le conduttrici a precipitarsi per convertire il contratto in un 4+4?
In questo caso, farebbero “fessa” mia sorella per due volte ( va bé, sono troppo drastico!)…qualora la normativa non concedesse la possibilità al locatore di rinegoziare, in caso di trasformazione coattivo del contratto, un canone più rispondente ai livelli di mercato…

Le mie, naturalmente, sono solo ipotesi, congetture …Però é meglio farle per non trovarsi, poi, totalmente impreparati....

Bella domanda la tua, dibattuta senza esito dalla giurisprudenza di merito. Intrappolato nell’articolato congegno di formazione contrattuale da lui stesso allestito per una locazione di siffatta natura, nulla dice il nostro legislatore in ordine all’entità del canone da corrispondere per la locazione ricondotta a durata ordinaria e, di conseguenza, pare non possa imporsi un corrispettivo diverso da quello pattuito in previsione dell’originaria durata limitata. Risultato? Un quadro sanzionatorio schizofrenico che prevede l’adeguamento della durata (un quadriennale rinnovabile), ma non l’adeguamento del canone (ai prezzi di mercato), anche per coloro (locatore o conduttore per me pari sono) che l’esigenza transitoria l’hanno persa per strada, magari imprevedibilmente e, quindi, del tutto incolpevolmente.