A

alfilost

Ospite
buongiorno, vorrei comprare casa al mare in italia, ma vivo da 25 anni in germania e ci sono molte cose che in italia sembrano funzionare molto diversamente, quindi vorrei chiedere alcuni consigli.
ho visto un immobile - casa al mare - trovato in internet; veniva proposto da molte agenzie (da più di un anno, ma dall'anno scorso aumentato di prezzo del 20%!!) e anche dal proprietario direttamente. mandai la richiesta a tutti; il proprietario non rispose, le agenzie si, e scelsi la prima a rispondermi.
ho visitato l'immobile senza dover firmare nulla (qui in germania viene sempre richiesto!) ed in seguito ho fatto un'offerta - non formale, ma solo via email - molto al di sotto del prezzo di richiesta (15% sotto a quello dell'anno scorso, quello nuovo mi sembrava una presa in giro). l'agenzia non ha risposto, ho dovuto rifarmi viva io dopo 3 settimane, poi ha proprosto una trattativa, proponendo prezzi sempre più bassi (al di sotto dell'anno scorso...) ma ancora lontani dalla mia offerta. (ma è normale che i prezzi di richiesta in italia siano una presa in giro così? salgono e scendono da soli... e sembra di essere a un basaar, dove, se si conclude, si è sicuri di aver pagato troppo...ma non basterebbe richiedere un prezzo ragionevole in partenza?? sarà che vivo da troppo tempo in germania...) ho spiegato chiaramente che quella è la mia valutazione e che non avrei mai contrattato come a un mercato turco e mi aspettavo solo un "si" o un "no". ho concluso, dalle risposte ambigue e le controproposte, che la risposta mi sembrava "no", e che per me la trattativa era terminata.
improvvisamente mi cerca il proprietario direttamente per email - rispondendo alla mia richiesta fatta su internet molti mesi, facendo finta di non riconoscermi; io mi faccio riconoscere. vorrebbe ricominciare una trattativa evitando l'agenzia, dice di non aver mai avuto una mia offerta concreta tramite l'agenzia, e che lui non ha alcun contratto con alcuna agenzia.
mi sembra scorretto escludere l'agenzia, che mi ha organizzato la visita alla casa. però visto che il cliente dell'agenzia sono io, a parte la visita, il servizio è stato molto scarso, per niente adeguato a me, e non è stato concluso nulla. però non so chi devo veramente ritenere responsabile di questo - è stata l'agenzia o il proprietario la causa dell'ambiguità? o semplicemente in italia fanno così proprio tutti??
voi - anche voi agenti - che di compravendite in italia ve ne intendete, e siete abituati a questo stile, come giudicate i miei obblighi "morali" verso quest'agenzia, visto il lavoro svolto? e quali sono i miei obblighi reali ho verso l'agenzia? cosa mi suggerite di fare?
 

francesca63

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Privato Cittadino
I tuoi obblighi reali sono quelli di pagare le provvigioni all'agenzia che ti ha mostrato la casa,sia che compri tramite l'agenzia stessa,sia che tu compri direttamente dal proprietario.
Con le mail di prova,non avrebbero problemi a dimostrare che ne hanno diritto,anche se non hai firmato nulla al momento della visita (in Italia non necessario,ne obbligatorio).
Avresti dovuto attendere la risposta del proprietario per trattare direttamente con lui e non pagare l'agenzia,ma ora è tardi.
Ma con un proprietario così forse è meglio.
La sua affermazione di non aver un contratto con l'agenzia è scorretta,ed è contraddetta dal fatto che ha permesso all'agenzia di mostrarti la casa,quindi un contratto,benché verbale, c'è di sicuro (anche se il proprietario,per ignoranza o per furbizia,ritiene di no).
Poi sono d'accordo con te,il mercato italiano è differente da quello tedesco,e c'è
l'abitudine poco gradevole di trattare peggio che al bazar.Ma tu non sei obbligata ad acquistare se non alla cifra che ti sembra ragionevole,ed è tuo interesse chiarire che non gradisci la modalità "mercato turco".
Peraltro un'offerta del 15% sotto ad un prezzo già inferiore a quello attuale può essere rifiutata dal venditore ,libero di chiedere quello che vuole (a rischio di non vendere).
Anche il comportamento dell'agenzia non pare esemplare,ma anche fare offerte via mail non formali non può essere considerato il sistema più efficace per ricevere le giuste attenzioni.Per l'agenzia c'è il rischio di perder tempo per trovare un accordo,poi senza nulla di firmato non si conclude niente.
Se sei interessata all'acquisto credo che ti convenga programmare un viaggio sul posto e firmare una proposta di acquisto irrevocabile,con assegno di caparra,oppure mandare un'offerta dalla Germania con altri metodi altrettanto vincolanti per te.
Altrimenti sono solo parole preparatorie ,ma niente di serio.
In bocca al lupo
 
A

alfilost

Ospite
grazie francesca! si hai ragione, tutto giusto, accetto il mio vincolo con l'agenzia! l'offerta "informale" l'ho giustificata e spiegata così: se interessa, avrei organizzato subito un asssegno circolare e mandato la proposta d'acquisto. se non interessa - visto il livello molto inferiore alla richiesta - evito le fatiche burocratiche, assegno ecc. e amici come prima. invece è stato percepito come l'inizio del baratto. anche qui ho sbagliato io.
ho ricontrollato: gli aanunci a cui ho risposto, anche quello privato, erano tutti ancora al prezzo vecchio, il prezzi fu cambiato dopo le mie richieste. è per questo propbabilmente che ho sempre preso il prezzo vecchio per buono, e quello nuovo come una presa in giro.
ho risposto al proprietario, gli ho sottolineato il mio vincolo con l'agenzia, indicato l' offerta e le condizioni.
ma devo dire che qui non si usa la proposta d'acquisto contrattuale con caparra. non si fa nemmeno il compromesso. chi fa una proposta la fa sul serio e non tanto per fare, e riceve una risposta seria e chiara, anche se è per email o su carta semplice. e poi si fa l'atto. i prezzi corrispondono in genere al prezzo di mercato o poco di più (li ho sempre fatti valutare immediatamente - in una seconda visita - dai valutatori della mia banca e i prezzi risultavano sempre poco più alti della loro stima) e cosi si ricava in genere un piccolo sconto, senza trattative da basar, e nessuno si sente preso in giro. almeno: fin'ora l'ho fatto 3 volte ed è sempre stato così.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
ma devo dire che qui non si usa la proposta d'acquisto contrattuale con caparra. non si fa nemmeno il compromesso. chi fa una proposta la fa sul serio e non tanto per fare, e riceve una risposta seria e chiara, anche se è per email o su carta semplice. e poi si fa l'atto.
Purtroppo in Germania molte cose funzionano meglio che da noi,ne sono consapevole,e lo apprezzo molto quando ci passo del tempo.
Anche qui la serietà dovrebbe essere gradita da tutti,ma non è così.......

Se procedi con la trattativa,ti suggerisco di valutare dal principio tutti gli aspetti di un eventuale accordo,per non avere sorprese in un secondo momento.
Ti segnalo inoltre che la regolarità urbanistica non te la garantisce nessuno,se hai dubbi chiedi ad un tecnico del posto (ad es. geometra )di controllare che sia tutto in regola.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
No;per quanto riguarda la regolarità urbanistica,il notaio nell'atto scrive quanto viene dichiarato dalle parti .Chiede se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto,ma non verifica che quanto dichiarato sia vero (neanche potrebbe,non vedendo la casa) .
E' però possibile delegare al notaio i controlli tramite un tecnico di fiducia del notaio stesso,ma,come ho detto,questo viene fatto solo se viene richiesto esplicitamente.
 

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