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  1. Skenderi

    Skenderi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    scrivo per avere opinioni sulla validità del seguente contratto:
    Sono uno studente e tempo fa ho firmato un contratto di Locazione Commerciale senza certificato energetico (in totale negligenza sul suo significato) con oggetto un immobile abitabilissimo situato in Lombardia e accatastato alla categoria C/3, ovvero categorizzato come "Laboratorio per Arti e Mestieri".

    Come già detto non sono un artigiano ma uno studente la cui preoccupazione principale è finire i suoi studi con successo e che cerca di non pesare (economicamente) troppo alla sua famiglia.

    Mi sono stati addebitati spese per consumi (che ho già pagato) altissimi e solo adesso mi sono reso conto di che contratto si tratta e di essere stato truffato da un azienda che fa questo di lavoro.

    Oltre che ottenere i miei soldi indietro vorrei anche sapere i possibili risvolti penali.

    Vi ringrazio in anticipo dell'aiuto!
     
  2. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    caro Skenderi, premesso che la legge non ammette ignoranza, temo che il contratto firmato obblighi le parti anche in quanto a responsabilità.
    Gli immobili accatastati C3 soprattutto in Lombardia, Milano in particolare, sono stati spesse volte citati nelle cronache scandalistiche locali perchè adibiti ad abitazione, tant'è che i proprietari furono oggetto di contravvenzioni con multe salatissime onde stimolarli ad attivare le procedure di regolamentazione dell'immobile, ovvero a trasformare da C3 "laboratorio" a residenziale dietro pagamento di tutti gli oneri del caso. (Vorrei ricordare che tra C3 e residenziale c'è una differenza sostanziale in termini di rapporti aeroilluminanti per esempio, ed in generale in termini di salubrità degli ambienti).
    Come è facilmente presumibile le utenze legate ad un affitto commerciale sono certo più salate rientrando nell'ambito produttivo.
    In quanto a risvolti penali non saprei credo ci si debba rivolgere ad un legale. Dalla tua infine, non è chiaro chi ha stipulato il contratto con te, un'agenzia immobiliare o il privato? Nel primo caso sono d'accordo che non è tollerabile evitare di dare TUTTE le informazioni al potenziale cliente.
    ciao
     
  3. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Scusa ma non ho capito bene.
    Tu hai firmato un contratto di locazione ad uso Commerciale (cioè ad uso NON abitativo) per andarci a vivere?
    Oppure hai firmato un contratto di locazione ad uso abitativo per un locale accatastato come C/3 (quindi non abitabile)?
    La differenza è significativa.
    Nel primo caso il proprietario (anche se in maniera truffaldina) è a posto, sei tu che non ci puoi vivere dentro (lo hai affittato ad uso NON abitativo), ma solo esercitarci un'Arte o Mestiere.
    Nel secondo caso invece è lui ad essere in colpa, ti ha infatto affittato un immobile ad uso abitativo non avendo i requisiti di abitabilità.
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Così sembrerebbe.


    Concordo. Anche se è vero che il conduttore può sempre asserire di essere stato "costretto" a firmare quel tipo di contratto in quanto aveva urgente bisogno di un'abitazione; e il fatto che materialmente il locale sia strutturato come una vera e propria civile abitazione (quindi con cucina, arredamento completo di proprietà del locatore, ecc...), potrebbe avvalorare questa tesi.
     
  5. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si ma se il prorietario lo ha afittato ad uso commerciale e poi c'ha inserito una clausola del tipo "l'immobile viene fornito ammobiliato ed arredato come da elenco a parte, firmato dai contraenti" e poi ha pure firmato un verbale di consegna immobile con elencati tutti i mobili, cucina, soggiorno e camera compresi, che ci sono dentro ...beh più che un truffatore è uno stupido :risata: :risata:
     
  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questi inventari si possono firmare su un foglio a parte ;) e magari il proprietario avrà evitato di lasciarne una copia all'inquilino.

    Sentiamo cosa ci dice Skenderi.
     
  7. Skenderi

    Skenderi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte. Aggiungo altre informazioni:

    Confermo di aver erroneamente firmato un contratto di locazione commerciale per andare a viverci: l'appartamento può essere tutto meno che un "laboratorio per arti e mestieri"...

    Il proprietario è un azienda ed ha dato in locazione diverse abitazioni nello stesso condominio arredate con cucina, bagno etc. a studenti stranieri.

    Io ho commesso certo uno sbaglio a firmare un contratto di quel tipo a causa di ignoranza (ma anche necessità poiché a settembre le lezioni erano già iniziate ed avevo bisogno di una camera) ma quest' azienda non mi ha detto la reale situazione (nè a me nè a quegli altri 10 appartamenti).

    Il locatore non ha fatto alcun accenno riguardo all'arredameno nel contratto ma dice solo che il conduttore lo ha trovato in uno stato idoneo all'uso pattuito (nessun riferimento allo specifico uso pattuito). Il locatore ha evitato di fornire certificazione energetica (siamo in Lombardia)
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chiedi lumi con una raccomandata e vedi cosa ti risponde, trovati un altro appartamentino, e poi digli che vai via, adducndo le motivazioni, vedrai che si risolve tutto.
     
  9. variantyo

    variantyo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non capisco. Il contratto deve e essere nullo dalla stipula se non si è precisato "uso del immobile" e se il conduttore non è stato registrato come un professionista. Cio'è non avendo una partita d'IVA
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In quali casi un contratto è nullo e in quali casi è invece annullabile?
    La nullità di un contratto determina il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai venuto ad esistenza.
    Il contratto è nullo:
    1. quando è contrario a norme imperative;
    2. quando difetta di uno dei requisiti indicati dall'articolo 1325 c.c., cioè 1) l'accordo delle parti, 2) la causa, 3) l'oggetto, 4) la forma, se prescritta sotto pena di nullità;
    3. quando la causa è illecita o quando lo sono i motivi, se le parti si sono determinate a concludere il contratto esclusivamente per un motivo illecito comune ad entrambe (art. 1345 c.c.);
    4. quando l'oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile (art. 1346 c.c.);
    5. in tutti gli altri casi previsti dalla legge (es. nel caso di contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, è prescritta la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.), o ancora, l'art. 17 della L. 382/78 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale di un contratto).
    La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto (art. 1419 c.c.). Ma la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative.
    Salvo diverse disposizioni di legge, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice (art. 1421 c.c.). L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (1422 c.c.).
    Il contratto nullo non può inoltre essere convalidato, salvo che la legge non disponga diversamente (art. 1423 c.c.). Può invece produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero concordemente voluto se avessero conosciuto la nullità (cosiddetta conversione del contratto nullo, art. 1424 c.c.).
    L'annullabilità è invece un'anomalia di minore gravità rispetto alla nullità. Il contratto annullabile produce tutti gli effetti di un contratto valido, ma questi possono venire meno se viene fatta valere con successo l'azione di annullamento.
    Casi di annullabilità:
    1. Il contratto è annullabile se una delle parti era legalmente incapace di contrattare (ad es. perché minorenne o perché al momento in cui gli atti sono stati compiuti era, anche transitoriamente, incapace di intendere o di volere, art. 1425 c.c.).
    2. Il contratto è annullabile se il consenso fu dato per errore quando questo è essenziale ed è riconoscibile dall'altro contraente (art. 1428 c.c.).
    3. Il contratto è annullabile se il consenso fu estorto con violenza, anche se esercitata da un terzo (art. 1434 c.c.).
    4. Il contratto è annullabile se il consenso fu carpito con dolo, quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il suo consenso (art. 1439 c.c.).
    L'annullamento del contratto può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge. Solo l'incapacità del condannato in stato di interdizione legale può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse.
    L'azione di annullamento si prescrive in cinque anni. Quando l'annullabilità dipende da vizio del consenso o da incapacità legale, il termine decorre dal giorno in cui è cessata la violenza, è stato scoperto l'errore o il dolo, è cessato lo stato d'interdizione o d'inabilitazione, ovvero il minore ha raggiunto la maggiore età. Negli altri casi il termine decorre dal giorno della conclusione del contratto (art. 1442 c.c.).
    Il contratto annullabile può essere convalidato dal contraente al quale spetta l'azione di annullamento, mediante un atto che contenga la menzione del contratto e del motivo di annullabilità, e la dichiarazione che s'intende convalidarlo (art. 1444 c.c.). Il contratto è pure convalidato, se il contraente al quale spettava l'azione di annullamento vi ha dato volontariamente esecuzione conoscendo il motivo di annullabilità. L'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento (art. 1445 c.c.).
    Fonte StudioLegaleOnline
     
  11. variantyo

    variantyo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutto questo è dificilissimo per me. Per quello che io so non si può stipulare un contratto di locazione commerciale se il conduttore non figura registrato in quache albo, quindi senza una partita IVA. Daltronde il locatore deve specificare l'uso del immobile
    ringrazio anticipamente Top-Casa
     
  12. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Un locale ad uso non abitativo, in questo caso un immobile accatastato come C3, può benissimo essere locato ad un privato, l'importante è che sia affittato per l'uso consentito dal tipo di accatastamento.
    La cosa invece che è vietata è fare un contratto ad uso commerciale per un immobile invece destinato dal locatore ad un uso abitativo.
    Il fatto che, pur essendo stato dato in affitto l'immobile completamente arredato ma di tale arredamento niente è menzionato sul contratto la dice lunga sull'intento "truffaldino" del locatore. In un'eventuale causa contro di lui però, non dovrebbe essere difficile per il conduttore far valere le proprie ipotesi (contratto ad uso abitativo spacciato per commerciale) visto che altri immobili nello stesso stabile hanno subito lo stesso trattamento.
    Vista "l'onestà" di chi affitta, e se le cose stanno realmente nei termini indicati, io proporrei una visita di massa di tutti gli inquilini all'Ade per denunciare la cosa e, sempre insieme a tutti gli altri, pensare ad una causa per la restituzione di tutti i canoni pagati ma NON DOVUTI in tutti questi anni.
     

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