Subentro inquilino in locazione: sono previste spese d'agenzia?

[silviettamum]

Buongiorno, sarei molto grata se un esperto potesse rispondermi
Quesito: Milano, contratto transitorio con 4 inquilini, uno ha abbandonato l'immobile (e non paga i 3 mesi di recesso; ma questa è un'altra questione...) Mio figlio (inquilino) si è adoperato per trovare un nuovo quarto, e l'agenzia con cui è stato stipulato contratto ha previsto di richiedere al nuovo entrante una commissione ( oltre alla corretta richiesta di cauzione al posto di quella del cedente).
Dal momento che non è stata l'agenzia a trovare sostituto e non essendo un nuovo contratto ( la scadenza sarà ad ottobre 26), secondo voi ci sono commissioni da pagare, oltre ad eventuale costo registrazione?
Grazie

 

[Jr.]

Paganini non ripete: e faceva bene. Per questa volta facciamo una eccezione.
@Jr. rileggi il post #1: non è stata richiesta alla agenzia alcuna selezione, valutazione, protezione del locatore è del nuovo conduttore subentrante. Semplicemente regolarizzare il subentro, già deciso ed accettato dalle parti.

Giusto che la agenzia chieda il compenso per la registrazione ed eventuale stesura della scrittura di subentro negli impegni del vecchio contratto. Non certo la solita provvigione.

Poi se ti risulta che le cose siano andate in modo diverso da come raccontate, hai visto un altro film

Non.ho visto un altro film....ti chiedo: davvero pensi che il proprietario che ha affidato all'agenzia il compito di regolarizzare il subentro, non abbia chiesto consiglio o supporto alla stessa?

Seriamente?
Il fatto che inquilino e proprietario abbiano parlato non significa che dietro alle quote non ci fosse l'agenzia che consigliava come muoversi. Sai quante volte i miei clienti proprietari mi chiedono consulenze/consigli prima di parlare con l'inquilino?!
Su signori.....

 

[Bastimento]

Sai quante volte i miei clienti proprietari mi chiedono consulenze/consigli prima di parlare con l'inquilino?!
Su signori.....

Certo, per inquilini presentati da te o altro AI.
Sai quanti candidati ho respinto al mittente AI per inadeguatezza delle garanzie e referenze?
Sai quante volte ho ricordato ad agenti che certe soluzioni contrattuali proposte sono illecite? Capita anche questo.
Sai che ci sono invece anche agenti che ti seguono anche in occasione del rilascio dell’inquilino, e incluso nella prestazione provvedono alle volture utenze, verbale di consegna e rilascio, visite candidati, o sostituzione di dipendenti in foresteria di un contratto da loro procacciato, e non chiedendo immediatamente una nuova provvigione?
Ognuno ha il proprio metodo: io apprezzo un rapporto fiduciario con l’AI : senza bisogno di esibizioni di celodurismo da ambo le parti

 

[Jr.]

Certo, per inquilini presentati da te o altro AI.
Sai quanti candidati ho respinto al mittente AI per inadeguatezza delle garanzie e referenze?
Sai quante volte ho ricordato ad agenti che certe soluzioni contrattuali proposte sono illecite? Capita anche questo.
Sai che ci sono invece anche agenti che ti seguono anche in occasione del rilascio dell’inquilino, e incluso nella prestazione provvedono alle volture utenze, verbale di consegna e rilascio, visite candidati, o sostituzione di dipendenti in foresteria di un contratto da loro procacciato, e non chiedendo immediatamente una nuova provvigione?
Ognuno ha il proprio metodo: io apprezzo un rapporto fiduciario con l’AI : senza bisogno di esibizioni di celodurismo da ambo le parti

Mi complimento per il 'celodirismo'...questa te la rubo e inizierò ad utilizzarla perché è bellissima

È vero che ogni agente ha il suo metodo e ci sono metodi migliori di altri. Personalmente infatti, come ho gai scritto, chiedere 2 mensilità per una servizio come quello descritto mi sembrano troppi, MA rimane il fatto che se all'inquilino non stava bene poteva anche non accettare. Per me la Ferrara costa troppo..ma non la compro e non faccio i capricci

 

[Sommadeiquadrati]

@silviettamum Nessuno ti obbliga a rivolgerti all’agenzia immobiliare con cui tuo figlio ha stipulato il contratto.

Se il locatore non si attiva, tuo figlio può prenotare un appuntamento anche in videochiamata presso l’ufficio territoriale in cui il contratto è stato registrato, contattando il call center dell’Agenzia delle Entrate.

In qualità di co-conduttore, può registrare la cessione del contratto, ossia l’atto con cui il contratto e tutti i rapporti attivi e passivi derivanti da esso vengono trasferiti da un cedente ad un nuovo cessionario che prende il suo posto.

Per farlo, deve scaricare il modello RLI dal sito dell’Agenzia delle Entrate e compilare solo alcune sezioni del Quadro A (Tipologia di contratto = “L1”; Adempimenti successivi = “3”; Data di cessione; Riferimenti del contratto; Richiedente) e del Quadro B (Sezione II – Dati del conduttore; Numero conduttore 001 = Dati del conduttore cedente (colui che è andato via); Numero conduttore 002 = Dati del conduttore cessionario (colui che lo sostituisce).

È importante chiarire, però, che il modello RLI formalizza esclusivamente il passaggio fiscale del contratto da A a B. Non disciplina, invece, i rapporti sostanziali tra le parti.

Non fornisce indicazioni su restituzione o trasferimento del deposito cauzionale, ricalcolo dei consumi e degli oneri accessori previsti dall’art. 6 del contratto-tipo transitorio (sperando che l’agenzia immobiliare abbia utilizzato il contratto-tipo ministeriale e non un contratto a schema libero di fantasia e lo abbia fatto asseverare) in base ai rapporti interni (che l’agenzia immobiliare non conosce), eventuali danni maturati prima dell’ingresso del nuovo conduttore che possono gravare in via solidale sui precedenti intestatari.

Infatti, il contratto-tipo transitorio prevede all’art. 17 che: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”.

Ciò significa che ogni variazione - compresa la sostituzione di un conduttore - deve essere formalizzata per iscritto.

Pertanto, se la titolarità del contratto è cambiata (B subentra ad A), è fondamentale predisporre un accordo scritto tra tutte le parti coinvolte. Questo consente di regolare in modo chiaro gli aspetti economici pendenti ed evitare future contestazioni da parte del nuovo conduttore o di altre parti in causa.

 

[ab.qualcosa]

MA COME SIAMO MESSI?

Noi siamo messi che sappiamo leggere, tu?

 

[Jr.]

l'agenzia con cui è stato stipulato contratto ha previsto di richiedere al nuovo entrante una commissione

Dal momento che non è stata l'agenzia a trovare sostituto e non essendo un nuovo contratto ( la scadenza sarà ad ottobre 26), secondo voi ci sono commissioni da pagare, oltre ad eventuale costo registrazione?

Forse ti sei perso la domanda...

 

[francesca63]

Forse ti sei perso la domanda...

La domanda era chiara:

Dal momento che non è stata l'agenzia a trovare sostituto e non essendo un nuovo contratto ( la scadenza sarà ad ottobre 26), secondo voi ci sono commissioni da pagare, oltre ad eventuale costo registrazione?

Non è stata l’agenzia a trovare il subentrante

 

[Jr.]

La domanda era chiara:

Non è stata l’agenzia a trovare il subentrante

Direi che non è la scoperta del secolo..questo è chiaro.
L'acquirente ha lamentato i costi dell'agenzia per il subentro.........anche se a mio avviso 2 mesi sono tani, siccome l'immobile è gestito dall'agenzia è normale che questa chieda dei soldi.
Punto fine...spero sia sufficientemente chiaro

 

[Bastimento]

Punto fine...spero sia sufficientemente chiaro

A noi era chiaro fin dal principio. Quanto a te , mi rimane qualche dubbio

 

[Sommadeiquadrati]

Nella situazione descritta dal quesito ci sono diverse cose che non tornano e che meriterebbero un chiarimento. Innanzitutto occorrerebbe capire chi sia l’effettivo referente dei conduttori. Il locatore o l’agenzia immobiliare? Dai fatti esposti, il locatore sembra rimanere sullo sfondo, non essendo mai espressamente richiamato nei post dell’OP, pur avendo un rapporto privilegiato con l’agenzia immobiliare.

Eppure, sotto il profilo giuridico, la registrazione del contratto, la consegna degli estremi di registrazione e l’adempimento degli eventuali lavori concordati costituiscono obblighi che gravano sul locatore, non sull’agenzia, salvo che quest’ultima operi quale mandataria con rappresentanza in forza di un incarico scritto che le attribuisca anche la gestione del rapporto locatizio.

Quanto alla richiesta di ulteriori due mensilità, non risulta chiaro su quale presupposto i conduttori dovrebbero corrispondere una nuova commissione all’agenzia, soprattutto se questa non ha svolto alcuna attività di mediazione in relazione al subentro. In assenza di un intervento causale dell’agenzia nel reperimento di un nuovo soggetto interessato al subentro che, stando a quanto riferito, sarebbe stato individuato autonomamente da uno dei conduttori rimasti, difetta il presupposto stesso della provvigione.

Per sostenere la propria pretesa, l’agenzia dovrebbe dimostrare l’esistenza di una clausola espressa nel contratto di mediazione che preveda un compenso anche per attività successive alla conclusione del contratto oppure un accordo scritto con i conduttori originari che imponga un corrispettivo per ogni modifica soggettiva del rapporto o l’obbligo di far transitare ogni variazione contrattuale tramite l’agenzia, con relativo pagamento di un compenso.

In mancanza di tali presupposti, la richiesta di provvigione di mediazione non trova giustificazione perché un conto è pretendere una provvigione di mediazione e un’altra per un compenso per attività meramente fiscali.

Se l’agenzia si limita a curare la registrazione telematica della cessione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate potrà eventualmente richiedere un corrispettivo per il servizio reso, ma non una nuova provvigione di mediazione che presuppone un’attività causalmente rilevante nella conclusione di un affare, elemento che, nel caso descritto, non sussiste.

Sul piano normativo, l’art. 13, co. 1 della legge n. 431/1998 impone al locatore di provvedere alla registrazione del contratto in termine fisso e di comunicarne gli estremi di registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni. La mancata consegna della copia registrata con gli estremi di registrazione, a distanza di cinque mesi dalla stipula, costituisce un inadempimento imputabile al locatore, con possibile corresponsabilità dell’agenzia qualora sia munita di mandato gestionale.

A ciò si aggiunge la mancata esecuzione dei lavori di ripristino concordati nelle fasi delle trattative. Se tali interventi risultano da una proposta di locazione accettata o da una specifica pattuizione contrattuale, la loro mancata esecuzione configura un ulteriore inadempimento. Se invece si è trattato di impegni solo verbali, la loro tutela dipenderà dalla possibilità di fornirne un'adeguata prova. In tal caso, potrà valutarsi anche un eventuale coinvolgimento dell’agenzia, qualora abbia garantito condizioni poi non rispettate.