marviselli

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Un saluto a tutti, poiché sono nuovo del forum.

Ho questo problema. Mio padre, avvocato, è morto circa un anno e mezzo fa, lasciando come eredi mia mamma, mio fratello (che fa l’avvocato) e me. Non ha fatto testamento.

Assieme ad altri beni, aveva due negozi, entrambi dati in affitto.

Dopo la morte e in attesa che ci mettessimo d’accordo, mia madre, che vive con mio fratello, è subentrata negli incassi dei canoni di locazione dei due negozi, prendendo accordi con gli affittuari.

Purtroppo, nonostante le mie ripetute richieste, mia madre ha cominciato a tenere gli interi importi delle locazioni per sé, e non mi rendiconta quanto incassa dalla morte di mio padre. La ragione che adduce è che io ho ricevuto una somma come donazione in vita da mio padre (cosa che non contesto), e che devo accettare come quota ereditaria la casa dove vivono lei e mio fratello, di cui non me ne farei niente e che quindi non voglio accettare, altrimenti lei continuerà ad andare avanti con questa condotta. Mio fratello la sostiene in tutto e per tutto.

L’avvocato cui mi sono rivolto mi ha suggerito di procedere alla mediazione obbligatoria e andare quindi in causa. Per i canoni dei negozi, mi ha detto di provare a contattare i gli affittuari affinché cambino almeno parzialmente i destinatari dei pagamenti, ma si è detta scettica che questi lo facciano.

Per ovvie ragioni, non vorrei fare causa contro mia madre e in generale sottopormi a un giudizio lungo, dispendioso e pieno di aspetti spiacevoli. Ho scritto due raccomandate ai locatari dei due negozi e con uno ci ho parlato e mi ha detto che parlerà della possibile variazione dei pagamenti con il commercialista. L’altro non mi ha ancora risposto. Il problema è aggravato dal fatto che avrei degli obblighi verso l’Agenzia dell’Entrate per redditi che non ho mai ricevuto! (così mi hanno al Caf di cui sono cliente)

La domanda che faccio all’esperto è: che cosa mi suggerisce di fare se gli affittuari non vogliono cambiare (parzialmente) destinatario di pagamento, come è probabile? Suggerisce anche lei di intraprendere la strada giudiziale? Ammesso che mi imbarchi in una causa giudiziale di durata anche ultradecennale, è verosimile che, per i prossimi dieci anni almeno, io mi trovi a pagare tasse sul reddito di quegli affitti senza mai percepire un euro?

Grazie in anticipo
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Direi che potrebbe essere più veloce, facile e meno dispendioso trovare un accordo sulla divisione delle proprietà immobiliari.
Potresti ad esempio accontentare tua madre e tuo fratello prendendo per te la casa e lascinado a loro i negozi.

In questo modo, loro avrebbero l'onere di dichiarare il reddito da affitti e tu no.

Per quanto concerne la casa che diverrebbe di tua esclusiva proprietà, se non ti servisse potresti venderla ai tuoi oppure a terzi acquirenti, sempre ammesso che i tuoi siano disposti a lasciarla libera alla vendita.

Con questa sorte di "compromesso" salveresti capra e cavoli.
 

marviselli

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie. Sì, il problema è che vogliono che io mi prenda la casa, loro continuando a viverci dentro. Quindi a me le poste passive e a loro quelle attive. Che non mi pare accettabile. Sugli affittuari è esperibile qualche azione, affinché possa ricevere almeno 1/3 degli incassi, e con quelli pagare l'Agenzia delle Entrate?
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Grazie. Sì, il problema è che vogliono che io mi prenda la casa, loro continuando a viverci dentro. Quindi a me le poste passive e a loro quelle attive. Che non mi pare accettabile. Sugli affittuari è esperibile qualche azione, affinché possa ricevere almeno 1/3 degli incassi, e con quelli pagare l'Agenzia delle Entrate?

Col buon senso e la collaborazione di tutti i proprietari si potrebbero fare diverse cose, ad esempio dividersi entrate e uscite equamente, oppure aprire un C/c comune su cui farsi versare i canoni.

Ma senza collaborazione e in assenza di una divisione equa, mi pare che hai solo la strada d ate indicata; quella legale ............................ anche se spiacevole.
 

StLegaleDeValeriRoma

Membro Assiduo
Professionista
premesso che sembrerebbe che il suo "legale" non sia un esperto altrimenti non cercherebbe qui risposte dall'esperto.... se non riesce a mediare la controversia non avrà altra strada che ricorrere al giudice come il suo "legale" le ha spiegato.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Quale comproprietario lei può mandare una raccomandata ai suoi inquilini (e solo a loro) per chiedere ufficialmente di modificare il bonifico della sua spettanza. Se proprio sei gentile puoi scontare a loro il costo del bonifico supplementare per i 12versamenti.

Penso che rientri nei tuoi diritti ritenere responsabile il conduttore se questi non modifica il bonifico.

Chiedo lumi a @StLegaleDeValeriRoma
 

marviselli

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Come dicevo e per innumerevoli ragioni, non vorrei fare causa contro mia madre, a meno che non venga messo proprio alle strette, e sono disponibile a lasciare la situazione come è (fino a una soluzione per inerzia), ad eccezione di questa faccenda degli affitti che non ricevo ma su cui devo pagare l'IRPEF pro-quota.

Comunque sia che vada in causa (per la durata della causa, che so essere comunque molto lunga), sia che non vada in causa, posso fare in modo che gli affittuari paghino me nella misura di 1/3 dei canoni di locazione? E se mi rispondono che "non vogliono avere problemi, quindi continuano a pagare come hanno sempre pagato", posso opporre loro delle ragioni legali, e, soprattutto, farle valere?
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
se mi rispondono che "non vogliono avere problemi, quindi continuano a pagare come hanno sempre pagato"
Hanno sempre pagato tuo padre quale proprietario dell'immobile.
Ora i proprietari sono cambiati e con essi le metodologie di pagamento e null'altro del contratto. Manda raccomandata all'inquilino ed ai tuoi parenti per conoscenza.
È un tuo diritto.

Potrei avere alcuni dubbi solamente se nel contratto ci fosse l'Iban del conto corrente del tuo papà con le indicazioni per il pagamento del canone.
 

marviselli

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Allora, circa i termini di pagamento definiti da mio padre nel contratto, per il primo negozio, "il canone di locazione dovrà essere corrisposto in rate mensili anticipate entro i primi cinque giorni di ciascun mese con RID (seguono i dati bancati di mio padre)".
Per il secondo negozio, "il canone di affitto dovrà essere corrisposto in rate mensili anticipate da pagarsi il giorno cinque di ogni mese a mezzo di bonifico bancario o invio di assegno circolare che pervenga al locatore entro il cinque di ogni mese". Non so se in base a questo, potete avere un'idea più precisa.

Circa l'ipotesi di dormiente, in quel caso si procederebbe immediatamente allo sfratto, in scioltezza.
 

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