Svendere o non svendere? questo è il dilemma

[desmo]

bene, allora ci siamo capiti:
questa è una tua visione, personale, che non c'entra niente con le regole accettate e condivise dal mondo immobiliare quando si parla di valutazione immobiliare.

Per lo stesso motivo tu potresti considerare giallo un oggetto che tutti vedono rosso in base ai parametri universalmente condivisi
Finchè non verranno variati i parametri l'oggetto rimarrà rosso ed il problema sarà di chi si intestardisce nel vederlo giallo. Quando invece i parametri saranno modificati e l'oggetto verrà visto come giallo allora quello che in passato lo vedeva giallo avrà i suoi bei riconoscimenti.

allora siamo d'accordo, perchè tu vuoi vedere giallo quello che tutti vedono verde. Mi spiego meglio: se per tutti gli acquirenti un immobile vale massimo 100.000, che tu lo hai stimato 150.000 non gliene frega niente a nessuno, verrà venduto sempre e solo a 100.000. Ovvio che le stime bisogna farle, ma oggi più di prima devono essere aggiustate conoscendo il territorio e il trend. Se nella tua zona come nella mia c'è carenza di villette e abbondanza di appartamenti, le seconde reggono il prezzo molto meglio degli appartamenti che invece da me ti regalano per sovrabbondanza rispetto alla domanda reale. Se viene un perito da fuori e fa una valutazione di entrambe le tipologie di immobili, produce carta igienica bella e buona perchè non conosce le dinamiche di mercato del territorio che fanno la vendita, non la sua stima sulla base dei parametri. Secondo i valori OMI per esempio una via del mio paese che ha avuto dei disagi pazzeschi, le attività si sono trasferite quasi tutte, gli appartamenti tutti in vendita a prezzi stracciati e che non vuole nessuno, ecc..e secondo l'ADE vale quanto una via centrale che invece vale quasi il triplo. Se vieni a fare una perizia per un tribunale va benone, ma se vuoi vendere davvero con quella roba li non vai da nessuna parte. Il mercato immobiliare è puntuale mentre il trend generale serve per valutare l'andamento dell'economia e prevedere quanto e come questo condizionerà il mercato immobiliare stesso. La chiusura di un'ospedale nel mio paese ha fatto si che da solo gli immobili scendessero del 15%. Pensi che l'ADE queste cose le sappia? Secondo te, una perizia consegnata da 130.000 euro dal sottoscritto, di un immobile che a oggi a 59.000 euro ancora non si vende, si chiama stimare il reale prezzo e le reali possibilità di vendita di un immobile?

Se faccio una stima cosi è un conto, ma quando ragiono con imprenditori che vogliono un planning di investimento, con spese iniziali, di gestione, ricavi fondiari, tempi e prezzi di rivendita per arrivare ad una certa percentuale di ricavo netto, se facessi le stime con la tua testa mi ritroverei a dover dormire sotto un ponte.

 

[Carlo Garbuio]

perchè tu vuoi vedere giallo quello che tutti vedono verde.

gioca pure con le parole e con i colori, il risultato non cambia: dimostri di non conoscere la materia di cui stai parlando.
vuoi un esempio?
eccolo

L'ultimo immobile che ho valutato, in termini di perizia ho dovuto inserire 130.000 euro perchè sono stato costretto ad usare i parametri estimativi classici, ma sapevo che non si sarebbe venduto oltre gli 85.000 euro. Asta andata vuota ripetutamente nonostante lo stato di ristrutturazione e la posizione centrale, ora è a 59.000 euro, vedremo.

tutto questo con la valutazione immobiliare non c'entra niente
buona riflessione

 

[desmo]

gioca pure con le parole e con i colori, il risultato non cambia: dimostri di non conoscere la materia di cui stai parlando.
vuoi un esempio?
eccolo


tutto questo con la valutazione immobiliare non c'entra niente
buona riflessione

E' evidente che tu fai solo mediazioni classiche non B2B. Io lavoro anche con imprese e privati con portafogli importanti che vogliono numeri veri o ti rovinano. Se un immobile vale 100.000 e so che non posso venderlo a più di 60.000 entro 1 anno, io dico 60.000, non 100.000, perchè i business men non sono i privati che dicono: al di sotto di questo prezzo la lascio li a maturare come il vino, questi vogliono stime reali di spese e incassi. E fin'ora non ho sbagliato mai in eccesso ma solo in difetto, cioè i ricavi sono stati sempre maggiori di quanto avevo stimato, mai meno. Cioè, se a un imprenditore prospetto di incassare 30.000 euro netti l'anno, e poi ne incassa 35.000, è felice e mi fa continuare a lavorare, se invece ne incassasse 20.000 si in****erebbe come una bestia..non so se è chiara la differenza. Comunque ognuno usi ciò che vuole per valutare, io conosco il mio mercato e ben adeguo i parametri di estimo alla realtà in cui lavoro, e mi trovo bene.

Ritengo ancora che a te non sia chiaro il concetto di stima di un bene in un'economia, che ripeto, è la previsione del possibile valore di un bene in un determinato mercato e momento, che poi deve essere il più vicino possibile a quello che la realtà (cioè le vendite reali) determinerà essere. Se per te questi sono solo giochi di colori e di parole il problema è tuo non mio, forse tu ti ci giochi un incarico che ti ha portato solo spese, a me oltre a quello può capitare anche che mi ci giochi un cliente che mi portava mezzo stipendio ad un dipendente, e con un ritorno pubblicitario tutt'altro che entusiasmante.

 

[mestesso3]

il mercato immobiliare sta in ginocchio per un paio di ragioni...ricordo quando ero bambino anni 60....ogni tanto si palesava un parente mai visto e proclamava: DEVO FARE CASA...era orribile....ognuno della famiglia doveva contribuire...i vecchi con i soldi noi bambini ogni sabato e domenica a portare mattoni e non era finita il proprietario era pieno di debiti per venti anni.....Distrutto il concetto di famiglia, messi in ginocchio dalla crisi indotta le LOBBIES che ragionano in termini MILLENARISTICI come la Chiesa hanno programmato lo Scippo di ogni Immobile nel più bel paese del mondo....non subito...ragionano di cento anni in cento cosi nessuno fa rivoluzioni e nessuno si ribella....ovvio che i nostri nipoti non possono essere troppo arrabbiati se gli scippano casa rispetto ai miei zii degli anni 60 che sboccavano sangue...le lobbies hanno prima indebolito la famiglia...poi il carattere e tra un 20 anni si sono intascati l'Italia a gratis...chi vuoi che si ribella? statli e pensionati che stiamo a nascita zero? o gli immigrati che non hanno una lira per piangere? enon mi parlate di bolle immobiliari che i prezzi più o meno sono stati costanti per 60 anni...ma quali bolle? questa è una rapina....

non sono immobiliarista ma neanche scemo ......

 

[mestesso3]

vabbè.....mi sembra di capire che purtroppo vi ho coinvolto in una riflessione filosofica,,,Kantiana la realtà è quello che si vede e quello che si vede è quello che esiste?,,,,ma te pare che stiamo messi così......

 

[mestesso3]

vabbè.....mi sembra di capire che purtroppo vi ho coinvolto in una riflessione filosofica,,,Kantiana la realtà è quello che si vede e quello che si vede è quello che esiste?,,,,ma te pare che stiamo messi così......

e aggiungo cge secondo i parametri dell'agenzia delle entrate il mio immobile vale 400.000 e a 150.000 non se vende......roba surreale....

 

[sylvestro]

... L'ultimo immobile che ho valutato, in termini di perizia ho dovuto inserire 130.000 euro perchè sono stato costretto ad usare i parametri estimativi classici, ma sapevo che non si sarebbe venduto oltre gli 85.000 euro. Asta andata vuota ripetutamente nonostante lo stato di ristrutturazione e la posizione centrale, ora è a 59.000 euro, vedremo...

Grazie per la testimonianza desmo.

 

[Ponz]

Grazie per la testimonianza desmo.

Testimonianza de che? Se fa ****ate lui devo farle anche io (o viceversa) secondo il tuo modo di campionare?

Quali sono i "parametri estimativi classici"? Sai non è scontato siano per tutti gli stessi... prova ad approfondire, troverai un mondo

Questo per dire che semplificare i ragionamenti non sarebbe una cosa corretta da fare in questo ragionamento...

 

[sylvestro]

Testimonianza de che? Se fa ****ate lui devo farle anche io secondo il tuo modo di campionare?

Quali sono i "parametri estimativi classici"? Sai non è scontato siano per tutti gli stessi... prova ad approfondire, troverai un mondo

Questo per dire che semplificare i ragionamenti non sarebbe una cosa corretta da fare in questo ragionamento...

Una testimonianza vale quanto una testimonianza.

Non sto campionando nulla, sto apprezzando un momento di sincerità.

Tranquillo, non lo divulgo in rete, non ci faccio un articolo, non lo prendo ad esempio, non lo dirò a nessuno (parola di boy-scout )

Sui parametri estimativi e sulla stima in generale a suo tempo ho letto quanto basta per farmi un'idea da non addetto ai lavori. E giorno dopo giorno la mia idea si rafforza.

Se vuoi aggiungere le tue esperienze sono tutto orecchi.

 

[Carlo Garbuio]

Secondo te, una perizia consegnata da 130.000 euro dal sottoscritto, di un immobile che a oggi a 59.000 euro ancora non si vende, si chiama stimare il reale prezzo e le reali possibilità di vendita di un immobile?

non vuol dire assolutamente niente
perchè potrebbe pure partire un'asta e concludersi con un'assegnazione ad un prezzo molto più alto.
le aste inoltre non avvengono a condizioni mercantili normali, sono altra cosa ... stai facendo molta confusione
quindi, ripeto, quello che argomenti non riguarda assolutamente la valutazione immobiliare ma è un tuo personalissimo punto di vista che non rispetta alcuna regola estimativa corrente.
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