Svendere o non svendere? questo è il dilemma

[Ponz]

Se vuoi aggiungere le tue esperienze sono tutto orecchi.

Di fatto c'è molta confusione nel mondo dell'estimo, in quanto come vedi vengono addirittura confuse con il prezzo pagato.... e si arriva a definirle inutili in situazioni di mercato anomale... inoltre non troverai mai un agente che dirà "ho stimato troppo caro o troppo basso" siamo tutti dei fenomeni ai quali i clienti si affidano totalmente ecc. ecc. .

Poi potrei portarti molti esempi dove le case sono state vendute a prezzo richiesto o addirittura con gente a rincorrersi anche oggi...

I trend generali sono la base del ragionmento statistico, i casi particolari no... ciò pare non valere per l'estimo, e invece vale eccome, proprio per l'estimo, il caos non è prevedibile statisticamente, come le deviazioni dalle curve... quelli sono casi e vanno trattati come tali, ti ricordo che il regime di concorrenza monopolistica non permette generalizzazioni sugli esiti delle trattative (il prezzo pagato), una stima fatta bene ti da un prezzo di partenza basato sulla concretezza, quando la contestano dicendo "ma oggi ecc." significa ceh semplicemente contestano una stima fatta male che non tiene conto del mercato...

LA definizione di valore di stima è illuminante, se la leggi e se la fai bene, basandoti sullo storico, aggiungendo la conoscenza del territorio e del mercato ecc., ti viene meglio che a spanne, poi puoi beccarci anche a spanne, ma fare le stime al ribasso quando cala, o a crescere quando cresce, a occhio, son tutti bravi, ma non è estimo, è rabdomanzia, anche se ci becca.

 

[Carlo Garbuio]

Grazie per la testimonianza desmo.

e allora, per cortesia, spiega e concludi questa testimonianza in cui

il perito "consapevole" che l'immobile si dovrebbe vendere a 85.000 € lo stima a 130.000 € perchè "costretto" e lo stesso immobile è all'asta per 59.000 €

quindi?
qual'è la conclusione di questa roba?

 

[sylvestro]

Di fatto c'è molta confusione nel mondo dell'estimo, in quanto come vedi vengono addirittura confuse con il prezzo pagato.... e si arriva a definirle inutili in situazioni di mercato anomale... inoltre non troverai mai un agente che dirà "ho stimato troppo caro o troppo basso" siamo tutti dei fenomeni ai quali i clienti si affidano totalmente ecc. ecc. .

Poi potrei portarti molti esempi dove le case sono state vendute a prezzo richiesto o addirittura con gente a rincorrersi anche oggi...

I trend generali sono la base del ragionmento statistico, i casi particolari no... ciò pare non valere per l'estimo, e invece vale eccome, proprio per l'estimo, il caos non è prevedibile statisticamente, come le deviazioni dalle curve... quelli sono casi e vanno trattati come tali, ti ricordo che il regime di concorrenza monopolistica non permette generalizzazioni.

LA definizione di valore di stima è illuminante, se la leggi e se la fai bene, basandoti sullo storico, aggiungendo la conoscenza del territorio e del mercato ecc., ti viene meglio che a spanne, poi puoi beccarci anche a spanne, ma fare le stime al ribasso quando cala, o a crescere quando cresce, a occhio, son tutti bravi, ma non è estimo, è rabdomanzia, anche se ci becca.

Chiaro e condiviso, grazie

 

[Ponz]

Te lo riporto:

Il Valore di Mercato (VM) è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione[1].

Chiaro che quando valuti, se lo storico compravendite sono tutte riferite a quando non c'era la discarica vicino... tu dovrai calcolarne l'impatto sul nuovo valore, e puoi farlo in differenti modi, a spanne, proiettando secondo esperienza o basandoti su situazioni misurabili (se ce ne sono).

Se poi il prezzo pagato differisse, ciò non ha alcun significato nei confronti del valore della stima fatta bene o meno. Se la fai con metodo, sono stime che hanno senso perchè ricostruibili, se la fai a spanne, fai rabdomanzia, magari sei bravo e ci becchi, ma di fatto non dai valore a un tuo know how, perchè da quel momento in poi, chiunque sarà in grado di sparare qualsiasi cosa, e avrà la tua stessa credibilità.

 

[sylvestro]

e allora, per cortesia, spiega e concludi questa testimonianza in cui

il perito "consapevole" che l'immobile si dovrebbe vendere a 85.000 € lo stima a 130.000 € perchè "costretto" e lo stesso immobile è all'asta per 59.000 €

quindi?
qual'è la conclusione di questa roba?

E' un vero onore sentirsi chiedere spiegazioni sulle stime da Carlo Garbuio, non credo ai miei occhi! (adesso mi monto la testa )

Fintantochè ciascuno continuerà a strattonare il ragionamento dal proprio lato non si arriverà mai ad una spiegazione condivisa.

Avete capito benissimo tutti, qualcuno fa solo fatica ad ammettere che esistono anche situazioni diverse da proprio abituale modo di rapportarsi all'immobiliare.

 

[Ponz]

Avete capito benissimo tutti, qualcuno fa solo fatica ad ammettere che esistono anche situazioni diverse da proprio abituale modo di rapportarsi all'immobiliare.

Io sostengo esattamente il contrario: esiste un caos, dove la confort zone e una grande dose di "sufficienza" verso argomentazioni scomode genera un di tutto di più.... e poi ci si lamenta di alcune cose... ma al solito, il problema è esattamente dove starebbe al soluzione.

 

[sylvestro]

.. il problema è esattamente dove starebbe al soluzione.

La soluzione starebbe in un mercato con un catasto in ordine, informatizzato, pubblico, accessibile, condiviso, aggiornato: sapete benissimo che è impossibile in Italia, ergo dovremo continuare a barcamenarci tra i vari guru del settore e non ne troverai mai due che la pensano uguale, mai.

 

[Ponz]

La soluzione starebbe in un mercato con un catasto in ordine, informatizzato, pubblico, accessibile, condiviso, aggiornato: sapete benissimo che è impossibile in Italia, ergo dovremo continuare a barcamenarci tra i vari guru del settore e non ne troverai mai due che la pensano uguale, mai.

Intanto se ci fossero comparabili condivisi, vedresti meno strafalcioni, anche con stime ad occhio... considera che molte "stime" vengono fatte chiamandoci e chiedendo "secondo te quanto può valere..."

 

[sylvestro]

Intanto se ci fossero comparabili condivisi, vedresti meno strafalcioni, anche con stime ad occhio... considera che molte "stime" vengono fatte chiamandoci e chiedendo "secondo te quanto può valere..."

C.V.D.

 

[desmo]

Un perizia deve essere giustificata, il fatto che io penso che non si venda a più di 85.000 euro perchè è una mia idea e basta, non è giustificabile, quindi devo trovare il prezzo più basso giustificabile attraverso i parametri, e se non viene meno non me li posso inventare perchè non è ammesso. Una valutazione è qualcosa di estremamente soggettivo perchè ognuno utilizza i suoi metodi e assegna dei valori che non sono tutti scritti e dati. E' ovvio che la pensiamo diversamente, io non ho detto che il mio metodo è quello giusto, dico solo che fare le stime come si fanno normalmente oggi, molto più di ieri, lascia il tempo che trova perchè se non conosci bene il posto in cui ti accingi a lavorare rischi di discostarti molto dal vero valore dell'immobile. Io parlo soprattutto da persona alla quale chiedono qual'è il valore di vendita dell'immobile, e a questo punto, visto che posso, offro una stima che avrà del personalissimo, ma è reale, perchè mi chiedono stime reali. Paradossalmente, se valuto una casa di 400 mq e una di 200 mq, con tutti i parametri identici, la casa di 400 mq non vale il doppio di quella di 200 ma appena un 30% in più, e comunque mi sto discostando dal valore reale che è quasi lo stesso, quasi. In perizia non lo puoi fare perchè è una tua opinione non è qualcosa di giustificabile con i numeri. Sapete perchè? Perchè la clientela che compra da me, non vuole case di 400 mq che quindi sono viste in senso negativo (spese di manutenzione, imposte, eventuali ristrutturazioni maggiormente incidenti sul bilancio famigliare, ecc..) mentre una "stima" certe cose non le tollererebbe. La differenza tra la "stima" e la "mia stima" è che io so già che quell'immobile di 400 mq non verrà venduto ad un prezzo maggiore di quanto ho preventivato io perchè conosco la clientela del posto. Ovviamente questo concetto estremo è applicabile in alcune zone, e non in altre, che hanno una clientela molto più vasta e varia. Ma è un esempio che vuole far capire come sia il mercato (il suo storico recente, come è stato già detto) a farne il prezzo, non l'opinione dello stimatore o del venditore. Per cui, ribadisco, un bene vale quanto sono disposti a pagartelo. Il valore è nell'istante, fluttua in continuazione come le azioni del resto, per cui come si fa a non prendere come parametro principale il puntuale andamento del mercato in quel quartiere e di un certo tipo di immobile? A me sembra fuori dal mondo, noi facciamo vendite non stime fini a se stesse.

La gente che mi chiede quanto vale un immobile per metterlo in vendita, vuole avere un'idea di quello che si metterà in tasca, e io devo essere serio e onesto nel dirglielo perchè non vivo di incarichi ottenuti a prezzi sparati in aria che poi daranno adito alle classiche telefonatine convincitrici del ribasso...dico subito come stanno le cose. Un incarico per me è un costo, è una vendita che è un profitto. Incarichi sballati non me ne prendo, non ne ho bisogno, ma non condanno chi per prenderne valuta più alto del collega che ci ha preceduto, sono realtà diverse e ognuno farebbe bene ad adeguare la propria strategia al proprio mercato di riferimento.