Svendere o non svendere? questo è il dilemma

[Bastimento]

vabbè...vi ringrazio tutti...un'idea me la sono fatta.....grazie di nuovo...comunque ottimo forum per quel che riguarda Immobili...quello che ne esce dalle varie risposte è che ancora il fondo non si è toccato.....il che già è un dato su cui riflettere comunque...

Temo anch'io che la conclusione probabile a quanto chiedevi sia appunto questa.
Non badare molto invece al resto della discussione: la tua domanda, come avrai capito, ha toccato corde molto sensibili, dove si scontranoqui da tempo due scuole di pensiero: quella di Carlo Garbuio che è un sostenitore di metodi di valutazione di tipo deterministico e normalizzato, il cui risultato può essere documentato, ricostruito e verificato.
Altri invece si basano di più su una loro esperienza personale, e sulla conoscenza dell'andamento di mercato locale.
Ma nessuno dei metodi permette di predire il futuro...

 

[Bagudi]

Ma nessuno dei metodi permette di predire il futuro...

 

[Bagudi]

Un appunto per @mestesso3 : ci chiami "immobiliaristi", ma tali non siamo.

L'immobiliarista, nel nostro mondo, è colui che compra immobili, li rivende a prezzo ovviamente maggiorato, magari ristrutturati, insomma si mette in gioco in prima persona.

Noi siamo mediatori, inter partes e, possibilmente, super partes....

 

[Bastimento]

e allora adesso mi dici qual'è il riferimento sul quale calcoli lo scostamento e quanto questo scostamento può essere tollerabile, e dove lo trovi scritto
grazie
sono sempre disponibile ad imparare

Non è mia intenzione prolungare ulteriormente questo intermezzo: rispondo per correttezza, senza vena polemica, per farti capire forse meglio delle parole di cosa parlavo. E credevo fosse chiaro che non mi riferivo puntualmente al mondo immobiliare, stime, valutazioni e prezzi. Ma ad un aspetto generale: nessun risultato, ingegneristicamente parlando, dovrebbe essere dato come numero assoluto. Qualunque risultato dovrebbe riportare una tolleranza
E una discussione che avevamo già avuto più di un anno fa, credo anche con eldic:
Ecco alcuni link che introducono l'argomento.
Realisticamente non è consuetudine essere così "scientifici" quando si danno delle stime (o valutazioni immobiliari): chiaro quindi che nelle tue accuratissime stime non si applichi il concetto. Nessun committente ordinario lo apprezzerebbe.
Ma è bene ricordare che nessun risultato è assoluto. Tutto qui.

http://www.pd.infn.it/~gibin/teoriaErrori_I.pdf
http://www3.unisi.it/fisica/dip/dida/matinfef/teoria_errori.pdf
Teoria degli errori - Wikipedia

 

[mestesso3]

boh...al di la delle scaramucce grazie ai vostri gentili e competenti interventi ho capito un paio di cose: primo ..si parla di bolla immobiliare ma sta bolla è durata 60 anni...la chiamiamo BOLLA?!....secondo: nessuno ha un'idea di come andrà in futuro il mercato.....terzo: al di la del fatto che se ovviamente lo stesso anello lo vendi nella vetrina di bulgari o al mercatino avrà prezzi differenti, qui vedo che lo stesso materiale edile e lavorato, vale la metà se lo vendi lo stesso giorno attaccato ad un immobile...non dappertutto ma quasi.....è schizzofrenia pura....non sò esperto ma è quello che vedo....piuttosto che bolla interroghiamoci su chi ha creato questa dis-estorsione....

 

[Carlo Garbuio]

interroghiamoci su chi ha creato questa dis-estorsione....

il problema è chiaro e a me più che le colpe interessa la soluzione che non può che essere rappresentata (come in tutti gli altri paesi con mercati evoluti) dall'uso di dati certi, metodologie condivise e trasparenza: tutto già disponibile pure in Italia e quindi realizzabile immediatamente. Ci sono diversi esempi in tal senso (alcuni pure riportati in questo forum)
Quindi è da diffidare assolutamente da chi si nasconde irresponsabilmente dietro false scuse e falsi alibi e alimenta consapevolmente la disinformazione. Anche qui ci sono tanti esempi pure in questo forum

 

[mestesso3]

il problema è chiaro e a me più che le colpe interessa la soluzione che non può che essere rappresentata (come in tutti gli altri paesi con mercati evoluti) dall'uso di dati certi, metodologie condivise e trasparenza: tutto già disponibile pure in Italia e quindi realizzabile immediatamente. Ci sono diversi esempi in tal senso (alcuni pure riportati in questo forum)
Quindi è da diffidare assolutamente da chi si nasconde irresponsabilmente dietro false scuse e falsi alibi e alimenta consapevolmente la disinformazione. Anche qui ci sono tanti esempi pure in questo forum

anche vero che se non conosci le cause della malattia è difficile curarla....difficile trovare soluzioni se non circonscrivi le cause-effetti-storia........certo puoi andare avanti...in fondo l'immobiliarista è solo un mediatore e comunque una percentuale la ricava.....ma certo che se crollano i prezzi anche la percentuale del mediatore crolla.....vabbè scustemi ...le mie sono solo chiacchiere a vanvera sul mercato immobiliare che sembra ormai sfuggire ad ogni logica...scusatemi se ho scritto ****ate...non sono nè esperto e dico solo quello che vedo...

 

[Carlo Garbuio]

anche vero che se non conosci le cause della malattia è difficile curarla....difficile trovare soluzioni se non circonscrivi le cause-effetti-storia

le cause della malattia sono chiare:
decenni di mercato immobiliare in costante crescita hanno illuso molti sulla facilità degli affari immobiliari
Ora che il mercato ha cambiato trend i problemi vengono fuori chiari e limpidi

la soluzione prospettata quindi va a curare una malattia rappresentata da un operare senza dati, senza metodologia, senza trasparenza (le prove sono sotto gli occhi tutti, quotidianamente) ...
con un mercato in costante crescita:
se non vendi oggi vendi domani ...
la perizia è vista come l'ultimo aspetto burocratico della richiesta di mutuo, se non va bene ci si arrabbia col perito (invece, magari, di ringraziarlo ...)
e via col circo immobiliare

questo ha portato a professionisti che ben poco hanno ancora di professionale comportandosi come privati e quindi bevendosi tutto quello che viene diffuso e, peggio, utilizzarlo per i propri scopi/attività
questo, in estrema sintesi lo stato del mercato immobiliare (quanti allenatori di calcio ci sono in Italia? e tutti bravissimi nell'analisi a partita chiusa: questa è l'Italia e gli italiani)

da qui s e ne esce con dati certi, regole e professionisti veri, competenti, aggiornati e responsabili e ... con una committenza più consapevole ed esigente

con questo modo di operare, rispondendo al tuo post introduttivo, si possono elaborare previsioni attendibili (come si fa in moltissimi altri settori)
fare previsioni è quindi possibili, previsioni medie e nazionali servono solo per avere un'idea di massima di un trend, ma quello che è possibile è che si può operare in maniera puntuale

se devi annaffiare l'orto di casa a te serve sapere se piove da te, nella tua città, nella tua via ... e non mediamente in tutta Italia

 

[gmp]

boh...al di la delle scaramucce grazie ai vostri gentili e competenti interventi ho capito un paio di cose: primo ..si parla di bolla immobiliare ma sta bolla è durata 60 anni...la chiamiamo BOLLA?!....secondo: nessuno ha un'idea di come andrà in futuro il mercato.....terzo: al di la del fatto che se ovviamente lo stesso anello lo vendi nella vetrina di bulgari o al mercatino avrà prezzi differenti, qui vedo che lo stesso materiale edile e lavorato, vale la metà se lo vendi lo stesso giorno attaccato ad un immobile...non dappertutto ma quasi.....è schizzofrenia pura....non sò esperto ma è quello che vedo....piuttosto che bolla interroghiamoci su chi ha creato questa dis-estorsione....

ma veramente, le bolle si creano e si sgonfiano periodicamente, i picchi dal dopoguerra in italia sono stati nel 1965, 1974, 1982, 1992, 2007
la distorsione secondo molti sono i prezzi esagerati che si raggiungono al picco...

 

[katerbury]

Visto che si parla di ipotesi e previsioni: per tutti i motivi esposti molte volte da più utenti, a MIO parere il famoso bottom sarà nel 2018/2019, con un -15% circa rispetto ai prezzi di oggi.
Poi il ciclo invertita' la rotta e i prezzi risaliranno (principalmente nelle città).
Folle pensare al rialzo il prossimo anno, ancora nessuno degli indicatori che precedono di qualche anno l'aumento dei prezzi si è verificato.

Ma non bisogna cadere nella trappola emotiva che si innesca quando un settore sta subendo un crollo e pensare che l'immobiliare non si riprenderà più...