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Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti :sorrisone:
ho una domanda per i colleghi, ma prima vi spiego la situazione.
Ho in incarico questo immobile da vendere (trattasi di tre piani totali), totalmente da ristrutturare. Da un paio di mesi siamo in trattativa con un potenziale acquirente che è molto interessato e non demorde, e si è fermato ad un'offerta che, di fatto, è di poco inferiore alla richiesta dei proprietari (la differenza è sull'ordine dei 10.000 € circa, che, almeno per la mia zona, non è tantissimo).

I proprietari, non vogliono assolutamente cedere (nonostante l'immobile sia in vendita da diverso tempo prima che io prendessi l'incarico, diminuendo il prezzo di vendita ogni anno che passava, quindi si sono resi conto che più tempo passa, più devono abbassare le pretese).

Il problema è che, a parte il non voler abbassare il prezzo per fare la vendita, temono fortemente che l'Agenzia delle Entrate, facendo una vendita al di sotto dei valori medi di mercato, possa fargli una multa per questo motivo.

Ci siamo bloccati su quest'ultima questione, e si sono fossilizzati su questa cosa. Vi prego, ho bisogno di qualche suggerimento, perchè non so più dove sbattere la testa :fiuu: che posso fare per convincerli ad accettare, dato che l'immobile in questione, col passare del tempo si deteriora sempre di più (per non parlare del fatto che a giugno c'è anche l'IMU) ?

Giustamente voi mi direte "Tu intanto prendi una proposta scritta, che vedrai che quando gli porti i soldi davanti cambiano idea". Infatti, è una cosa che avrei tecnicamente già pianificato. Attendo nuove.

Grazie in anticipo a chiunque vorrà rispondermi :)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
un potenziale acquirente che è molto interessato e non demorde
E perché dovrebbe demordere ?
Non dai molte informazioni, ma se l’immobile è in vendita da una vita metti la proposta per iscritto senza perdere altro tempo.

la differenza è sull'ordine dei 10.000 € circa, che, almeno per la mia zona, non è tantissimo).
10.000 su quanto ?
Su 100.000 è una cosa, su 400.000 è un’altra.

Il problema è che, a parte il non voler abbassare il prezzo per fare la vendita, temono fortemente che l'Agenzia delle Entrate, facendo una vendita al di sotto dei valori medi di mercato, possa fargli una multa per questo motivo.
L’immobile è abitativo ? Se l’acquirente chiede il prezzo/valore, le imposte saranno sul valore catastale e nessuno può dire niente, a maggior ragione per un immobile in vendita senza successo da anni.
che posso fare per convincerli ad accettare, dato che l'immobile in questione, col passare del tempo si deteriora sempre di più (per non parlare del fatto che a giugno c'è anche l'IMU) ?
Tu non devi convincere nessuno, devi portarli a comprendere che non hanno convenienza a rifiutare la proposta (ma deve essere scritta e corredata di caparra decorosa) .
L’IMU va pagata fino al rogito, quindi ogni mese di attesa è IMU da pagare; magari a giugno, quando dovranno pagare saranno più disponibili.

Domanda: perché non hai ancora messo nero su bianco la proposta, e hai portato avanti per due mesi la trattativa ?
Ci sono problemi, oltre alla differenza tra richiesta e offerta ?
 

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
10.000 su quanto ?
Su 100.000 è una cosa, su 400.000 è un’altra.
Si parla di un'offerta di 155 contro la richiesta di 165. Considera che inizialmente la vendita partiva da 180, ma per diverso tempo non si era fatto vivo nessuno.

L’immobile è abitativo ? Se l’acquirente chiede il prezzo/valore, le imposte saranno sul valore catastale e nessuno può dire niente, a maggior ragione per un immobile in vendita senza successo da anni.
Di fatto, è accatastato in tre separate proprietà (pur giacendo fisicamente nello stesso stabile): rimessa al piano terra categoria C/6, e due appartamenti al primo e secondo piano, entrambi in A/3.

Domanda: perché non hai ancora messo nero su bianco la proposta, e hai portato avanti per due mesi la trattativa ?
Ci sono problemi, oltre alla differenza tra richiesta e offerta ?
Di fatto l'unico problema è portarli a capire che non hanno nulla da temere, perché già gli avevo parlato del pagamento delle imposte sul valore catastale, ma purtroppo, quando le persone vanno nel panico (specialmente proprietari che sono già incappati in situazioni spiacevoli precedentemente) spesso ci mettono tempo a rendersi conto delle reali possibilità. Quindi, non ho preso la proposta in così tanto tempo, solo per un fattore "psicologico-umano", diciamo così :fiuu::fiuu::fiuu:

Ma eventualmente, sarebbe opportuno anche far elaborare una relazione tecnica da un perito, corredata da foto dello stato di fatto dell'immobile in questione, da allegare poi al rogito o addirittura alla proposta accettata ? Perché ci pensavo qualche giorno fa: ho pensato una cosa sensata oppure una sciocchezza ? :risata::risata:

Grazie mille :)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
quando le persone vanno nel panico (specialmente proprietari che sono già incappati in situazioni spiacevoli precedentemente) spesso ci mettono tempo a rendersi conto delle reali possibilità
Io farei formalizzare la proposta, poi direi loro che , per stare tranquilli, potrebbero contattare un notaio e farsi spiegare tutto per bene.
Aspettare non porta da nessuna parte.
Ma eventualmente, sarebbe opportuno anche far elaborare una relazione tecnica da un perito, corredata da foto dello stato di fatto dell'immobile in questione, da allegare poi al rogito o addirittura alla proposta accettata ?
Potrebbe forse servire a fare stare più tranquilli i venditori.
Ma il valore catastale complessivo quanto è?
 

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
Io farei formalizzare la proposta, poi direi loro che , per stare tranquilli, potrebbero contattare un notaio e farsi spiegare tutto per bene.
Aspettare non porta da nessuna parte.
Hai ragione, infatti già la sto organizzando, così mi porto avanti.

Potrebbe forse servire a fare stare più tranquilli i venditori.
Ma il valore catastale complessivo quanto è?
Bene, allora vuol dire che ho pensato una cosa sensata :risata:
Comunque, sommando le rendite catastali di tutti i subalterni (due unità A/3 e un C/6), parliamo di un totale di € 602,40.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Comunque, sommando le rendite catastali di tutti i subalterni (due unità A/3 e un C/6), parliamo di un totale di € 602,40.
Volevo conoscere il valore catastale complessivo,non la rendita, per saper se è inferiore al prezzo proposto per l’acquisto.
Piuttosto hai verificato se l’immobile urbanisticamente e catastalmente è a posto ?
Altrimenti si che i venditori potrebbero avere problemi, dopo aver accettato una proposta. E dopo due mesi di tira e molla darebbero la responsabilità anche a te.
 

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
Oddio, hai ragione, scusami ho sbagliato :fiuu:
comunque, il valore complessivo dovrebbe essere di € 75.902,40 (quindi, la rendita suddetta rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente 120, dato che acquisterebbero come seconda casa).

Piuttosto hai verificato se l’immobile urbanisticamente e catastalmente è a posto ?
Altrimenti si che i venditori potrebbero avere problemi, dopo aver accettato una proposta. E dopo due mesi di tira e molla darebbero la responsabilità anche a te.
Si ho già verificato tutto, ci sarebbero due/tre cosette da rimettere a posto, mi sono già rivolto ad uno studio tecnico che è pronto a partire con la pratica.
Ma in proposta d'acquisto già è impostata la clausola che vincola i proprietari a regolarizzare l'immobile prima del rogito (anche perché il notaio non autorizzerebbe la vendita con delle irregolarità giustamente).

P.S.: siccome uno dei due proprietari è un pò "capoccione" diciamo, nella sua testa la casa si può vendere anche con le suddette irregolarità. Io ovviamente ho riferito che non è così, ma continua su quella linea. So che faccio tante (forse troppe) domande :fiuu: ma potresti gentilmente suggerirmi qualche riferimento di legge apposito per smontare la sua tesi, dato che a me a quanto pare non dà ascolto ?

Grazie infinitamente :sorrisone:
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
Perfetto, grazie infinitamente :sorrisone::sorrisone:
quando vuoi, sono a disposizione per qualsiasi cosa (anche se sei estremamente più esperta di me, ma spero comunque di poter contraccambiare prima o poi :)). Mi hai veramente dato un grande aiuto, grazie mille ancora :):)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Volevo conoscere il valore catastale complessivo,non la rendita, per saper se è inferiore al prezzo proposto per l’acquisto.
Piuttosto hai verificato se l’immobile urbanisticamente e catastalmente è a posto ?
Altrimenti si che i venditori potrebbero avere problemi, dopo aver accettato una proposta. E dopo due mesi di tira e molla darebbero la responsabilità anche a te.
Perfetto, grazie infinitamente :sorrisone::sorrisone:
quando vuoi, sono a disposizione per qualsiasi cosa (anche se sei estremamente più esperta di me, ma spero comunque di poter contraccambiare prima o poi :)). Mi hai veramente dato un grande aiuto, grazie mille ancora :):)
Se l’immobile si trova oggettivamente in pessimo stato di manutenzione o se risulta inagibile, la normativa consente la Procedura di rettifica e declassamento dell’oggetto.
Allineando rendite e valori a quelli effettivi di mercato.
Con aliquote che si abbattono fino al 50%.

Possibile che nessuna delle parti si sia rivolto ad un tecnico per procedere...?
 

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
Buonasera PyerSilvio :)
già ho esposto la questione ad un tecnico, al quale ho fatto fare anche un sopralluogo sull'immobile per cercare ogni soluzione possibile. E la soluzione l'avremmo anche trovata. Questo per quanto riguarda lo stato di fatto della proprietà.

Ora, la soluzione è prendere una proposta scritta e sottoporla ai proprietari, i quali, con i soldi sotto al naso, considereranno l'idea di vendere in maniera diversa. E per vendere, ne consegue che quegli aspetti dell'immobile da rimettere a posto, verranno regolarizzati, altrimenti il notaio, come si dice in gergo, risponde "picche" :risata:

Possibile che nessuna delle parti si sia rivolto ad un tecnico per procedere...?
Nessuno lo aveva fatto finora, perché prima che mi affidassero l'incarico, nessuno se ne era mai preoccupato :fiuu::fiuu:

Comunque grazie dell'interessamento :ok::ok:
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ora, la soluzione è prendere una proposta scritta e sottoporla ai proprietari, i quali, con i soldi sotto al naso, considereranno l'idea di vendere in maniera diversa. E per vendere, ne consegue che quegli aspetti dell'immobile da rimettere a posto, verranno regolarizzati, altrimenti il notaio, come si dice in gergo, risponde "picche" :risata:
..A Cristia’..

Semmai prendere la proposta era la prima cosa che dovevi fare.

Resta inteso, che per l’effetto della libera negoziazione tra le parti, il notaio non puo’ Sottrarsi nel trasferire il titolo.
Pure nello stato di fatto in cui si trova.

Se vuoi la mia opinione, meglio faresti, a lavorare di più sull’acquirente.

Se su quell’acquisto, ci sta girando intorno da qualche mese, imponiti e fagli formulare la proposta integrandola con quei diecimila che fino ad ora erano contesi.

Diversamente, chiudigli la porta in faccia, dicendogli che senza la proposta congrua non conseguira’ l’affare.

Vedrai che messo alle strette verra’ Comperando su quella scorta.

Con in mano la proposta congrua, non ti sara’ difficile indurre i venditori, a procedere nella riconformazione.
Perche’ gli avrai procurato la provvista per procedere nell’espletamento della Pratica.

Dato che la riconformazione avra’ i suoi costi.

Se i venditori, devono fare uno sconto di dieci mila e poi provvedere con altri dieci per riconformare, l’aritmetica sara’ inesorabile.
Sul tavolo dei venditori mancano ventimila euro.

Stante cosi’ le cose, continuerai come ti sta accadendo da qualche mese, a sbattere sul muro dell’inconcludenza.

Se l’acquirente vorrà comperare su quelle scorte bene cosi’.
Diversamente, che vada cercandosi un’altra casa, senza che tu perda altro tempo inutilmente.

Non si corre dietro a chi compera Cristiano.
Si corre dietro a chi vende.
 

Cristiano Menna

Membro Junior
Agente Immobiliare
No, veramente la riconformazione non supera i 1.500 € :risata:
si parla di una spesa che è abbastanza piccola considerando tutto il contesto: e lo dico con cognizione di causa, perché il tecnico ha già fatto sopralluogo e preventivo.

Se su quell’acquisto, ci sta girando intorno da qualche mese, imponiti e fagli formulare la proposta integrandola con quei diecimila che fino ad ora erano contesi.
Io la proposta la volevo prendere (e l'acquirente voleva pure farla), ma i proprietari erano preoccupati da una eventuale multa dell'Agenzia delle Entrate per una vendita troppo al di sotto del mercato. Ma alla fine ne sono venuto a capo, e a giorni prendo la proposta :fico:

Ti aggiorno, grazie :ok:
 
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Grazie
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