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  1. Elybnd

    Elybnd Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao!
    da sabato inizio a visitare degli appartamenti per valutarne il possibile acquisto.
    sto cercando appartamenti nuovi o pari al nuovo ma comunque in contesti recenti (no condomini anni 70, anche se l'appartamento è completamente riammodernato!!)
    vorrei sapere quali sono le cose da "notare" razionalmente, perchè per me che sono una curiosona e sono facilmente emozionabile, sarà difficile non dire "oooooowh!:amore:" in ogni stanza :^^:

    sabato vado a vedere il famoso attico di cui parlavo in un'altra discussione, prezzo dai 280.000 ai 480.000 che rimarrà segreto finchè non avrò il costruttore davanti.

    mi sono già fatta un'idea di "difetti" che potrebbe avere, ad esempio essendoci un soppalco, parte del primo piano ha il soffitto alto 510, e mi preoccupa sia per il riscaldamento che per il condizionamento.
    inoltre nel capitolato c'è scritto che l'impianto è predisposto per il condizionamento, ma la macchina e gli split non sono compresi (e se mi spara la cifra di 480.000 e non c'è neanche il condizionatore... sinceramente...... ehm!)
    c'è una finestra alta 500, sicuramente garantisce luce, ma anche dispendio energetico e la difficoltà nel tenerla pulita...
    l'immobile dice essere in classe A, però vedo tante possibili cause di dispendio energetico...

    il secondo piano è composto dal soppalco + bagno + lavanderia + stireria che però sono inagibili causa altezza e rapporto aria/luce. dovrei considerarle con un alto valore commerciale? come metà del valore commerciale?
    considerando che gli immobili in quel quartiere, costano circa 2000€ al mq, e il primo piano è 100mq, io a quell'attico non darei un valore superiore ai 250.000/260.000 cosiderando il piano superiore inabitabile, gli ampi terrazzi e il garage di pertinenza. sbaglio?

    altre cose alle quali potrei attaccarmi? non c'è la fibra ottica in quel quartiere... è previsto un solo attacco sat...ma sono sciocchezze...

    grazie per l'aiuto.
     
  2. Elybnd

    Elybnd Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ah volevo aggiungere che l'attico in questione è ancora in mano al costruttore il quale non si avvale di agenzia immobiliare per la vendita.
    la costruzione del complesso di 6 unità è gia terminata, mancano solo le finiture interne (pavimenti rivestimenti sanitari..) che vanno scelti dall'acquirente e sono già compresi nel capitolato, con delle ottime finiture tra l'altro, e gli impianti fotovoltaici, solari ecc.

    al momento restano solo due unità in vendita, l'attico e uno al piano terra con giardino. però tutto il complesso è ancora disabitato, tranne uno degli appartamenti al piano terra. probabilmente chi li ha acquistato sta ancora scegliendo le finiture...non so quanto tempo serva per "entrare" in casa.

    che cosa devo sapere per comprare direttamente dal costruttore? deve darmi una garanzia di 10 anni per eventuali difetti strutturali giusto? visto che è già praticamente finito, dovrei comqunque chiedere una fidejussione bancaria? o è a carico suo? o non serve?
     
  3. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Compra in funzione dei pregi, delle cose che ti piacciono e che ti emozionano, ci devi vivere in quell'immobile.
    Anche perché ciò che è un difetto per me, per te potrebbe essere il miglior pregio.
    Le cose da controllare con severità sono i documenti, quelli devono essere oggettivamente perfetti. Quindi no al fai da te (ricorda che il costruttore è la controparte, fatti aiutare da un agente.)
    Una nota del tutto personale...occhio alle nuove costruzioni, nel recente boom hanno anche costruito da cani e oggi, invece, con la scarsità di liquidi molte imprese sono a rischio.
     
    A Bagudi e andrea b piace questo messaggio.
  4. Elybnd

    Elybnd Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    beh certo mi deve piacere, ma non sempre ciò che è bello a vedersi, ha una reale praticità, o aumenta il valore dell'immobile. però ad esempio la disposizione di quell'attico a me piace tantissimo, ma non credo abbia un altissimo valore commerciale e non credo sia il massimo in termini di praticità e di consumi. quindi volevo qualche dritta per capire cosa vale e cosa non vale, indipendentemente dal fatto che esteticamente mi piaccia o meno, per poter trattare sul prezzo, ma soprattutto per non farmi prendere in giro con proposte di prezzo allucinanti!

    indubbiamente questa è una cosa molto importante da guardare. per quel che so, la ditta in questione opera da tantissimi anni nella mia zona, e conoscendo quelle che sono altre loro costruzioni, credo abbiano davvero buon gusto e non conosco nessuno che se ne sia mai lamentato. però bisogna stare in occhio.

    nel caso volessi far andare l'affare in porto, sicuramente mi rivolgerei ad un intermediario.
     
  5. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    2000€ al mq per un immobile in classe A? Non è un po' poco? Hai preso i prezzi di riferimento di altre Costruzioni Nuove nella medesima zona con almeno la stessa classe energetica? O è una media sugli immobili già costruiti.
     
    Ultima modifica: 3 Settembre 2015
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  6. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Dipende.. se questa finestra è obbligatoria in quanto influisce sui rapporti aeroillminanti o è un di +.... Se hai detto che da google sul tetto non c'è... è anche probabile che sia un di +... installabile su richiesta.
    Inoltre essendo sul tetto con la pioggia si lava la parte esterna (non è che lavi e spolveri il tetto)... la parte interna essendo inclinata... non si deposita la polvere... Semmai ha un'usura maggiore rispetto al tetto appunto perché sarà quasi sicuramente motorizzata per l'apertura etc etc... ci sono le guarnizioni per la chiusura e con caldo/freddo etc etc... si logorano maggiormente delle tegole.
     
  7. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Perché se è solo predisposto... e tu acquisti e poi lo installi... puoi detrarlo come ristrutturazione. Quindi detrai nella dichiarazione dei redditi in 10 anni il 50% di quanto hai spento per installare l'impianto... E con questo accedi anche all'agevolazione per il bonus mobili fino a 10.000€ per l'arredamento della casa.
     
  8. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Verissimo questo che ti sta dicendo... oltre alle cose finite in qualche modo... c'è anche il dopo....

    C'è chi si è trovato poi con gli impianti non regolati del famoso riscaldamento a pavimento condominiale che doveva dare prestazioni stratosferiche... a pagare molto di + che quello che ha acquistato l'appartamento degli anni 80 in classe G... Quindi spese condominiali altissime e non previste, condomini che non pagano... iniziano i problemi... stacco della luce in comune, problema quindi a chi sta agli ultimi piani perché l'ascensore non funziona... mancanza di manutenzione etc etc etc etc...
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    di cosa stai parlando della progettazione o della qualità di fattura delle costruzioni?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si, te la darà il giorno del rogito, si chiama postuma decennale.
    non è importante che l'immobile sia finito, ma per l'obbligo del rilascio della fideiussione a garanzia dei pagamenti a carico del costruttore, bisogna vedere se è stato chiesto il fine lavori (pratica comunale) e accatastamento. E' questo l'aspetto che farà scattare l'obbligo mi sono spiegata? Quindi se vi è la fine lavori e accatastamento no ha l'obbligo del rilascio, diversamente dovrà rilasciarti la polizza che coprirà tutte le somme che verserai entro la data del rogito.
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma tu quanto puoi spendere? Scusa se te lo chiedo, ma perché questa barzelletta?
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa non l'ho capita. Fossi in te mi rivolgerei ad un tecnico eventualmente, un geometra o un architetto, che controlla i progetti depositati e approvati dal comune, e le varie scartofie. Poi ci sarà la parte contrattuale, in questo caso, mi par di capire che compri direttamente dal costruttore, l'intermediario a che servirebbe? A dare forse un'occhiata al contratto che dovrai sottoscrivere? ci sta, ma attenzione, i costruttori sono abbastanza navigati e i loro contratti sono blindati.
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ???? perché si parte dal presupposto che ci siano delle cose a cui attaccarsi? Per trattare il prezzo? Il prezzo fa superare i difetti? Ah beh.
     
  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    non farlo. hai presente cosa vuol dire "pokerface"? ecco.
    ooooooowhh! lo farai dopo, a casa, con una bella planimetria quotata che ti sarai fatta rilasciare.
    come fa ad esserci una forchetta così ampia?
    fammi indovinare... l'hai vista su un "annuncio-combo" che indica prezzi "da-a"? se è così, e se la struttura è piccola, non dovrebbe esserti difficile farti un'idea del prezzo; soprattutto se l'annuncio descrive, anche sommariamente, le singole soluzioni.

    mi pare di capire che con "difetti" non intendi vizi di costruzione (che comunque non salterebbero fuori subito) ma scelte progettuali infelici.
    ti rinnovo il consiglio: fatti dare una piantina quotata. è incredibile quante cose si posso rilevare su carta e che erano sfuggite dal vivo.
    oltre a questo, se non conosci già la zona, ti consiglierei di fare anche qualche sopralluogo sul posto, a orari vari.
    magari scopri che il bar davanti è il ritrovo preferito dei biker di mezza provincia...
    i 5 metri di altezza (e il relativo volume) non mi preoccuperebbero più di tanto, a fronte di una casa nuova in classe A o B.
    oltretutto, azzarderei dire che un soppalco vista soggiorno vale bene qualche deca di gasolio.

    questo lo devi valutare tu.

    fammi capire... la finestra parte da 1 metro e si alza fino a 5 metri? tipo vetrata di cattedrale gotica? per altro, se già hai queste informazioni, mi pare di capire che hai già in mano pianta e alzato.

    non farti paranoie. o se proprio subordina la proposta al certificazione della classe energetica da parte di un perito di tua fiducia.

    la soletta è in C/A o in legno?
    come che sia il coefficiente di riduzione dovrebbe essere 50%

    mi sa che sbagli.
    ammesso che nei 100 mq hai contato i muri interni, hai contato quelli esterni? su 100 mq "pesano" un bel 10-15% (in funzione di quanto in comune o tuoi esclusivi).
    a questo devi aggiungerci la tua quota di mq di parti comuni, i balconi (50%), la cantina e, immagino, il box a parte.
    hai le descrizioni dei vari appartamenti che formano il condominio?
    come che sia, se posso darti un consiglio, NON INCAPONIRTI SUI METRI QUADRI.
    ascolta quello che ti chiede, valuta se te lo puoi permettere e se te lo vuoi permettere.
    certo, se invece è lui a dirti "vendo a x al mq", allora.... fatti dettagliare il preventivo
    al centimetro.

    a nessuna.
    è tanto inutile che tu "disprezzi" quanto che lui "magnifichi". valuta la sua richiesta, fai la tua offerta.
    se non l'accetta, un bel sorriso, un "peccato!" e tanti saluti.
    sta tranquilla che, a meno che le cifre non siano agli antipodi, si rifaranno vivi loro.
     
  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    mi ero perso la seconda puntata.
    circa il prezzo... l'attico di solito è la soluzione più prestigiosa... questo dovrebbe farti sorgere un sospetto circa la cifra che ti chiederanno.

    se questo è vero (e non è scontato) per alcuni aspetti è un bene.
    - bene perché se ne ha già venduti 4 su 6 significa che la palazzina ha il suo appeal.
    - bene perché entrare in una casa nuova è abbastanza triste.. e se ad essere invenduti sono gli appartamenti al piano terra il giardino diventa una jungla in un amen
    - bene perchè se davvero ha già venduto 4 appartamenti su 6 significa che già è rientrato dalla sua esposizione e i rischi che vada a gambe all'aria sono ridotti.

    per altri è male.
    - se è già rientrato ha meno bisogno di (s)vendere.

    la postuma decennale.
    si, deve dartela; obbligatorio per legge.

    si per legge. poi, se al compromesso gli dai poche migliaia di euro e/o lo fai pochissimo prima del rogito puoi anche valutare di correre il rischio.

    non necessariamente; può essere anche assicurativa. la bancaria cd. "a vista" o "a semplice presentazione" è di gran lunga la migliore. praticamente è un assegno circolare.

    si, per legge.
    poi di fatto la fanno pagare a te in maniera sfacciata (chiedendoti di pagarla) o in modo più garbato (caricandone il costo sul prezzo della casa).

    fai conto che sia un ombrello.
    se c'è il sole non serve. se piove...
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    da me chiedono tra i 2100 e i 2300 euro (periferia di grande città)
    i costi di mera costruzione dovrebbero essere circa 1500 euro mq...
     
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  17. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Sono rimasta ad un 3 anni fa quindi presumo che si siano abbassati... ma qui erano sui 3500€ nella zona dove mi interessava. Infatti la classe A è rimasta invenduta ancora adesso. Mentre la B a 50 metri di distanza hanno venduto tutto poco dopo l'edificazione.
     
  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    beh, ti ho detto costi di sola edificazione.
    terreno, scavo, oneri non li ho compresi.

    ad esempio questa che persa nella campagna costa anche meno

    Vendita Attico / Mansarda in via della Siderurgia Verona. Nuovo, due piani, posto auto

    certo che se poi vai in zona pregiata....

    Vendita Attico / Mansarda Verona. Nuovo, cinque piani, posto auto, terrazza
     
  19. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Boh lo saprà lei, l'importante è che confronta dei dati confrontabili e non delle cose che non possono essere confrontate...
     
  20. Elybnd

    Elybnd Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate non credo di essermi espressa bene, non ho certo intenzione di truffare qualcuno pretendendo di pagare 200.000 un immobile che vale 480.000.
    stavo semplicemente cercando di capire se il prezzo che mi proporrà il costruttore è realistico e quanto si può limare facendo leva su certi aspetti che a vedersi sembrano una figata, ma che in realtà di valore commerciale non ne hanno.
    io abito nello stesso quartiere dell'attico in questione, casa mia l'ho pagata 1600€/mq ma è stata costruita nel 2007, classe energetica C.
    ci sono altri immobili nuovi in vendita in quella zona e li valutano 1860€/mq, ma sono in classe B. forse ho arrotondato troppo con le deduzioni? in fondo non sono esperta di queste cose...
    la zona è in prima periferia, ma il quartiere è abbastanza rurale/agricolo, a parte questi due o tre complessi nuovi e qualche condominio più vicino a casa mia.

    per quanto riguarda la famosa finestra, non si tratta di un lucernaio sul soffitto/tetto, intendevo dire che è una finestra che parte da terra al primo piano e arriva fino al soffitto del secondo piano.

    ho già in mano sia la planimetria che il capitolato, inoltre ho guardato dal vivo più volte gli esterni perchè appunto è molto vicino a casa mia. l'unica cosa è che il costruttore mi ha detto che in quel complesso, le unità vanno dai 280.000 ai 480.000 e ci sono disponibili solo un attico e un pian terreno. non mi ha detto quale vale così e quale cosà...

    il mio budget al momento è indicativo perchè effettivamente non ho ancora parlato con una banca per il mutuo. io possiedo un immobile che 3 anni fa ho pagato 137.000, contavo di ricavarne sui 130.000, partendo da questo, il mio budget credo si possa aggirare sui 260/280.000. chiaro che però preferirei spendere meno, ma se trovo la casa dei miei sogni, posso valutare di fare uno sforzo maggiore.

    per intermediario intendevo dire qualcuno che ne capisca a livello tecnico e che mi possa aiutare anche con il contratto e i vari cavilli legali che ne conseguono.
     

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