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  1. Jordano

    Jordano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buonasera colleghi :)

    allora ho venduto un paio di mesi fa un alloggio in collaborazione con una collega , loro avevano l'immobile, io il cliente.

    In Marzo avevo fatto vedere al mio cliente circa 10-12 case, e avevo fatto firmare un foglio di visita bello corposo. Il mio cliente ha girato poi altre 10 agenzie almeno, vedendo 40 case .... un bel giorno si e' ritrovato in una di quelle che aveva gia' visto con me .

    Il mio cliente siccome si era trovato bene, si era ricordato del foglio, viene e mi fa la proposta . Vendiamo l'immobile in collaborazione con la collega, facciamo l'atto , subito dopo la proposta accettata , senza bisogno di preliminare.

    Oggi arriva la lettera del collega terzo sia al venditore che al compratore. Il suo avvocato non cita che il mio cliente e il venditore hanno pagato provvigioni ad altre agenzie, sembra che il suo avvocato faccia una lettera denunciando il famoso raggiro al mediatore....

    ma qui la provvigione e' stata pagata.

    Faccio notare:

    -il collega terzo non ha fatto firmare foglio di visita
    -il collega terzo non ha chiesto se l'alloggio era stato gia' visto

    A cosa ha diritto secondo voi il collega terzo? cosa devono fare ora il venditore ed il mio cliente, il compratore?
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Probabilmente alla provvigione che giustamente chiede al tuo (suo?) cliente perchè la provvigione non è solidale. ;) Se dimostrerà il nesso (che a mio parere c'è eccome) il cliente paga. E bada bene, il giudice non potrà dire che la provvigione è stata già pagata perchè non c'è continuità ne consapevolezza delle due "azioni" mediatrici... semmai c'è un comportamento poco corretto tuo nei confronti del collega, che ti ricordo, ha comunque operato una azione tale da far decidere al cliente di acquistare quella casa e un comportamento scorretto del cliente (non so quanto in buona fede)... ;)
    Lui (il cliente) poi potrebbe voler richiedere a te la differenza (visto che dovevi saperlo e avvertirlo tra l'altro), ma probabilmente si attaccherà al tram. In barba a tutti gli avvocati che sostengono che non possa accadere. ;)
     
  3. simon85rm

    simon85rm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    e Simone di Roma , giovane di 25 anni , agente immobiliare dice : SE ci fosse stato l'incarico in esclusiva con provvigione da chiedere ad acquirente e venditore , tutta sta noiosa SOLITA tiritera non sarebbe accaduta , NE SONO CERTO !!!
    Mi direte : ma ragazzo , quello aveva la casa , io il cliente :
    Rispondo : puo' essere , ma il cliente che di solito scemo non è , se cerca una casa , e si fa' la pubblicita' giusta , ti trova e diventa tuo , senza cercare collaborazioni e cose varie , invenzione degli ultimi anni !!!
     
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa eh? Parliamoci chiaro, l'esclusiva come risolverebbe questa questione? Nel caso semmai, sarebbe stato il primo mediatore ad avanzare pretese. I mandato, semmai, risolverebbe le cose... ;)
    Il contratto di esclusiva non tutela nessuno dalla pretesa (magari giusta) di provvigione di un tuo collega che possa dimostrare il nesso causale. Chi fa troppo facili le cose di norma ignora, come stanno veramente le cose. ;) Semmai, il contratto in esclusiva fa ancora più confusione, non cancellando il diritto degli altri mediatori che avessero dalla loro un nesso causale, il cliente che avesse visitato quella casa con un agente A, magari dopo un mese si decide e il proprietario si fosse legato a un'altra agenzia B con esclusiva, il cliente si troverebbe nell'impasse di non sapere a chi rivolgersi, perfino se non avesse contatti con l'agente B, titolare di esclusiva ma che con l'affare nascente non avrebbe nulla a che fare....
    L'esclusiva è un mostro che vi siete inventati per unire mandato a mediazione, ma ha vita breve, per fortuna, perché avete fatto una confusione inconcepibile.
     
  5. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    3) - Cass. civ. 08.03.2002, n. 3437 – Pluralità di mediatori per il medesimo affare

    Posto che né il codice civile né la legge speciale 3 febbraio 1989, n. 39 prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare, l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante revoca dell'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori, la parziarietà dal lato attivo dell'obbligazione relativa alla provvigione (avendo ciascun mediatore diritto al pagamento di una quota di essa in proporzione all'entità e all'importanza dell'opera prestata), fermo restando che ciascuno di essi, essendo singolarmente tenuto agli obblighi specifici di informazione, di comunicazione e di avviso nei confronti del soggetto intermediato, risponde per la totalità dei danni cagionati dalle colpevoli sue omissioni.
     
    A Roby e andrea boschini piace questo messaggio.
  6. Jordano

    Jordano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    io ho fatto vedere l'alloggio , ho il foglio di visita precedente, ho fatto la trattativa...con due proposte....una per rialzare...cioe' per quale ragione non sarei il corretto?

    Ho fatto una vendita in collaborazione, con l'agenzia terza non ho mai avuto alcun rapporto.
     
  7. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quanto occorrer possa ... posto questo.

    Il tuo comportamento, a mio avviso, non è assolutamente scorretto nei confronti della terza agenzia e nemmeno del tuo cliente ... non è la prima volta e nemmeno l'ultima.
    Ritengo che l'agente terzo ritornerà a casa con un pugno di mosche.


    Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione

    a cura dell’Avv. Mammani Daniele, legale Fimaa Milano e Fimaa Italia sulla pluralità mediatori

    L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.
    Le questioni da affrontare in merito all’interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l’entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore.
    In merito alla prima questione la Cassazione ritiene che tra le attività dei diversi mediatori vi debba essere un rapporto di concausalità, per cui ognuno possa giovarsi dell’attività utile degli altri. Tale attività quindi potrà consistere anche in azioni che integrino semplicemente il lavoro già svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564).
    La stessa Corte ammette che l’incarico a più mediatori possa essere conferito sia ab origine sia in momenti diversi e successivi, precisando la Suprema Corte che: “l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante la revoca dell’incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, la parzialità dal lato attivo dell’obbligazione relativa alla provvigione” (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n. 3437).
    Si osserva che altro elemento essenziale affinché possa ricorrere la fattispecie dell’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversi mediatori sia volta verso un medesimo incarico, da intendersi sia sotto il profilo soggettivo (le parti interessate all’affare), che oggettivo (il contratto da concludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
    Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
    Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
    La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod. civ. va tenuta distinta da due diverse ipotesi: I°) i diversi mediatori abbiano operato in modo indipendente gli uni dagli altri e in questo caso solo colui che concluderà l’affare avrà diritto alla provvigione; II°) i mediatori abbiano ricevuto incarico chi da una parte (es. venditore) chi dall’altra parte (es. acquirente), in tal caso ognuno avrà diritto alla provvigione solo dalla parte che gli abbia conferito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978 n. 5375).
    La Suprema Corte ha anche precisato che “non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952)
    Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l’art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l’entità della provvigione sia strettamente connessa con l’affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell’affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell’acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
    La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione.
    Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che ”poiché l’art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
    Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, incerta potrebbe risultare l’entità della quota spettante a ognuno e in particolar modo i possibili parametri su cui calcolare tale quota, limitandosi la giurisprudenza ad affermare che “ciascuno dei mediatori ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell’affare” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l’attività e il contributo effettivo alla conclusione dell’affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi.
     
  8. federicomasi

    federicomasi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A volte gli avvocati di Fimaa si perdono in lungaggini, seppur interessanti. Comunque:

    "La Suprema Corte di Cassazione (5370/1989) si è espressa sostenendo che il mediatore, per avere diritto alla provvigione, non deve limitarsi a dimostrare di aver posto i contraenti in contatto fra loro, ma deve provare che in seguito a detto contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell'affare."

    Significa, in parole povere, che se venditore e compratore vogliono fregarti facendo le cose di nascosto, puoi tutelarti con un foglio di visita o qualcosa che attesti il tuo intervento, perchè c'è malefede da parte dei clienti; se invece un cliente vede la stessa casa con 2 agenzie, è quella che porta all'accordo che ha diritto alla provvigione.
     
  9. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chiariscimi alcune cose si è ritrovato in quella casa con l'agenzia terza??? ... io ho inteso di no, ho dato per scontato che l'incarico fosse conferito, al momento della conclusione dell'affare, alla collega con la quale hai collaborato, dunque nessuna provvigione, a mio avviso, è dovuta in quanto non c'e' stato suo intervento nella conclusione dell'affare ... per quanto lamenta il suo avvocato in relazione al raggiro del mediatore la vedo causa persa per questi!!! ... beh... ora devo proprio andare ... ho un treno in partenza tra un'ora circa...

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    non è esattamente così Federico!
    Scappo altrimenti addio treno
     
  10. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    esprimo solo un opinione: questo succede quando i venditori fanno il giro delle agenzie!... quand'è che capiranno che tanti gli "acquirenti" che cercano, fanno loro il giro delle agenzie?!!!!! [/U]non è il caso di dare un immobile a tutti come se fossimo al mercato del mercoledì... Va bene se una o due agenzie collaborino, ma quando ce ne sono altre che non hanno intenzione di farlo... be ecco cosa succede! E ora... be si arrangiano! .. ( a prescindere dal caso in oggetto)!:D
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    x donatella se volevi lavarti la mani l'hai fatto:idea:
     
  12. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non credo proprio che Donatella volesse lavarsi le mani: ha semplicemente commentato ciò che accade tutti i giorni in un'Italia media. I venditori vogliono allargare il loro giro di possibili acquirenti e danno incarico verbale a più agenzie senza tenere in considerazione che oggi, con le attuali tecnologie, puoi vendere una casa a Roma con un'agenzia di Aosta così come con un'agenzia di Roma: la pubblicità non ha provincia! I venditori vogliono avvalersi di più agenzie? Bene, allora predispongano dei paletti, delle limitazioni, insomma, non ci mandino allo sbaraglio senza farci sapere che abbiamo dei colleghi che stanno lavorando insieme a noi.
     
    A donatella 75 e Bagudi piace questo messaggio.
  13. Jordano

    Jordano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ciao anna, grazie per le sentenze , mi sono molto utili. In pratica il mio compratore ha visto circa 50 alloggi...nel giro di pochi giorni, e' entrato in questo alloggio e si e' accorto di averlo visto, non ha detto niente, ha detto " Bello bello" e' uscito, e poi mi ha chiamato.... ha poi chiamato l'altra agenzia dicendo che lo aveva gia' visto ma loro lo hanno minacciato.

    Io avevo il foglio di visita del mese prima, per me era una vendita in collaborazione con una mia collega. Ho detto al mio cliente di farmi chiamare dall'agenzia terza in modo da trovare un accordo ma loro non mi hanno mai chiamato. Volevano tutta la provvigione sia del venditore che del compratore.... senza possibilita' di accordo quindi.

    Abbiamo fatto due proposte e alla seconda siamo riusciti a chiuderla. Fatto l'atto notarile... ora l'agenzia terza che ha perso 10 minuti di tempo per aprire la porta, vuole TUTTA la provvigione...nonostante noi abbiamo condotto la trattativa e recuperato tutti i documenti etc...

    Il loro avvocato inoltre nella lettera fa omissione del fatto che sia il venditore che il compratore hanno pagato la provvigione!! non e' un raggiro al mediatore... la provvigione e' unica...e di qui non si scappa. L'unica cosa su cui si puo' dibattere e ' quanto possiamo quantificare l'opera della terza agenzia (la RIapertura della porta).
     
  14. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La provvigione non è affatto unica, le sentenze vanno lette per intero, non per i sunti, se il mediatore può comprovare il nesso causale tra l'affare concluso e la sua opera, avrà diritto a chiedere compenso e la provvigione non è un diritto solidale tra mediatori, la pluralità si ha quando i mediatori agiscano consapevolmente insieme o se l'azione di uno sia consequenziale e funzionale alla azione dell'altro. Il terzo, escluso, che in effetti ha fatto nascere di nuovo l'interesse come da tuo racconto,

    La pluralità è stata fatta non per fregare chi ha il nesso, ma per chiarire cosa succeda in situazioni dove i mediatori sono presenti contemporaneamente o in differita (ma con azione che viene sommata a quella dell'altro). Non è richiamabile quando un mediatore escluso rivendichi la sua provvigione e non sarà compito del mediatore escluso comprovare che la sua azione è contemporanea o consequenziale a quella di altri, m sarà suo solo onere dimostrare il nesso tra la sua azione e la richiesta di provvigione, che potrebbe esser fatta perfino per intero, secondo usi e consuetudini.

    C'è da dire che ci sono diverse sentenze che ultimamente vanno nella direzione espressa, cioè nel riconoscere la provvigione a chi ha portato il cliente a conclusione a livello di pratiche cartacee, ma ciò è dovuto alla difficoltà dei mediatori che hanno fatto causa di dimostrare il nesso causale tra la loro opera e l'affare. Il giudice ha quindi preferito riconoscere la provvigione a chi certamente aveva le prove della sua azione, quindi l'agenzia che è "subentrata". C'è in effetti molta confusione ma la ratio del 1758 è ben chiara, e la possibilità che l'agenzia terza non riscuota trascende l'interpretazione proposta, in favore di una più credibile difficoltà a dimostrare la forza della loro azione rispetto al nesso causale che sicuramente è comprovabile, con proposta ecc. non in ragione del fatto che "una provvigione è stata pagata". La frode al mediatore ci potrebbe essere perchè il mediatore è una persona precisa, non un entità astratta e la provvigione non è un diritto solidale, ma legato al nesso causale appunto.
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  15. federicomasi

    federicomasi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiunto dopo 4 minuti :

    L'errore del 'compratore' è stato di non aver riferito di aver già visto l'immobile, anche se credo che sarà difficile per la terza agenzia (anche se in possesso di un foglio di visita, con data sicuramente successiva a quello della prima) dimostrare che il compratore NON gli abbia detto di avere visionato la casa in precedenza. E qui ritornano tutte le varie sentenze . Ma come leggevo in altri post, sono spesso gli avvocati stessi a cavalcare situazioni perse in partenza (sperando che qualcuno si spaventi).
     
  16. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    forse ho scritto in maniera difficile?... non credo!:D
    se lavarsi le mani vuol dire quello che ho scritto, in maniera chiara visto che Sim l'ha capita... be allora si me ne lavo le mani... altrimenti vuole dire che i venditori non stanno vendendo un cappotto! sono soldi e sacrifici che la gente deve affrontare per acq un immobile e non dovrebbero fare il giro delle agenzie, quando cmq gli acquirenti le passano tutte al setaccio... ed è ovvio che in questo modo ci si può ritrovare in queste situazioni! questo intendo dire! va bene fare collaborare una o 2 agenzie (ovvimanete con accordi) in modo che un agente possa chiedere al cliente se per caso è già passato dal collega... ma solo così si possono evitare discussioni. Secondo me!
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    dovevi aggiungere: se gli agenti fossero una categoria.
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    spero di essere in un paese che ancora vige la democrazia o no, ha sentire donatella 75 non credo, forse dovremmo andare in giro con un legale ed un buttafuori per essere protetti da certe pretese

    Aggiunto dopo 1 :

    x pensoperme allargare i propri affari non ti autorizza a stringere quelli degli altri, che siano essi agenti immobiliari, che privati venditori
     
  19. federicomasi

    federicomasi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Donatella 75 ha solo detto che comportandosi in un certo modo, un venditore eviterà delle situazioni come quella descritta dall'autore del post, situazioni che mi sembrano piuttosto comuni visto che ci sono una marea di post al riguardo.

    In certi casi, dipende più che altro dalla zona in cui uno vive, può essere meglio affidarsi ad un'agenzia che collabora con altre e che quindi può filtrare gli appuntamenti, poi uno fa come meglio crede, per fortuna la democrazia e la libertà ci sono.

    Però visto che queste 'libertà' e 'democrazia' sono davvero senza regole, e visto che qualcuno dice che il mercato è in mano alle agenzie, dovrebbero essere le agenzie stesse, anche non essendo una categoria :) , proprio come fanno le vere categorie: cioè noi lavoriamo con questo metodo, se uno non lo condivide può tranquillamente vendere da sè.

    Ed infine, non esiste la categoria perchè NON ESISTE una (VERA E SERIA) associazione di categoria.
     
  20. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    C'è un senso comprensibile in questo scritto? Io non l'ho scoperto...
     

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