Una formula di compravendita strana...

[AndreaRusso]

La caparra è rateizzabile per unanime indicazione della cassazione, e quindi non tanto dal punto di vista commerciale quanto per prassi giuridica.

Nessuno contesta che la caparra sia rateizzabile, confermo anche come gìa scritto (e non percepito) che ciò è perfettamente logico dal punto di vista commerciale (leggasi risolve un problema), ma non è detto che nessuno (il fisco o l'avvocato del mancato acquirente) tenti di riqualificarla come acconto prezzo...

Perchè parli di autogol? se il fisco richiedesse il pagamento anticipato, sarebbe un onere dell'acquirente a fronte del risparmio IMU per il venditore, che in questa discussione tenteremmo di tutelare.
Le tasse poi verrebbero pagate una sola volta e non due volte. Quindi, nella migliore delle ipotesi il fisco avrebbe un pagamento in anticipo che poi, potrebbe rappresentare un incentivo in più alla conclusione della vendita

Se l'acquirente è disposto a pagare subito le imposte sulla vendita il problema è risolto, la vendita è già conclusa (sotto il profilo fiscale e non sotto quello civilistico) e gli si può anche accollare l'IMU ed è anche risolto il problema della responsabilità civile perché a questo punto la consegna del bene ha il carattere della definitività previsto nella sentenza da te citata.
Ma se tu fossi l'acquirente ti starebbe bene?
A prescindere dal fatto che io voglio sempre tutelare tutti (e non solamente il venditore che ci ha interpellati), dobbiamo stare comunque attenti ad evitare, nell'intento di tutelare il venditore, di fargli perdere la vendita: perso questo treno non so quando passerà il prossimo...

 

[CheCasa!]

Se l'acquirente è disposto a pagare subito le imposte sulla vendita il problema è risolto, la vendita è già conclusa (sotto il profilo fiscale e non sotto quello civilistico) e gli si può anche accollare l'IMU ed è anche risolto il problema della responsabilità civile perché a questo punto la consegna del bene ha il carattere della definitività previsto nella sentenza da te citata.
Ma se tu fossi l'acquirente ti starebbe bene?
A prescindere dal fatto che io voglio sempre tutelare tutti (e non solamente il venditore che ci ha interpellati), dobbiamo stare comunque attenti ad evitare, nell'intento di tutelare il venditore, di fargli perdere la vendita: perso questo treno non so quando passerà il prossimo...

Qui non si tratta di disponibilità o di tutela dell'acquirente (che in un preliminare ad effetti anticipati può ben dirsi comunque la parte forte). Abbiamo semplicemente parlato dell'ipotesi che l'IMU venga posta a carico del venditore. Questa pattuizione non implicherebbe automaticamente il pagamento dell'imposta complessiva sull'acquisto che rimane ipotetica, ed al limite, verrebbe accertata in una fase successiva all'avvenuta sottoscrizione del contratto.

Il resto del ragionamento l'ho capito poco: perchè se la vendita potrebbe definirsi conclusa solo dal punto di vista fiscale e non civilistico, questo avrebbe delle coseguenze civilistiche, andandosi ad impattare sulla definitività della consegna?

 

[AndreaRusso]

Il resto del ragionamento l'ho capito poco: perchè se la vendita potrebbe definirsi conclusa solo dal punto di vista fiscale e non civilistico, questo avrebbe delle coseguenze civilistiche, andandosi ad impattare sulla definitività della consegna?

Ti è sfuggito quanto da me precedentemente scritto:

Ecco quanto scrive in proposito il Notaio Giancarlo Lo Schiavo:
"Tale preliminare, "caratterizzato dalla presenza, in una con l'obbligo a contrarre, di clausole con le quali i contraenti si obbligano ad anticipare il pagamento (parziale o integrale) del prezzo pattuito e/o la consegna del bene promesso in vendita al promissario compratore che ne è immesso nel godimento." (Bozzi), non gode di particolare favore da parte dell'Amministrazione finanziaria che tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo.
In tal senso, da ultima, la sentenza 33 del 10 luglio 2009 della Commissione tributaria provinciale di Vercelli sez.II la quale, ritenendo “che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto …”, ha affermato che, sia pure ai soli effetti tributari, l’atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere, quindi, assoggetto all’imposta tradizionale."

 

[AndreaRusso]

Abbiamo semplicemente parlato dell'ipotesi che l'IMU venga posta a carico del venditore. Questa pattuizione non implicherebbe automaticamente il pagamento dell'imposta complessiva sull'acquisto che rimane ipotetica, ed al limite, verrebbe accertata in una fase successiva all'avvenuta sottoscrizione del contratto.

Forse intendevi dire che venga posta a carico dell'acquirente...
E' chiaro che non comporta automaticamente il pagamento dell'imposta complessiva, ma in caso di accertamento è un forte elemento utile ad avvalorare la tesi che le parti abbiano già concluso la compravendita ed il rogito venga posticipato con il mero scopo di garantire il venditore in un pagamento rateizzato.
Vogliamo far correre il rischio all'acquirente di incorrere in una elusione fiscale?
Dobbiamo dirgliele queste cose...

 

[CheCasa!]

Ti è sfuggito quanto da me precedentemente scritto:

Ecco quanto scrive in proposito il Notaio Giancarlo Lo Schiavo:
"Tale preliminare, "caratterizzato dalla presenza, in una con l'obbligo a contrarre, di clausole con le quali i contraenti si obbligano ad anticipare il pagamento (parziale o integrale) del prezzo pattuito e/o la consegna del bene promesso in vendita al promissario compratore che ne è immesso nel godimento." (Bozzi), non gode di particolare favore da parte dell'Amministrazione finanziaria che tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo.
In tal senso, da ultima, la sentenza 33 del 10 luglio 2009 della Commissione tributaria provinciale di Vercelli sez.II la quale, ritenendo “che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto …”, ha affermato che, sia pure ai soli effetti tributari, l’atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere, quindi, assoggetto all’imposta tradizionale."

No, non mi è sfuggita.
Qullo che ti chiedevo è completamente diverso... ma non importa.