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  1. Dariozeta

    Dariozeta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti
    Mia suocera e propretaria di un locale, attualmente vuoto, che vuol vendere.
    Per far questo a incaricato un agenzia immobiliare.
    Dopo anni che per un motivo o per un altro non si e mosso nulla, l'altro ieri si e presentato il propretario dell'agenzia con una proposta di questo tipo:
    Il potenziale acquirente propone un contratto preliminare con una caparra del 10% del prezzo di acquisto prefissato che avverra a titolo definitivo nel gennaio 2017.
    Il futuro acquirente si insidierebbe da settembre 2015 nel locale (che verrà trasformato in negozio) pagando un tot di euro mensili (tipo una rata).
    Nel gennaio 2017 all'atto definitivo, l'acquirente, pagherebbe il prezzo di acquisto concordato meno la caparra e la somma delle rate fino allora pagate.

    Mi sembra un formula strana e volevo chiedere consiglio sui rischi che comporta una prosta come questa.

    In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.

    Volevo chiedere cosa ne pensate e che consigli potete darmi

    Saluti a tutti
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' una formula che viene impropriamente detta" affitto a riscatto".
    Ho fatto il mese scorso una vendita con la stessa formula con rogito entro 3 anni dal preliminare. I 3 anni sono la durata massima che la Legge consente al contratto preliminare. In pratica ti si chiede di posticipare il rogito a 2 anni dandoti in cambio un interesse del 10% annuo. Direi che non è male. Se non hai bisogno immediato di realizzare credo che potresti farlo senza difficoltà.
    Il preliminare deve essere fatto dal notaio che provvederà alla registrazione e alla trascrizione. Se l'acquirente non ottempera ai versamenti perde quanto versato.
    Gli importi mensili che stabilirete dovrebbero essere almeno pari o leggermente superiori ad un affitto e sul totale di questi versamenti l'acquirente pagherà lo 0,5% di imposta di registro.Per tua maggiore sicurezza parlane con un notaio.
     
    A Bastimento, sarda81, Tobia e ad altre 4 persone piace questo elemento.
  3. Dariozeta

    Dariozeta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Marcellogall e grazie per la risposta
    Buongiorno anche a tutti gli utenti del forum

    Quindi se ho ben capito non ci sono grandi rischi per questo tipo di compravendita a condizione che il contratto preliminare sia ben redatto, controllato da un avvocato, e registrato da un notaio.

    Avevo qualche dubbio perche leggevo nella rete (anche in questo forum...) frasi del tipo "Generalmente si sconsiglia di consegnare l’immobile se non si è corrisposto almeno il 50% del prezzo" oppure "se il venditore concede il possesso, sarà sufficiente sollevare una qualsiasi contestazione prima del saldo (fondata o no non importa) per non avere piu l’immobile a mia disposizione per anni (visti i tempi della giustizia italiana)", eccetera.

    Anche a me sinceramente una caparra di 10 su un prezzo di acquisto di 130 (valori fittizzi per semplificare il concetto) e un "affitto" o "rata" mensile di 1 per i 28 mesi fino al rogito sembravano molto pochi. In questo caso invece l'agente immobiliare "consigliava" a mia suocera la vendita con questa formula anche grazie alle buone referenze dell'acquirente e forse anche per riscuotere il suo 3% di parcella.

    A proposito ti "parcella". Quando bisogna saldare l'agente scegliendo questa formula di compravendita? E se poi la vendita non va in porto?

    Un saluto e una buona domenica a tutti
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare

    Scusate ma dove leggete che il potenziale acquirente riconosce gli interessi del 10% annui?
    A me sembra proprio di no, anzi se rogita a gennaio, gli toglie il 20% al prezzo di vendita e nel caso entrasse, al saldo toglie la caparra e le rate corrisposte fino al rogito. Ma forse ho capito male.
    detenzione non possesso
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  5. cosma

    cosma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Le provvigioni si pagano ad avvenuta sottoscrizione del contratto preliminare.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma qui non si parla di affitto ma a me sembra una dilazione di pagamento pura e semplice.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io ti consiglio di guardare benissimo il contratto che ti propongono di sottoscrivere, chiedi consiglio al notaio.
    C'è molto fai da te soprattutto in queste formule.
     
    A sarda81 e ingelman piace questo messaggio.
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che è una formula percorribilissima
    ovviamente un preliminare sotto forma di atto pubblico trascritto dove c'è l'acconto a caparra confirmatoria e gli ulteriori pagamenti se pur dilazionati anchessi ad integrazione caparra confirmatoria .. il contratto deve essere ben fatto ma credo che il notaio ti può dare tutte le garanzie ..
    un consiglio
    in deroga agli usi e consuetudini in questo caso ti consiglio di indicare un Notaio a scelta della parte venditrice (che ti tuteli) anche se il pagamento dell'atto spetta all'acquirente.
    Se il contratto è ben fatto i rischi si riducono al minimo, il problema potrebbe nascere se l'immobile nasconda qualche inperfezione o vizio che solo utilizzandolo emerge ....

    dico questo per intendere che per stare tranquilli non devono sussitere problematiche su l'immobile anche minime che potrebbero essere utilizzate magari amplificate dalla parte acquirente in malafede .... in questo caso c'è il rischio che dovrai affrontare una causa e poi chissà quando l'immobile rientrerà nella tua disponibilità ....

    (dare il possesso o la disponibilità di un immobile prima del rogito e prima di aver ottenuto il saldo del prezzo è sempre una cosa molto rischiosa)
     
    A sarda81 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sono assolutamente d'accordo, ma ripeto non si parla di possesso ma sempre di detenzione, prima del trasferimento di proprietà. Non solo se penso ad un immobile commerciale a vari permessi ecc. ...
     
  10. Dariozeta

    Dariozeta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte molto competenti
    Per quanto mi riguarda invece e la prima volta che vengo coinvolto in una compravendita di un immobile.

    Quello del notaio di "nostra" fiducia mi sembra, alla luce della complessita del caso, indispensabile.

    @ingelmann: quale tipo di "imperfezione" o "vizio" pensi potrebbero dare problemi?
    Non si potrebbe ovviare a questi problemi inserendo nel contratto preliminare una clausola del tipo "visto e piaciuto" onde evitare l'appiglio ad ogni imperfezione anche di tipo minore?

    @cosma: se la provigione del 3% viene pagata sul prezzo finale dell'immobile fissato sul contratto preliminare (130), cosa succede se nel gennaio del 2017 l'acquirente non dovesse firmare il rogito o ancor peggio se dovessero sorgere i problemi indicati da ingelman e da rosa1968? Quando termina e soprattutto qual'è il compito dell'agente immobiliare ingaggiato da mia suocera?

    @Rosa1968: effettivamente non e un affitto ma un pagamento dilazionato perche sia la caparra (10) sia i 28 mensili (28x1) pagati verrebbero detratti dal prezzo finale dell'immobile (130 meno 38 = 92) nel gennaio 2017 data del rogito...

    A questo punto anche l'alternativa di gennaio 2015 presenterebbe gli stessi problemi con il solo vantaggio arrivare al rogito molto prima anche se ad prezzo di vendita molto minore (100 invece di 130).

    Mi piacecerebbe sapere che consiglio dareste voi a mia suocera alla luce dei fatti sopra descritti. Bisogna dire che mia suocera va verso gli 80 anni e le 2 figlie sono distanti parecchio. Tra l'altro le figlie sono, dopo la morte di mio suocero 4 anni fà, proprietarie ognuna di un terzo della seconda metà del locale e se anche vero che mia suocera a la delega da parte delle figlie vuole "liberarsi" da questi impegni che visto l'eta e la condizione di salute non proprio eccelsa (niente di che, intendiamoci...) la stressa parecchio.

    Un caro saluto e una buona domenica atutti
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    una delega non và bene quando si parla di compravendita, serve una procura.

    tu parli di un locale immagino posto al piano terra o S1 , non ho capito se trattasi di un locale commerciale o laboratorio, non ho riletto tutti i post precedenti, comunque un esempio potrebbe essere la presenza di umidità tanto per dirtene una ... la dicitura così come visto e piaciuto non è sufficente
    Secondo la giurisprudenza la garanzia per i vizi è esclusa dalla clausola “vista e piaciuta” qualora si tratti di vizi riconoscibili e non taciuti in mala fede. La suddetta clausola non può mai essere interpretata come rinuncia a far valere qualsiasi azione sulla qualità e sui vizi della cosa venduta.

    La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede

    Per ovviare a ciò sarebbe meglio inserire l'addove esista una problematica, che la parte acquirente ne è a conoscenza e che di tale "caratteristica negativa" si è tenuti conto nella determinazione del prezzo di compravendita ... sono comunque palliativi.





     
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nel post c'era la frase:

    In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.
     
  13. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    [DOUBLEPOST=1404717331,1404717043][/DOUBLEPOST]Il diritto alla provvigione nasce al momento della comunicazione all'acquirente dell'accettazione da parte del venditore
    Se l'acquirente o il venditore si ritirano il diritto dell'AI non viene toccato
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se anticipa il rogito toglie il 20% diversamente da la caparra più le rate le quali verranno scontate in sede di rogito. non era di facile interpretazione.
     
  15. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' una vendita programmata, in questi momenti va bene, tu come venditore non rischi molto, l'importante che la rata mensile sia superiore di qualche centinaio di € del valore del canone d'affitto.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non ho ben capito che tipo di contratto ti verrebbe prospettato. Un preliminare ad effetti anticipati? Un contratto di locazione con patto di futura vendita?

    La riduzione sull'acquisto "immediato" è certamente siginificativa ma, personalmente, quando ce n'è l'opportunità preferisco consigliare questa soluzione rispetto alle altre.

    Le motivazioni sono le seguenti:
    1) i contratti che vengono genericamente ricompresi nell'affitto con riscatto sono di recente introduzione nella pratica immobiliare nostrana e non esiste ancora una giurisprudenza in grado di dare risposta alle eventuali conflittualità che ne potrebbero derivare. Conflittualità che, nel nostro ordinamento, trovano soluzione solo dopo tempi molto lunghi.
    2) L'eventuale deprezzamente del mercato immobiliare potrebbe determinare il conseguente depotenziamento della caparra incassata ed il conseguente rischio di ripensamento dell'acquirente.
    3) Dal punto di vista fiscale, l'Agenzia delle Entrate non mi pare che abbia espresso un parere univoco sul trattamento della locazione con patto di futura vendita, con la conseguente incertezza sul regime fiscale più appropriato in relazione ai canoni percepiti prima del rogito.
    4) la riduzione del prezzo (-20%) deve anche tenere conto delle entrate che potrebbero derivare dall'immediato investimento del capitale incassato.

    Il maggior realizzo legato alla dilazione può risultare attraente ma ne vanno compresi anche i rischi.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    infatti il Rent to Buy permetterebbe di tassare la "caparra" allo 0,5% contro la normale tassazione al 20-e-più % della medesima cifra ma dichiarata come normale affitto

    Esempio,
    se al termine dei tre anni l'acquirente conclude, il proprietario è felice per la vendita;
    se l'acquirente rinuncia alla casa, il proprietario è comunque felice perché ha incassato la caparra (equivalente ad un affitto sostanzioso) pagando solo lo 0,5% di tasse allo stato.

    Praticamente un "affitto in nero" senza conseguenze.

    Una lacuna mica da poco..
     
    Ultima modifica: 7 Luglio 2014
  18. cosma

    cosma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se c'è una condizione sospensiva la provvigione si paga al suo avveramento,cioè al rogito.Per l'agente immobiliare l'affare si conclude con la sottoscrizione del preliminare, perchè se è fatto bene non ci saranno problemi, questo è il compito dell'agente immobiliare.
     
  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'imposta di registro sulla caparra confirmatoria viene pagata dall'acquirente, quindi il venditore non paga tasse alle Stato.
     
  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quello che forse Tobia voleva sottolineare è che appare controversa l'ipotesi che i canoni acquisiti dal venditore a titolo di locazione ma imputabili anche ad acconto del prezzo non debbano essere assogettati a tassazione IRPEF.
    Ho letto uno studio del notariato che propende per questa interpretazione ma invita alla prudenza sulla questione. Mentre da parte dell'agenzia delle entrate non ho ancora potuto verificare alcuna indicazione precisa (magari c'è e non l'ho trovata io! :)).
     

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