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  1. ILLENOTNA

    ILLENOTNA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve
    Mi sono appena iscritta e non conosco bene le consuetudini di questo forum, ho comunque un quesito da porre e siccome è importante e complesso, cercherò di essere il più sintetica e chiara possibile ma se non ci riesco, perdonatemi.

    Ringrazio coloro che avranno la bontà di leggere ma vi prego hanno fatto una riunione a sorpresa venerdì 20 agosto alla quale non ho partecipato poichè vivo a 400 chilometri di distanza e pretendono la mia adesione entro il24 agosto, ho risposto che aderirò solo dopo aver parleto con un avvocato ma è la fine di agosto ed ho trovato tutti in ferie.


    Sono proprietaria, in una località di mare, di un appartamento per le vacanze.
    Il mio appartamento si sviluppa, insieme ad altri 4 su di un unico piano parallelamente e leggermente al di sotto del livello stradale, con 6 box sottostanti di cui non siamo noi i proprietari ed all'intero blocco di unità abitative e box si accede attraverso un unico grande cancello .
    Per rendere meglio l'idea, vi dirò che questo blocco di appartamenti era stato originariamente pensato per accogliere un ristorante e poi diviso dal costruttore in appartamenti e box venduti singolarmente.
    Al di sotto di questo che possiamo considerare un corpo unico, diviso da un passo carraio e da un cancelletto con relativa ringhiera , si sviluppano lungo il pendio in gruppi di tre e due, una serie di 10 villette alle quali si accede singolarmente attraverso una scala che partendo da questo cancelletto arriva fino al porto costituendo così anche una via per arrivare al mare.

    Va puntualizzato che, sia per il passo carraio che per la scala, il costruttore si riservò la proprietà lasciando a noi tutti,proprietari di appartamenti e villette (come da rogito), la sola servitù attiva di passaggio prevedendo di allargare il complesso con altre villette, idea che poi col tempo ha abbandonato.
    Sia gli appartamenti che le villette furono costruite verso fine degli anni 60 e da allora fino ad oggi sia pur con qualche lite tra proprietari, siamo andati avanti senza mai disciplinare in maniera definitiva la nostra situazione. Ora però che quasi tutte le villette sono state vendute a nuovi proprietari, che la scala comincia a manifestare chiaramente i segni del tempo, che la situazione dei muri di contenimento tra le varie villette comincia quanto meno a destare qualche preoccupazione, pare si voglia procedere alla costituzione(e di urgenza) di un CONDOMINIO, con la nomina di un amministratore esterno, la stesura di una tabella millesimale e tutte le tiritere che la cosa comporta e così come è avvenuto negli ultimi 15 anni ci si preoccupa della cosa dal 20 di agosto in poi con minacce sempre più decise , addirittura quest'anno si è parlato di tribunale, di amministratore giudiziario ecc. ecc.
    Considerato che le cose che legano gli appartamenti alle villette sono :
    - La rete fognaria.
    - Il passo carraio e il cancello d'ingresso sulla strada (di cui non siamo proprietari).
    -La scala di accesso al mare che noi degli appartamenti usiamo molto di rado essendo ripida e attualmente anche pericolosa ( normalmente noi degli appartamenti usiamo una scaletta molto più comoda vicino casa che dalla strada porta direttamente al mare)

    Ora io mi chiedo e vi chiedo:
    secondo voi, ci sono i presupposti per formare un condominio o la nostra è una situazione di comproprietà e basta, visto che l'unica cosa che ci lega veramente è solo la rete fognaria?
    Per carità, ad una eventuale riparazione della scala voglio pure contribuire , ma l'esistenza di un condominio non comporterà per me e gli altri proprietari degli appartamenti una spesa più onerosa visto che siamo disposti anche a rinunciare a quel passaggio che di fatto non utilizziamo?
    Il proprietario della prima villetta, quella che è più vicina al porto pare che addirittura abbia fatto una modifica e si sia fatto una entrara per conto suo facendosi anche assegnare dal comune un nuovo numero civico, questo potrebbe essere considerato un precedente affinchè si possa definire che le villette sono una cosa a parte tra loro stesse e che quindi ancor di più lo sono con gli appartamenti?
    E soprattutto a parte le fogne, che cosa abbiamo noi in comune con i proprietari delle villette che possa giustificare un giorno la loro partecipazione alle nostre spese ?

    Come dobbiamo comportarci? I proprietari degli altri appartamenti aspettano me per decidere.

    Ringrazio anticipatamente, a presto.
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A mio modesto parere conviene costituire il condominio e considerato che siete a parecchi chilometri di distanza anche l'amministratore esterno ma del luogo.
    Dici che l'unica cosa che vi lega è la rete fognaria, a parte la scala di accesso al mare, il passo carraio ed il cancello.
    Pensa che cosa succede se scoppia la fognatura....o se crolla il muro di contenimento.......o altro....
    Sarà l'amministratore, con le tabelle millesimali, a far pagare pro quota le ritrutturazioni e le manutenzioni.
    Al proprietario del passo carraio e del cancello ordinerà di sistemare..............o di sostituire.....controllerà se la prima villetta ha fatto il tutto regolarmente e se rientra nel condominio oppure no.........insomma vi toglierà le castagne dal fuoco.
    Eppoi, sono certo, che un complesso ben tenuto ed ordinato con tanto di valido amministratore abbia un valore economico superiore ad uno cadente ed in lite con tutti e contro di tutto.
    Certamente in questo forum ci sono validi amministratori di condomini.....ma il solleone impera........ed il riposo è legale.
     
  3. Marco Ardea

    Marco Ardea Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un condominio si dovrebbe costituire gia da 4 unità abitative, senza l'bbligo di un vero regolamento che se non vado errato dovrebbe essere obbligatorio dopo 6 unita abitative; per il resto anche se sono villette separate a quanto ho capito non sono singole ma accorpate a un fabbricato quindi la possibilità di costituire un condominio e possibile.
    Non sono ferrato in materia attendi comunque altri messaggi dagli utenti del forum che sono preparatissimi!!
     
  4. Alberto Bizzotto

    Alberto Bizzotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'unico sistema per gestire una proprietà del genere è il condominio, pertanto sarà utile dare mandato ad un tecnico che individui le proprietà, le servitù, i diritti princiapali, che ne stenda una tabella sui diritti a favore e servitù contro, che individui la parti comuni o le parti comuni alle sole villette, o ai soli condominii un pò come la gestione di un grosso complesso immobiliare di solito c'è il super condominio che consiste nella gestione di tutte le aree comuni di tutti i condominii mentre la gestione del condominio sempre con lo stesso amministratore può essere fatta per singolo immobile
     
  5. aiapiservizi

    aiapiservizi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    attenzione il condominio si costituisce automaticamente senza forme solenni quando i propietari sono due altrimenti sarebbe comunione. l'amministratore deve essere eletto ripeto deve essere nominato ed eletto dai condomini quando questi sono superiori a quattro altrimenti puo'essere nominato dall'autorita' giudiziaria a semplice richiesta anche di un solo condomino . il regolamento di condominio e' obbligatorio quando i proprietari sono dieci.alla luce di quanto su esposto regolato dal codice civile non rimane altro che voi condomini democraticamente nominiate in assemblea un amministratore professionista che valuti bene la situazione ed intervenga con il far pagare il giusto alle giuste persone e per i servizi che le stesse hanno nei confronti degli altri con il mandato di far redigere tabelle millesimali in base all'uso.ricordo che il nove agosto 2010 qualche giorno fa' la cassazione a sezioni unite ha chiarito definitivamente che le tabelle millesimali possono essere approvate non alla unanimita' ma basta il quorum della maggioranza di 501 millesimi(sentenza 18477/10 relatore dott roberto michele triola)
    un saluto da roma a risentirci se occorre
     
  6. Studio bellaiuto

    Studio bellaiuto Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    è un condominio e non comproprietà

    Gentile utente,
    il condominio si costituisce al momento che il costruttore fraziona gli appartamenti, il condominio può essere di tipo orizzontale che di tipo verticale.
    Le Vostre villette a schiera è un condominio a tutti gli effetti ed è di tipo orizzontale, L'Amministratore di condominio occorre quando si superano i 4 unità immobiliari/appartamenti lo dice la legge cod. civ. 1129.
    Vi consiglio di provvedere a nominare un amministratore di condominio,poi successivamente andare all'agenzia dell'entrate per l'attribuzione del codice fiscale..
    Poi provvederete al resto tabelle millesimali mod. regolamento condominio, assicurazione globale del fabbricato ecc. ecc.
    Il consiglio nominate un amministratore esterno allo stabile almeno a un po più di preparazione in materia.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... quando si superano i 4 proprietari. Le unità possono anche essere più di 4.. ;)
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E per le tabelle millesimali la novità dalla Cassazione a Sezioni Unite............uno stralcio:
    Cassazione n.18477 del 9 agosto 2010 Sezioni Unite Civili
    con la maggioranza prevista per la approvazione del regolamento, la assemblea può approvare la tabella millesimale​


    In sintesi stralci della sentenza della Cassazione, Sezione Unite Civili n.18477 del 09/08/2010:
    "la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che é nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali."
    "a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio."
    "Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2 e 1136, comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso."
    Da oggi in poi sarà così possibile per l'assemblea del condominio approvare i millesimi con la maggioranza di cui all''articolo 1136 c.c., II comma "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio
    "
     
  9. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Intervengo tardi rispetto al tuo termine di scadenza, spero comunque di esserti utile
    1) è la conformazione del fabbricato che decide se è condomini, comunione o comproprietà
    non c'è nulla da costituire, è o non è

    comproprietà: un appartamento che appartiene a marito e moglie è una comproprietà

    comunione: una particolare comproprietà non di una u.i ma di "servizi" comuni

    condominio: una forma specifica di comunione, c'è quando la costruzione è in verticare e il sovrapporsi delle u.i. rende indispensabile avere cose in comune

    Nella tua descrizione dici <<Il mio appartamento si sviluppa, insieme ad altri 4 su di un unico piano parallelamente e leggermente al di sotto del livello stradale, con 6 box sottostanti di cui non siamo noi i proprietari ed all'intero blocco di unità abitative e box si accede attraverso un unico grande cancello .>>

    se sotto il tuo appartamento ci sono dei box non tuoi, avete in comune anche il tetto, i muri esterni ....
    siete un condominio

    non si può rinunciare ad una parte comune, anche se non serve
    quindi farsi un altra entrata non evita nulla
     
  10. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ciao,
    quoto Prociacchiani:ok:
     
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