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  1. simoneg

    simoneg Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusate
    ho trovato sul sito della AGENZIA DELLE ENTRATE la tabella per la stima dell'usufrutto dove il valore dell'uufrutto è calcolato per fasce di anni (es 79-82)

    credo però che questa tabella riporti la stima del valore dell'usufrutto a FINI FISCALI . in aggiunta a questo valore dovrebe esserci un valore commerciale dell'usufrutto che invece è stimato sulla ase dell'eta effettiva dell'usufruttrio

    qualcuno può confermarmi se effettivamente esiste un valore dell'usufrutto a fini fiscali e uno a fini commerciai?

    e come si stima il valore commerciale dell'usufrutto?
    grazie
     
  2. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, non credo possano esistere 2 tabelle per l'usufrutto, il valore dell'usufrutto è indicato nella tabella in funzione dell'età e in percentuale al valore complessivo dell'immobile.
     
  3. simoneg

    simoneg Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    2 tabelle no. ma ci possono essere due valori? uno commerciale e uno per fini fiscali
     
  4. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quello della tabella è il minimo che il fisco si aspetta venga dichiarato in atto e sul quale pagare le imposte in caso di transazione. Ciò non toglie che, in fase di trattativa, le parti possano stabilire un valore diverso dell'usufrutto.
     
  5. simoneg

    simoneg Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie
    la stima dele agenzie delle entrate però è alta. per un 80 enne stima l'usufrutto pari al 21,75% del valore dell'immobile

    se si aplica la formula che stima l'usufrutto sulla ase dei redditi persi si ottiene un valore molto più basso (la vita media è 83 anni)

    perchè la stima della agenzia delle entrate è così bassa?
    grazie
     
  6. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se intendi dire che il coeff. dell'A.d.E. è alto (21,75%) rispetto al calcolo dei redditi persi, ciò può essere soggettivo (l'affitto annuo percepito può variare molto secondo la tipologia del bene, la sua ubicazione, ecc.).
    Al fisco interessa incassare quanto risulta applicando le sue tabelle, "vuolsi così colà dove si puote ciò che si vuole, e più non dimandare". Saluti.
     
  7. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    I periti valutatori più accorti hanno capito la differenza e valutano l'usufrutto basandosi sulle tabelle di aspettativa di vita.
    Perfino il dpr 138, sulle quali tutti basano le misurazioni ha fini amministrativi e se lo si può tenere di conto nel calcolo di una superficie ponderata, così non si può fare nel calcolo del valore commerciale di una superficie (un coefficiente di merito è una stima, in pratica). Questo finisce per creare una sorta di retroazione tra i valori dei singoli componenti, secondo i periti "tradizionali" da expertise: secondo questi signori un balcone a portofino o sulla discarica vale sempre 0,25 del suo immobile, sarà l'immobile a valere più o meno (retroazione), è palese la fallacità di un tale ragionamento, specie se io dovessi vendere solo il balcone, magari al vicino. ;)
    Quindi le tabelle amministrative servono a poco, nelle stime.
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il valore fiscale dell'usufrutto si calcola utilizzando le tabelle
    il valore commerciale dell'usufrutto si calcola capitalizzando i redditi futuri
    allego alcuni link esemplificativi:
    link 1
    link 2
    come da manuali di estimo
    ciao
     

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