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  1. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a chi leggerà ....

    Espongo il caso:
    - due negozi affiancati entrambi locati, uno dei due si libera, il conduttore dell'altro vorrebbe spostarsi nel locale che si è liberato.
    - il proprietario accetta anche di lasciare lo stesso canone nonostante il locale sia un po' più grande dell'altro,
    - la naturale scadenza contrattuale dei prinmi sei anni è nel 2015.
    Praticamente rimane tutto uguale e varierebbe soltanto il numero civico.
    E' possibile farlo senza fare un nuovo contratto?
    Qual'è la procedura per comunicare la variazione?
    grazie per le eventuali risposte
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non resta tutto uguale perché vai a modificare l'immobile oggetto della locazione con i dati catastali diversi. A quanto pare i conduttori sono due. Quindi del contratto che si é risolto anticipatamente dai comunicazione in Agenzia delle entrate con rli e versamento effettuato di 67 euro. Poi fai un atto di rettifica dati catastali del contratto in essere con il conduttore che cambia immobile. Non devi fare un nuovo contratto. Informati con l'agenzia delle entrate dove é stato registrato il contratto se per tale atto di rettifica sono necessari 67 euro. Il modulo di richiesta dovrebbe essere il modello 69 e non rli in quanto viene registrata come scrittura privata.inoltre marca da bollo di 16 euro
     
  3. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non cambia solo il numero civico, cambiano i dati catastali e soprattutto cambia quello che è l'oggetto del contratto; il fatto che le due unità siano una di fianco all'altra significa poco o nulla. Dal mio punto di vista devi fare la risoluzione del contratto attuale e stipularne uno nuovo.
     
    A elisabettam, dormiente e Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non é necessario il nuovo contratto
     
  5. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Concordo con pippo63.
    A mio parere la rettifica dei dati catastali presuppone una erronea indicazione contenuta nel testo contrattuale, mentre nella fattispecie c'è mutamento dell'oggetto materiale del contratto.
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma la scrittura prrivata va a modificare il testo contrattuale. Anche quando muta il locatore o il conduttore non cè necessità di rifare il contratto da zero ma solo rli con comunicazione avvenuta cessione e 67 euro.Devi scindere il lato civilistico da quello fiscale.Poi si deve sempre sentire l'agenzia delle entrate dove il contratto è stato regisstrato perchè su certe cose ognuno adotta dei propri orientamenti interni.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non solo cambia il nr. civico cambia anche il subalterno, e pertanto devi fare la variazione all'ade
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sarebbe interessante sapere come va a finire questa storia: d'istinto avrei risposto come Polidoro, ma dove cade il ragionamento di Luna ? Il problema però sarà farlo intendere alla AdE.
     
  9. AngeloC

    AngeloC Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusate, ma dell'attestato di Prestazione energetica non ne parla nessuno? Si deve verificare se il nuovo locale ne sia provvisto, altrimenti... chi lo paga? (Tanto per buttare benzina sul fuoco...)
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su chi lo paga non c'è alcun dubbio ...:ok:
    Ma è vero: anche questo è un particolare che deve entrare nella eventuale registrazione della scrittura privata. Ed essendo un allegato non contestuale alla registrazione del contratto, mi pare sconti l'imposta fissa di 200€ (?)

    A conti fatti sara bene verificare se non valga la pena rifare un nuovo contratto, e perchè no sotto forma di variazione del precedente?
    Sarebbe possibile in sostanza mantenere la "anzianità" del precedente?
    Forse @Luna_ intendeva proprio questo?
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sconta l'imposta fissa di 67 euro. Per l'attestato energetico questo doveva già essere stato redatto per il contratto di cui si effettua risoluzione.[DOUBLEPOST=1410340313,1410340226][/DOUBLEPOST]Cosa cé da fare intendere all'agenzia delle entrate? Non mi sembra un caso cosi particolare.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sul primo punto dipende da quanto datato è il contratto che si risolve: per i contratti in essere non era obbligatorio fornire l'ACE.

    Sul secondo punto, come dicevi anche tu, bisogna vedere cosa vuole la AdE: se pretendesse un contratto ex-novo con risoluzione del precedente?
    Il problema è quello sollevato dall'avv Polidoro: sappiamo che è ammesso variare i soggetti del contratto, tramite cessione (67€) o subentro (per successione o acquisto). E' pure possibile cambiare le condizioni (es. il canone).
    Ma non ho letto da nessuna parte che sia possibile cambiare l'oggetto del contratto di locazione, cioè l'immobile locato.
    E per opporsi alla risposta negativa della AdE occorre basarsi su una normativa o prassi (circolari, provvedimenti, interpelli ecc)
     
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  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Credo di avere dato una risposta abbastanza precisa sull'argomento,tassazione dell'atto compresa. Ovviamente liberi di fare un nuovo contratto con il versamento dell'imposta di registro al 2% o 1% a seconda del caso più relative Marche da bollo.
    Ho inoltre specificato di chiedere in Agenzia dove é stato stipulato il contratto. Ovviamente le scelte operative che dipendono da ufficio e ufficio sono accompagnate da circolari interne. Saluti
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dipende in quale post ....;)

    Il tuo primo intervento era preciso e chiarissimo, ma non suffragato da direttive, quindi sostanzialmente un parere ... sia pur autorevolissimo.

    Dato per scontato che comunque sia il nostro interlocutore era, è, e rimarrà libero di operare come meglio crede, purchè in conformità con la normativa, qui ci siamo chiesti se il cambio di Oggetto del contratto sia ammesso: non è sufficiente che noi diciamo di sì.


    Non condivido, almeno nel merito: le circolari interne possono riguardare la conduzione interna degli uffici. Qui io mi riferivo alle circolari pubbliche della ADE, della sua Direzione o della Direz. Normative.
    Contraccambio i saluti.... e alla prossima. Ciao.
     
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  15. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Molto spesso quelle "esterne" sono risposte a seguito di interpello da parte del contribuente che vengono poi adottate dagli uffici territoriali o provinciali.
     
  16. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In conclusione, tutti speriamo che lami ci faccia sapere come è andata a finire.
    Penso che su questo siamo tutti d'accordo :ok:
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  17. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti per le risposte,
    mi sa che non ho specificato che il locatore e il conduttore rimangono gli stessi, il locatore è proprietario di entrambi gli immobili e il conduttore ha bisogno di più spazio, quindi ha chiesto di potersi spostare nel locale più grande che si è liberato, chiaramente nella variazione contrattuale verrebbero specificati i nuovi estremi catastali (sono due sub di una stessa particella),
    Il contratto è in essere dal febbraio del 2009 e non essendo stata data disdetta (era prevista 12 mesi prima della scaenza) quindi dal 02/2015 si rinnova per altri 6 anni.
    Per quanto riguarda l'APE, chiaramente nel 2009, alla stipula del contratto non c'era obbligatorietà, e non so se, rimanendo lo stesso contratto (sempre se si può fare solo la variazione) c'è comunque l'obbligo di produrlo.
    Domani mattina devo andare all'AdE e approfitto per chiedere info .... poi vi faccio sapere.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @lami. Avevi specificato benissimo.

    Verifica bene in Ag Entrate se accettano una semplice variazione , quando viene a mutare l'OGGETTO (cioè l'immobile) del contratto. Che sia adiacente o appartenente alla medesima particella è ininfluente: mutano le coordinate catastali.

    Poichè non si tratta nè di una cessione, nè di un subentro, temo sia necessario disdettare l'esistente e stipularne uno per il nuovo.

    Se accettassero una sorta di variazione, comunque saresti tenuta a fornire l'APE della nuova U.I.: capisco che sarebbe interessante poter mantenere i termini temporali del contratto attualmente in essere.

    Facci sapere la risposta di AdE.
     
    A Irene1 e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  19. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    BASTIMENTO credo che dovresti essere più aperto di vedute. Ma stai solo a leggere articoli e codice civile dietro un PC? Lavori nel nostro settore? Aspettiamo risposta ma tanto quella dell'agenzia delle entrate ,almeno la mia,l'ho già data. Esci dagli schemi rigidi che hai e fidati un po' di più. Aggiungo che tale scrittura privata va registrata entro 30 giorni,cosa che avevo omesso.Aspetto pure io le nuove di un'altra sede Ade.
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    O graziosa Luna, io ti rammento ...
    che travagliosa era mia vita: ed è, ne gangia stile,
    o mia diletta Luna.

    E pur mi giova la ricordanza ...
     

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