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  1. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    visto il livello di preparazione, esperienza e disponibilità che ho trovato in questo forum, vi propongo un quesito che mi sto ponendo già da un paio di anni.

    In realtà, la risposta la conosco, o meglio, conosco quella che tutti gli ai che ho sentito mi hanno dato.

    Ma vorrei chiedere conferma a voi.

    La mia situazione, immagino, è una di quelle tipiche in campo immobiliare: la mia abitazione, prima casa, è troppo piccola e dovrei comprarne un'altra più grande.
    Non ho sufficiente disponibilità di liquidi per comprare una seconda casa e poi rivendere la mia, quindi mi servono i soldi della mia per acquistare l'altra.

    Tuttavia, avendo in questo periodo la possibilità di raddoppiare l'ammontare del mutuo ed essendosi abbassati i prezzi, tecnicamente mi potrei permettere un immobile doppio, per grandezza, rispetto all'attuale.

    Come dicevo, tutti gli ai mi dicono che prima di tutto devo vendere casa mia.

    Chiaro, anche perché se voglio conservare le agevolazioni per la prima casa, questo è essenziale.

    Detto questo, la strada, l'unica, la sola per procedere, consiste nel vendere casa e, una volta che ho la proposta d'acquisto in mano, far presente all'acquirente che dovrà attendere sei/otto mesi per darmi il tempo di trovare un nuovo immobile e, una volta trovato velocemente, cercare di far quadrare tutte le date in modo certosino, finendo in una specie di incubo senza fine?

    Probabilmente trovandomi tra due fuochi, perché da una parte dovrò proporre all'acquirente uno sconto per cibarsi sei/otto mesi di attesa e dall'altra il venditore della mia nuova casa potrà approfittare del fatto che devo acquistare con una certa fretta?

    Possibile che non esista altra strada? A dire la verità, così com'è, mi sembra un ginepraio assurdo: oggi ho una casa mia, anche se piccola. Dove vado a finire se la vendo senza sapere cosa voglio comprare, senza avere un minimo di tranquillità nel cercare la nuova casa?

    In realtà, io un'idea me la sono fatta, ma è un po' provocatoria: ho visto una casa qui vicino alla mia, mi interessa, prezzo e metratura sono perfetti.
    L'ai mi dice che i venditori non hanno particolare fretta di vendere.

    A questo punto, mi chiedo: perché anche questo ai continua a ripetermi che devo vendere prima la mia e non cerca, come gli ho proposto io, di farci arrivare ad un accordo, anche scritto, per cui attendiamo la vendita di casa mia e poi procediamo con l'acquisto della nuova?
    Mi rendo conto che è una provocazione: ma, un accordo del genere è così privo di senso? D'altra parte, giorni fa ho letto su internet che non è saggio vendere la propria casa senza avere almeno un minimo di accordo su una casa di proprio interesse.

    E' così assurda una possibilità del genere? Perché devo sapere che, quando avrò venduto casa mia, quella casa potrebbe non essere più disponibile?

    E comunque, come se ne esce?

    Grazie, buonasera.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lasciami pensare :occhi_al_cielo:
    Forse ha timore che l'accordo se sospensivamente subordinato all'evento futuro e incerto non gli faccia maturare il compenso provvigionale se non alla vendita del tuo immobile ...
    Oppure non vede possibile l'operazione in base al valore da te auspicato per la tua vendita.
    Oppure è semplicemente un AI troppo onesto che si crea troppi scrupoli nel far impegnare il proprietario dell'immobile da te adocchiato in un operazione decisamente per lui rischiosa ... (molto rischiosa)
    Secondo me no ... non è così assurda se si dà il giusto senso e valore oltre che immobiliare anche al rischio delle parti ...
    "Tempo"

    Cerco di spiegare meglio il concetto:
    Il venditore se pur non ha fretta l'intento suo è di vendere

    Il venditore non può essere vincolato all'infinito senza un termine ultimo perentorio decorso il quale non può più aspettare.
    "Tempo"

    Tu hai bisogno di tempo per vendere il tuo immobile al prezzo che hai ipotizzato, più tempo hai a disposizione e più alte sono le probabilità di riuscita.
    "Tempo"

    Quindi il Tempo è il termine che rappresenta la chiave di tutto e quindi bisogna dargli il giusto valore economico ...

    Tu da acquirente non puoi pensare di fare le nozze con i fichi secchi (acquisto solo se vendo il mio altrimenti ciccia) se non vendi il venditore se pur privo di fretta si ritrova con un pugno di mosche in mano

    La Penale potrebbe essere una soluzione ... entrambi le parti si assumono un rischio economicamente quantizzato.

    Il venditore potrebbe dover aspettare il tuo lungo tempo come termine essenziale previsto richiesto per perfezionare la tua compravendita (diverso se vende subito ... più tempo passa e più perde in termini economici)

    Tu dovresti mettere in preventivo che se non riesci a vendere nonostante il termine lungo concesso qualcosa devi pure rischiare "La penale equamente ponderata e quantizzata"
    non si possono fare le nozze con i fichi secchi :)
     
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa l'aggiunta ma rileggendo ...
    Tu veramente pensi che oggi un acquirente motivato all'acquisto "esemplari sempre più rari" e che si impegni veramente anche economicamente possa aspettarti per tutto questo tempo?
    Forse si se vede nell'acquisto una notevole convenienza che equivalrebbe per te aver venduto male ....

    Meglio vendere bene mettendo in preventivo un tempo X se ancora non si è trovato il nuovo immobile magari andando per un pò di tempo in affitto ... a conti fatti converrebbe sempre ;)

    Altrimenti vale la mia prima risposta ....... ti impegni all'acquisto da subito mettendo in preventivo nella peggiore delle ipotesi una penale (no caparra confirmatoria ma caparra penitenziale)
     
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  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    D'accordissimo con l'amico igelman.

    Quindi se davvero vuoi azzardare a comprare puoi, per quel tempo, tramite compromesso, predispporre un termine, oppure dei termini.

    Per un mediatore va bene farti prendere tempo, formulando forme di contratto con effetti differiti, ma se si deve comprare si compra davvero.

    Senza fare finta di farlo, pagando le provvigioni a fronte di quell'accordo, fuso in quel momento, dal suo intervento.

    Contrattualmente, si puo' prevedere di promettere di acquistare, versando caparra, con rogito a 12 mesi.

    Allo scadere di questi 12 mesi, se non avrai ancora venduto, sara' previsto un nuovo acconto prezzo, gia' stabilito in sede di fusione dell'accordo, a "comprare" altri dodici mesi di tempo.

    Resta inteso che passati i 24 mesi se non rogiti:

    AMEN.
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :occhi_al_cielo:
    igelman ... preferivo quando mi chiamavi Zio Ingelman :rabbia:
     
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  6. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @ingelman, @PyerSilvio, intanto grazie per le risposte.

    Un'idea che mi sono fatto è che di certo non farò le nozze coi fichi secchi: come nel caso della storia dell'edilizia agevolata a Roma (acquisto a prezzo di mercato e ora posso rivendere solo a prezzo imposto), la simpatica impressione è sempre quella che sono io a prenderlo in quel posto :D

    Ho capito che il venditore vuol vendere e l'acquirente vuole acquistare, non fa una piega :ok:
    E né l'uno né l'altro vogliono aspettare i miei comodi.

    Ma mi viene da ridere pensando a quando ho comprato questa piccola casa e mi chiedevo cosa sarebbe accaduto in futuro, allora facevo domande agli espertoni di turno.

    "Ma il diritto di superficie?" "Che te frega, se ne parla tra 70 anni!"
    "E se poi la famiglia si allarga e devo vendere per ricomprare" "E qual è il problema, l'importante è iniziare!".

    Certo, se all'epoca fossi andato in affitto, a quest'ora avrei potuto acquistare con tranquillità e a mani basse (sempre parlando della zona in cui sono, of course).

    Quindi, ricapitolando e prendendo spunto dalle vs considerazioni:
    • Ovviamente, prima di tutto vendo la mia casa.
    • Una volta venduta, sempre se trovo qualcuno che mi aspetta, cerco, in fretta, quello che trovo, sperando che sia ancora disponibile qualcosa che avevo adocchiato.
    • Naturalmente, nulla mi potrà salvare dall'incubo di far combaciare tutte le date.
    • Se poi, malauguratamente, non si trova nulla, passo dall'avere un alloggio piccolo all'andare in affitto coi mobili in deposito.
    Chiaro che io mi baso sul fatto che oggi vendere è molto difficile: se poi metto in vendita e vendo in una settimana, allora le cose cambiano.
    Benvenuti nel mondo del vendere per ricomprare :disappunto:
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nipotì ...
    Hai dato un ottimo suggerimento ma sicuramente nella fretta di rispondere ai postato un imperfezione ...
    Forse intendevi dire integrazione caparra ..... gli acconti prezzo a contratto risolto non equivalgono a penale ma bensì dovrebbero essere restituiti ... quindi doppio palmo di mosche in mano per il venditore
     
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  8. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Avevo letto su internet di un'opzione di questo tipo...ma quale potrebbe essere il valore aggiunto per il venditore?
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non disperare ...
    Le cose vanno conquistate passo dopo passo facendo le mosse e scelte giuste senza perdersi d'animo
    la bacchetta magica non esiste ...

    ma in che zona si trova sta casetta?
     
    Ultima modifica: 7 Dicembre 2015
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..come sei fiscale...

    Il senso del suggerimento si e' capito.

    Volevi mica che gle facevo il contratto tutto preciso a gratis :D
     
    A miciogatto e ingelman piace questo messaggio.
  11. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    PdZ 10 (Acilia), peraltro diritto di superficie da trasformare in diritto di proprietà...
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si
    E' quello che mi sarei aspettato da te
    EmiVaL già viene da una brutta esperienza superficiaria :rabbia:
     
    A Bagudi e EmiVal piace questo messaggio.
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ...e non fregarmi la tecnica...
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oggi ero lì a Civiltà Del Lavoro piano primo :) un mare di richieste protocollate
     
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  15. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @ingelman, sai bene che passo dopo passo ho già conquistato la sentenza del 16 settembre 2015 ;)

    Quello che manca in questa situazione, come ho letto anche in altri thread su questo forum (ho cercato di documentarmi preventivamente), è proprio la tranquillità nel fare le proprie scelte (a parer mio).
     
    A ingelman piace questo elemento.
  16. EmiVal

    EmiVal Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @ingelman, quindi mi confermate sostanzialmente che in tutti i casi come il mio prima si mette in vendita la propria casa, sperando di trovare un acquirente che accetti di aspettare anche un po' di tempo prima di prendere possesso dell'immobile, poi si cerca di trovare un immobile nuovo nel tempo a disposizione.

    Se si riesce, allora si fa tutto il possibile per far combaciare le date: da una parte si prende e dall'altra si dà, fino ad arrivare ai rogiti, tra i quali può intercorrere anche poco tempo...purché quando si acquista la nuova, sia stata già venduta la vecchia.

    Poi, se non si riesce ad acquistare in tempo una casa nuova, si va in affitto (o dai genitori... :D)

    Questa è la procedura corretta? Si fa così di solito?
     
  17. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    La tranquillità non ha prezzo. Prima vendi casa tua, poi a rogito effettuato e SOLO DOPO CHE HAI INCASSATO acquisti il nuovo appartamento e nel frattempo vai a vivere c/o parenti, amici, amanti, in affitto, in albergo, etc. Questa è razionalmente la soluzione nettamente MENO PEGGIORE.;)
     
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa è la procedura consigliabile ;)
    Anche perchè una volta trovato l'acquirente per la tua casa con un preliminare in mano e un bell'acconto comprese delle date certe hai sicuramente un potere contrattuale diverso riferito al nuovo acquisto che ti permette di impegnarti ipotizzando tempistiche reali trattando il prezzo
     
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  19. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    La zona delle vie dei pittori, per caso?
     
  20. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    @EmiVal calcola che ogni mese escono annunci di immobili, purtroppo o per fortuna c'è molta offerta in giro, il problema non è trovare casa, ma trovare l'acquirente.
     
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