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  1. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti
    oggi, avendo venduto il mio appartamento, è venuto il geometra del compratore per la verifica dei documenti e la misurazione delle superfici interne.

    E' stato riscontrato che, al momento della costruzione (anno 1983), il geometra della Ditta costruttrice,
    sulla planimetria definitiva, ha invertito due aperture contigue.
    Cioè una porta-finestra l'ha disegnata come finestra e una finestra come porta-finestra.
    Senz'altro una sua svista, ma che mi ha messo grosse difficoltà.

    Il geometra incaricato mi ha detto che, per firmare la relazione, dovevo sanare la situazione
    e fare una pratica di abuso edilizio, con una spesa totale,multe e oneri, intorno ai 2500 euro.

    Qualcuno mi ha parlato di CILA tardiva, che costerebbe molto meno.
    Esistono forse, dopo 35 anni, prescrizioni o riduzioni in merito?

    Qualcuno sa darmi qualche consiglio su cosa devo fare esattamente e suggerirmi
    qualche eventuale altra soluzione meno onerosa?
    E quali saranno i tempi per aggiustare il tutto, visto che tra 3 mesi devo consegnare l'appartamento?
    Ringrazio tutti dell'aiuto.
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Incarica un tuo tecnico di fiducia e verifica quanto ti ha riferito l’altro.
    Comprese la spesa e gli oneri necessari per la riconformazione.
     
    A Jan80 e marcanto piace questo messaggio.
  3. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Certo, mi era venuto il dubbio che quel geom. stesse "bluffando"
    con me anziano, ma mi ha fatto vedere le planinimetrie
    (ne ho una lasciatami) prese in Comune e la discrepanza risulta
    veramente.
    Non capisco però come mai su planimetrie precedenti (della ditta
    costruttrice e non definitive) di 2 anni prima, la discrepanza non esiste.
    In pratica cosa dovrei far verificare esattamente?
    E se tutto corrisponde, quale pratica meno onerosa devo fare?
     
  4. marcanto

    marcanto Membro Attivo

    Altro Professionista
    premesso che
    una finestra che diventa porta, ed una porta che poi diventa finestra .....non è assolutamente un abuso edilizio propriamente detto.
    parlerei più di difformità prospettica, che non incide sui parametri edilizi: volume e superficie utile.
    evidentemente il geom "osservatore" era interessato se la pratica doveva essere fatta da lui stesso.

    si dovranno controllare i grafici della licenza edilizia (il solo elaborato legittimo) confrontandoli con lo stato di fatto attuale....
    ed entrambi devono coincidere con la planimetria catastale che è subordinata ai grafici della licenza edilizia
     
    A Bagudi e cafelab piace questo messaggio.
  5. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa, non sono molto della materia.
    Nella planimetria catastale si evince l'errore (scambio porta/finestra)
    ma nelle planimetrie in scala 1:200 del progetto originale, antecedente
    di 2 anni quello definitivo, le cose erano regolarmente al loro posto.
    Chi e perchè siano state cambiate è un mistero.
    Ho anche guardato la planimetri allegata al mio atto di acquisto,
    e la magagna c'è anche lì.
    Mi spieghi meglio,in parole povere, le tue ultime 4 righe?
    Come devo agire per stare nelle regole?
    Grazie
     
  6. marcanto

    marcanto Membro Attivo

    Altro Professionista
    esiste una
    1) licenza edilizia a cui sono allegati i grafici progettuali (piante, sezioni, prospetti ed eventualmente i calcoli per i parametri urbanistici).
    e tali documenti costituiscono il Titolo edilizio (licenza edilizia che legittima la realizzazione dell'edificio) ......a cui tutto si deve subordinare e conformare > ossia: l'esecuzione e successivo accatastamene.

    ogni altro documento, grafico .....o come tu lo voglia chiamare non ha valore legittimo ai fini edilizi (carta straccia !!)
    Salvo che non sia ALTRO titolo edilizio, per esempio di variante per avvenute modifiche

    2) si apre il cantiere e si realizza conformerete alla licenza edilizia ....ossia senza apportare modifiche rispetto a quello che contiene (le finestre sono tali, le porte sono porte etcc) .
    3) terminati lavori si produce l'accatastamento con la relativa "planimetria catastale" ....anche quest'ultima si deve conformare alla licenza edilizia.

    quindi nei passaggi 2) e 3) il tutto si deve conformare al titolo edilizio della licenza edilizia.
    devi cercare il titolo 1) .....oppure incaricare un tuoi tecnico di fiducia per farlo, come ti è stato già detto
     
    A cafelab e Jan80 piace questo messaggio.
  7. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    @Andrea41 parli di piante e planimetrie e sembrerebbe che l'errore di rappresentazione riguardi il solo catasto: se è così la faccenda si risolverebbe alla svelta con una variazione catastale per errata rappresentazione.

    Se invece l'errore, come fa pensare la risposta avuta dal geo etra, dovesse essere presente anche nel titolo edilizio abilitativo presente in comune, che è per forza una concessione edilizia e non una licenza dato che è del 1983, sarebbe da verificare per prima cosa se tale inversione sia presente anche in prospetto oltre che in pianta, dato che se il prospetto mostra la situazione opposta sarebbe chiaro l'errore di rappresentazione e non ci darebbe bisogno di una sanatoria.

    Da questo capisci che dovrai incaricare un tecnico che svolga tali ricerche e che, eventualmente, si occupi della pratica da presentare in comune e/o della variazione catastale.
     
    A brina82, marcanto e francesca63 piace questo elemento.
  8. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate la mia poca comprensione di dati tecnici.
    Il mio appartamento è stato disegnato fin da prima dell'inizio dei lavori
    e non è mai stato modificato nulla.
    Però vuol significare qualcosa se nella mia planimetria u.i.u.
    consegnatami il 23.10.2018 dal Catasto Edilizio Urbano
    (Catasto dei Fabbricati)
    lo scambio delle finestre è evidente?

    Poichè trattasi di un fabbricato di 24 appartamenti su 3 piani,
    nei prospetti della concessione edilizia le finestre e le porte
    sono disegnate ed appaiono tutte al posto giusto,
    cioè di come sono attualmente le mie.

    A chi bisogna dimostrare l'errore?
    Cosa dovrebbe fare il tecnicoper evitare la sanatoria?
     
  9. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se nella concessione le finestre sono come nella realtà non devi fare nulla. Solo se ci fossero delle difformità e se queste si rivelassero degli abusi dovresti sanare.

    Per il catasto potresti anche lasciare tutto così, dato che per difformità che non vanno a incidere sulla consistenza dell'immobile (ed è il tuo caso) si può evitare di fare la variazione catastale.
    Questo in teoria, ma spesso i notai vogliono tutto perfettamente accatastato....
     
    A francesca63, Bagudi e cafelab piace questo elemento.
  10. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ringrazio, tutti in particolare Jan80, dei chiarimenti.
    In mattinata andrò da un altro Geometra, che so essere competente ed onesto, trascurando quello del compratore, che si è dimostrato forse troppo interessato
    ai suoi affari anzichè cercare soluzioni più accomodanti e meno onerose per
    il probabile nuovo cliente.
     
  11. cafelab

    cafelab Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    1 - Se la difformità è fra realtà e disegni della alla licenza edilizia si può sanare, non è una tragedia non è neppure un abuso edilizio

    2 - Se la difformità è fra realtà e piantina catastale basta correggere quella,
    previa verifica della licenza edilizia da utilizzare come appoggio per giustificare la variazione in catasto

    la risposta politicamente scorretta è che significa solo che buona parte dei geometri disegnano in maniera sciatta
     
    A Jan80, francesca63 e marcanto piace questo elemento.
  12. marcanto

    marcanto Membro Attivo

    Altro Professionista
    tra le due di certo non cambia la sostanza della legittimità.
    quindi dire licenza .....invece di concessione, non cambia la sostanza di fatto.
     
  13. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Allora, stamani in Comune si è visto che, dai prospetti della costruzione,
    la porta è porta e la finestra è finestra, quindi tutto regolare.
    Dalla planimetria, sempre in Comune, invece si evidenzia l'errore dello scambio fra finestra e porta-finestra.
    Ora, con queste due contrastanti visioni, cosa mi è permesso di fare?
    Sanatoria o Docfa?
    Grazie.
     
    A Jan80 piace questo elemento.
  14. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Meglio parlare di titolo edilizio abilitativo allora.... in questo caso non cambierà il concetto ma tralicenza e concessione la differenza è come dal giorno alla notte!
     
  15. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' come immaginavo, sarebbe opportuno fare passare il tutto come errore di rappresentazione in pianta, dato che lo stesso precedente edilizio non è coerente con se stesso (per forza di cose o la pianta o il prospetto è errato!)
     
    A cafelab piace questo elemento.
  16. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    A mio avviso la sanatoria la puoi evitare, ma l'errore di rappresentazione deve essere corretto (incarico al geometra che chiederà lumi al tecnico comunale su come è meglio procedere anche in riferimento a normative regionali e locali).

    Per il catasto io lascerei stare, magari facendo relazionare al geometra che la planimetria catastale ha un'incongruenza con la realtà dovuta all'errore di rappresentazione presente anche nella concessione, ma che tale rappresentazione non va a modificare la consistenza dell'immobile, quindi non necessita di aggiornamento di planimetria catastale.
    Altrimenti si dovrà presentare variazione di planimetria catastale tramite DOCFA.
     
    A cafelab piace questo elemento.
  17. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, vi farò sapere gli sviluppi.
    Saluti a tutti
     
    A cafelab e Jan80 piace questo messaggio.
  18. marcanto

    marcanto Membro Attivo

    Altro Professionista
    che tra licenza e concessione edilizia vi sia differenza questa stara nella norma ed in un approccio tecnico ......ma quello che conta è che un edificio sia costruito con la prima sia costruito con la seconda è un edificio legittimamente realizzato.

    un caso di sicuro singolare in cui prospetto e sezione planimetrica del titolo edilizio non combaciano.
    Sono d'accordo che non è opportuno parlare di sanatoria, in quanto il contrasto è a monte, nei grafici del titolo edilizio.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Novembre 2018
  19. Andrea41

    Andrea41 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non combaciano perchè forse il geom. che le ha compilate ad un certo punto si è addormentato.....
     
    A Jan80 piace questo elemento.
  20. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Capita più spesso di quanto non si creda :occhi_al_cielo:
     

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