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  1. blefaro

    blefaro Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve gentili professionisti e frequentatori di questo forum,
    vi presento il seguente caso:
    due fratelli A e B sono, in seguito a donazione fatta a suo tempo, comproprietari al 50% dell'appartamento genitoriale. Negli anni i rapporti si deteriorano al punto che le comunicazioni avvengono solo attraverso legali, e defunti i due genitori, dopo molte mediazioni degli avvocati, si risolvono a vendere l'immobile in comune. Si rivolgono pertanto a una rinomata agenzia, specializzata nella vendita di immobili di pregio, con un mandato che prevede un prezzo minimo di vendita pari a quello stimato in una perizia commissionata da A (che poniamo pari a 100). Purtroppo il mercato, in un contesto di crisi economica e di stagnazione del mercato immobiliare aggravatesi negli ultimi mesi, rifiuta la valutazione di 100 e l'unica offerta che arriva in 6 mesi di mandato è pari ad 85. A questo punto B rifiuta l'offerta di 85, e fa sapere tramite il noto agente immobiliare che sarebbe disposto ad accettarla a condizione che gli venga riconosciuto comunque un ricavo di 50, contro il 35 di A, facendo leva sul fatto che in una causa di separazione giudiziale difficilmente A riuscirebbe ad ottenere un ricavo maggiore e sapendo che A non ha la disponibilità per rilevare la quota dell'altro, neanche in una ipotetica asta giudiziaria.
    Le domande sono due:
    1) E' deontologicamente corretto l'operato del noto agente immobiliare, che prestandosi anche solo come portavoce a una sorta di ricatto di B nei confronti di A, pone A in una condizione di oggettiva debolezza rispetto a B e viene meno al suo dovere di imparzialità nei confronti dei due clienti?
    2) Per evitare l'insorgenza di situazioni collusive come quella sopra descritta, nell'ipotesi di un futuro conferimento di nuovo mandato, stante la situazione particolarmente conflittuale, è ipotizzabile che ognuno dei due contitolari stipuli un mandato di compravendita in semi-esclusiva con una propria agenzia immobiliare di fiducia? (ovviamente dopo aver fissato delle condizioni di vendita concordate)? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi, sempre tenendo conto la peculiarità della situazione?
    Grazie a tutti per gli eventuali consigli.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Personalmente quando si tratta di trattare la vendita di immobili oggetto di contenzioso familiare, pervenuti per eredità, con più proprietari... per esperienza, per evitare di perdere tempo e soldi e di fare una brutta figura con il compratore, pongo una serie di condizioni non trattabili a pena di rinuncia incarico:
    1- No valutazione di CTU, ingegneri, architetti o altro ( non fanno testo in generale )
    2 - In caso di più proprietari ognuno porta una valutazione di una Agenzia o propria e poi fatta la media matematica se corrisponde alla valutazione fatta da me si procede.
    3 - se l'immobile è oggetto di contenzioso familiare ( come nel caso tuo ) stessa procedura al punto 2 ed inoltre devono sottoscrivere nell'incarico il prezzo minimo che sono disposti ad accettare e per prezzo minimo intendo quello dove sono disponibili ad arrivare fosse pure del 30 % in meno ma devono dichiararlo.
    Questo perchè mi è capitato ( proprio con un parente ) che uno dei proprietari su una proposta di acquisto ha fatto lo stesso ragionamento con il risultato che ha vanificato 2 mesi di trattativa e di avanti ed indietro. purtroppo in casi del genere c'è sempre quello che " non ha interesse a vendere " ma sfrutta quello degli altri e sinceramente non mi va di farne io le spese. Fabrizio
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  3. blefaro

    blefaro Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie mille della risposta, i tuoi suggerimenti mi saranno molto utili.
     
  4. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    beh, certo, l'elemento B ha sicuramente presentato una soluzione al problema che forse tocca di più A ,altrimenti non si spiegherebbe la sua impudenza.
    Io, al posto di A, prenderei in seria considerazione la pretesa di B, che, in fin dei conti, porrebbe fine ad una coesistenza di parentela fortemente contrastata.
    In alternativa, incaricare due agenzie per la vendita dello stesso prodotto a cifre differenti incontrerebbe per primo il rifiuto da parte dei colleghi che andrebbe ad assumere un incarico errato in partenza, e poi, nella malaugurata ipotesi di adesione dei colleghi, quale impatto avrebbe sul mercato un prodotto presentatao a prezzi differenti?
    Consiglia ad A di accordarsi con B.Massimo:fiore:
     
  5. blefaro

    blefaro Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie della risposta massimoca. Mi sfugge una cosa: se la legge prevede la possibilità di un incarico in semiesclusiva, perché questa ipotesi sembra così fantascientifica?
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che cos'è la semiesclusiva?
     
  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premetto che io non voglio questo genere di clienti, ma non potendo scegliere preparerei un incarico con un adeguato rimborso spese mensile per il lavoro da fare..
    Se spendi soldi (in avvocati) per parlare con tuo fratello, a maggior ragione paghi un professionista per pianificare la vendita di casa tua.

    La mediocrità non paga.
     
  8. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    un incarico di vendita può essere in esclusiva o non in esclusiva... tu, forse, per semiesclusiva intendevi quest'ultimo.
    Io avevo inteso che ogni fratello avrebbe o vorrebbe incaricare un'Agenti Immobiliari di fiducia per la propria quota.
    Ciò, a mio parere, non troverebbe nessuna adesione.Massimoca:fiore:
     

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