Vendita immobile con abusivi e donazione indiretta

[Utente Cancellato 83968]

Immobile comprato da me e mio nonno 9 anni fa da terzi. Dal notaio abbiamo acquistato da queste persone un immobile di 105mt quadrati, io nuda proprietà e mio nonno usufrutto. Non mi ha fatto una donazione appunto per evitare che il figlio delinquente (mio padre) in futuro potesse avvalersi della legittima. Negli ultimi due anni mio padre si riavvicina a mio nonno ormai morente allo scopo di derubarlo del derubabile ed, alla morte del nonno, mette in casa mia una famiglia con minori (parenti della sua nuova moglie) allo scopo di ostacolare la vendita della casa. Questa famiglia, senza alcun contratto di locazione, è però entrata con il "consenso" del nonno (ormai sul letto di morte), motivo per cui i carabinieri non sgomberano, e motivo per cui ora sono in ballo con azione legale e con avvocato. Ora mio padre sta cercando anche di dimostrare che io non ho versato alcun centesimo per l'acquisto della casa, dimostrando quindi che la compravendita è in realtà una donazione indiretta e quindi annullarla avvalendosi della legittima. Mio padre non ha comunque al momento un avvocato e non penso riesca a sostenere economicamente l'iter necessario per arrivare ad un blocco della vendita. Il notaio che ha firmato l'atto notarile di contro afferma che questo atto di compravendita è invece "inattaccabile", che nessun erede può impugnare (lui e mio nonno se l'erano studiato apposta). Ora io, incerto dell'esito, e per evitare ulteriori costi legali, sto pensando di vendere la casa con gli occupanti dentro. Questi, se pur con minori, sono facilmente sgomberabili con semplice azione legale poichè appunto non hanno alcun contratto di locazione. Mi sono iscritto a questo forum per chiedervi un parere generale e per indicarmi come muovermi, a chi rivolgermi per vendere un immobile occupato abusivamente (ed eventalmente con vincolo della legittima quota). Mio padre non è il solo figlio, ce ne sono altri tre, due disabili in istituto con relativi amministratori di sostegno ed una zia.

 

[Utente Cancellato 83968]

Non è detto che ti portino via la casa, stando a quanto hai raccontato.
Però meglio chiarire alla svelta, e soprattutto liberare l’immobile: non sarebbe uno sfratto, ma forse qualcosa di più semplice, non essendoci un contratto di affitto, ma un’occupazione senza titolo.

Esatto nessun contratto. spero la legge sia legge e non dipenda dal polso di un avvocato piuttosto che un altro come invece mi pare di capire perchè in sto caso siamo freschi. Secon il mio siamo giunti finalmente a far recapitare la raccomandata a qualcuno (mio padre) è grazie al fatto che io gli ho disobbetito in primo luogo. Perchè lui ha perso 25 giorni preziosi a cercare di capire l'indirizzo di residenza di un qualsiasi occupante dei 9 moldavi per notificare a uno a caso di loro lo sfratto. una di loro ha residenza a Cremona e l'avvocato era bloccato a cercare di capire l'indirizzo esatto, un disastro mi veniva da piangere. andavano con la corrente del nonno defunto allora, contro il suo parere, ho chiuso loro le utenze portando certificato di morte all'enel e solo allora mio padre s'è intestato il contatore. A quel punto, come consigliatomi dai carabinieri ho detto al mio avvocato di notificare a mio padre al mio stesso indirizzo (quello della casa occupata) e così il mio avvocato ha fatto, non senza avermi prima sgridato per aver chiuso loro le utenze. Perchè mi tengo sto avvocato? Perchè e amico di mia madre e lo pagheremo con calma e non lavorando più dopo il covid non mi posso permettere altro. E non ho diritto all'avvocato di ufficio perchè vivendo con la mia ragazza l'Isee sfora il tetto minimo per avere diritto all'avvocato d'ufficio. Questa casa mi avrebbe sistemato, invece se la godrà mio padre e la sua gente la domenica già lo immagino. Leggo molti libri buddisti me ne farò una ragione ultraterrena

Cerca un avvocato pratico di diritto successorio.
E cerca di capire le intenzioni degli amministratori di sostegno degli zii.
Non mi è chiaro nemmeno se tuo padre minaccia solo grane, o farà concretamente qualche passo legale.
E non è chiaro se anche tuo padre aveva avuto donazioni da tuo nonno, e di che entità sono le donazioni fatte ai figli in generale, rispetto a quella fatta a te.
Hai idea dei valori ?

la casa in questione 102 mt quadrati classe G tetto in eternit, costruita nel 1964, vecchia e malandata, pagata 100.000€ . Case simili in zona le vendono a 80/90.000 € in internet, poi non so se le vendono a quel prezzo. Mio padre ebbe un appartamento in centro nel 1992 del valore credo di 50.000€ in lire ma sono approssimativo, poi ha avuto un camper da mio nonno, mai pagato, poi ha avuto parte della casa della madre, non so il valore. Cercare di risalire ai valori ed alle case mi è impossibile, ma soprattutto io non ho idea di come dimostrare cose avvenute quando avevo dieci anni. spero ce l'abbia il mio avvocato ed evidentemente non è così. mio padre nell'ultimo anno di circuizione del nonno s'era fatto nominare suo amministratore di sostegno dal giudice di pace e da lì ha avuto accesso al conto corrente che poi ha risucchiato come una zanzara succhia il sangue. S'è preso sicuramente l'assicurazione che lui aveva stipulato per la ex badante, mi pare di 5o 10'000 euro liquidandola con minacce e poi non ho idea di quanti soldi avesse in banca ma penso pochi. Mio nonno era un personaggio che non mi va di stare a descrivere ed aveva due anni fa comprato casa ad una prostituta rumena 22enne di cui si era invaghito alla veneranda età di 81 anni, quindi c'è anche il valore di quella casa da tener presente? non so il valore ma la casa è in Romania. Altro non so . Una cosa positiva c'è: sono molto amico di un'avvocatessa che era molto amica di mio nonno e guarda caso è anche amministratrice di sostegno della mia zia disabile, mi vuole gran bene ma rifiuta di difendermi e non solo ha rifiutato anche di continuare a fare l'amministratrice di sostegno di mia zia per paura di ritorsioni da parte di mio padre. Questa è la situazione, comunque su mio padre sono in corso varie denunce, una fatta da questa appunto per le minacce alla badante e cui è stata derubata l'assicurazione di mio nonno. Sono un pò stanco di scrivere, quindi mi fermo qui. la situazione è contorta.

 

[Utente Cancellato 72152]

Mi pare un problema residuale, vista la situazione.

Beh, la situazione è incasinatissima, ma il problema non è tanto residuale se la rendita catastale fosse di 1500 Euro ad esempio. Verrebbero quasi 3000 Euro l'anno di sola IMU.

la situazione è contorta.

Contorta? Sei ottimista. Scappa finché puoi.
La miglior difesa è la fuga.

 

[Albano50]

9 anni fa da terzi. Dal notaio abbiamo acquistato da queste persone un immobile di 105mt quadrati, io nuda proprietà e mio nonno usufrutto.

@francesca63, non è il mio ramo, ma non capisco il tuo pessimismo in questo caso.
A mio parere, il notaio ha ragione nel dire che l'atto d'acquisto non è impugnabile ed alla morte del nonno usufruttuario, questo decade e Jack_82 ne diventa pieno proprietario.
Che il padre affermi che ha pagato tutto il nonno quindi si configuri una donazione è una sua opinione tutta da dimostrare nelle opportune sedi.
Intanto il padre dovrà fare la successione e l'immobile in oggetto non vi rientra.
Se Jack_82, quando un domani sarà chiamato in causa, dice che ha anticipato il denaro dell'acquisto al nonno chi riuscirà a dimostrare il contrario?
Dieci anni fà il contante aveva meno limitazioni di oggi...
Concordo che gli servirebbe un avvocato esperto in successioni... ed anche più smaliziato...

 

[francesca63]

Dieci anni fà il contante aveva meno limitazioni di oggi...

Nel rogito andava comunque scritto chi ha messo i soldi, per cui dovrebbe risultare che la casa è stata pagata interamente dal nonno.
Che ci sia stata una donazione indiretta mi pare fuori di dubbio: @Jack_82 lo ha detto esplicitamente.
Il nonno aveva un’altra casa, e ha intestato questa al nipote per motivi fiscali.
Che poi il padre riesca ad ottenere qualcosa, avendo già ricevuto delle donazioni dal nonno (suo padre), è tutto da dimostrare.

Comunque la situazione mi pare piuttosto problematica, da molti punti di vista: quindi solo con documenti in mano e conoscenza dei dettagli si può sbrogliare la matassa.

 

[Utente Cancellato 83968]

Nel rogito andava comunque scritto chi ha messo i soldi, per cui dovrebbe risultare che la casa è stata pagata interamente dal nonno.
Che ci sia stata una donazione indiretta mi pare fuori di dubbio: @Jack_82 lo ha detto esplicitamente.
Il nonno aveva un’altra casa, e ha intestato questa al nipote per motivi fiscali.
Che poi il padre riesca ad ottenere qualcosa, avendo già ricevuto delle donazioni dal nonno (suo padre), è tutto da dimostrare.

Comunque la situazione mi pare piuttosto problematica, da molti punti di vista: quindi solo con documenti in mano e conoscenza dei dettagli si può sbrogliare la matassa.

Ciao a tutti, scusatemi leggo solo stamane le risposte. Avete ragione e infatti sto procedendo piano piano coi tempi del mio legale. Vorrei solo chiedervi due cose, chiarendo a questo punto quali sono i miei scopi. Il mio primo scopo è, ovviamente, quello di rientrare in possesso della casa a me intestata (ora occupata), venderla quanto prima ed eclissarmi da questa famiglia. Se dovessi perdere questa casa -o subire riduzione- per via della legittima quota degli eredi allora, per ragioni personali, vorrei che mio padre non ottenesse niente più che la quota che gli spetta, dividendosi quindi il valore della casa con gli altri 3 eredi (forse mi pare ci sarebbe anche un 33% di quota per me ma è l'ultimo dei miei problemi ora). Conoscendo il soggetto il mio timore è che possa intimare alla sorella sana di rinunciare alla sua parte e addirittura farsi nominare amministratore di sostegno del fratello disabile per mettere così le mani su 3 fette della torta anzichè una. Lo farà conoscendolo. Grazie al cielo l'altra sorella disabile è amministrata da un amministratore di sostegno col quale comunque mio padre non tarderà a tentare di stringere amicizia. Mie domande:
1. Da chi, come e quando viene calcolata la massa ereditaria? Come potrei io risalire alle donazioni effettuate dal nonno? Ad esempio all'agenzia delle entrate mi hanno dato la sua ispezione ipotecaria, ma non compaiono nè cifre nè beneficiari. Chi e come ottiene queste informazioni che a questo punto mi servono?
2. Posso io chiedere (a chi?) che mi venga garantita la giusta spartizione fra gli eredi, e vedere coi miei occhi che non prevalga ancora una volta la prepotenza di questo soggetto (mio padre) che da una vita intera deruba la famiglia?
3. In quale modo mio padre può dimostrare concretamente che io non ho pagato niente? L'atto notarile riporta cifra del pagamento, nome istututo di credito e numero di bonifico, tutto riconducibile al nonno ovviamente. Questo presumo decreti la mia perdita. Ma a mio padre basterà entrare in banca fischiettando e chiedere una bella fotocopia del pagamento oppure sarà una lunga ed onerosa operazione da fare con avvocato? solo gli oneri di questa operazione lo potrebbero fermare, perchè essendo un morto di fame non procederebbe. E poi, è un'azione corale fatta da più parti che pageranno un legale (eredi e amministratore di sostegno) o sarà tutto a carico di mio padre?
Abbiate pazienza ma ho imparato tutto questo in 4 giorni, fino a un mese fa non avevo mai dovuto varcare la soglia di uno studio notarile in 42 anni. Grazie

 

[Utente Cancellato 83968]

Volevo ridurre la discussione a quanto segue. Ho capito ormai che, una volta impugnata la legittima, se a conti fatti la compravendita (o donazione indiretta) ledesse le quote degli eredi, perderei la casa. Quello che non mi è chiaro è se impugnare la legittima comporta tempi e costi onerosi per colui che mette in discussione la compravendita, oppure è un processo automatico a favore degli eredi. Nel primo caso potrei anche sperare che mio padre che è l'unico ad opporsi lasci perdere perchè non se lo può permettere, nel secondo caso invece potrei solo affidarmi ai conti e sperare che le donazioni effettuate in vita dal nonno coprano le quote di legittima. Tutto qui

 

[Albano50]

Si dovrà rivolgere ad un Giudice, lamentando la lesione della legittima, e la causa avrà i suoi tempi difficilmente si avrà una sentenza in meno di tre anni.

 

[Utente Cancellato 83968]

Si dovrà rivolgere ad un Giudice, lamentando la lesione della legittima, e la causa avrà i suoi tempi difficilmente si avrà una sentenza in meno di tre anni.

Quindi una cosa tutta a sue spese e che sono in secondo tempo coinvolgerà gli altri eredi giusto?

Si dovrà rivolgere ad un Giudice, lamentando la lesione della legittima, e la causa avrà i suoi tempi difficilmente si avrà una sentenza in meno di tre anni.

Quindi sarà una cosa tutta a suo carico di spese legali? O sarà un'azione corale che coinvolgerà già da subito tutti gli eredi?

 

[Albano50]

Se vuole intraprendere una causa all'inizio le spese sono solo sue forse, un domani se giunge a sentenza, il giudice può decidere come dividerle.
L'inizio dipende da come imposta la pratica il suo legale.
E' @francesca63 l'esperta. Nel tuo caso deve pure dimostrare che l'acquisto dell'immobile è stato fatto con solo denaro di suo padre ed il giudice vorrà sentire anche la tua versione.

 

[francesca63]

1. Da chi, come e quando viene calcolata la massa ereditaria?

Da chi lamenta la lesione della legittima.

Posso io chiedere (a chi?) che mi venga garantita la giusta spartizione tra gli eredi

No, tu non sei erede, non hai voce in capitolo.

Ma a mio padre basterà entrare in banca fischiettando e chiedere una bella fotocopia del pagamento

Ogni erede ha diritto di chiedere formalmente alla banca gli estratti conto degli ultimi 10 anni precedenti la morte, senza avvocato e con costi modesti (qualche decina di euro). Ma non è detto che tuo padre lo sappia.

se impugnare la legittima comporta tempi e costi onerosi

Ci vuole un avvocato, una causa che durerebbe anni, e non è detto che gli altri eredi vogliano partecipare.
Se, come hai detto, i figli hanno già ricevuto immobili dal nonno, forse la tua casa è “salva”, e tuo padre minaccia solo, ma non farà nulla concretamente.