Vendita immobile con difformità catastali

[matrix72]

Buongiorno,
sono proprietario di un immobile la cui planimetria interna presenta una serie di difformità.
Chiamerò A la disposizione interna secondo quanto riportato in planimetria catastale
Chiamerò B la disposizione interna secondo quanto riportato nella concessione edilizia
Chiamerò C la disposizione attuale.
Chiamerò D la disposizione secondo una possibile ipotesi di ristrutturazione.

Chiarisco che:
-A è diverso da B per un palese errore nell'indicare una porta interna ma comunque differisce
-la situazione attuale, C, non è regolarizzabile in quanto non è presente l'antibagno ed è comunque diversa da A e B
-D è una soluzione sensata che, presumibilmente non dovrebbe avere problemi di regolarizzazione e che è diversa da A, B, C.
-devo venderlo e vorrei fare tutto assolutamente in regola per non rischiare di avere problemi futuri
-L'immobile è totalmente da ristrutturare, si deve entrare con la ruspa e rifare tutto

Potrei venderlo dopo averlo ristrutturato e regolarizzato come D ma vorrei comunque valutare la fattibilità legale/tecnica di venderlo così com'è.

Preciso che l'immobile ha un valore estremamente limitato e quindi l'ipotesi di regolarizzarlo come D senza una vera ristrutturazione, solo con un minimo di opere murarie in cartongesso , l'aggiornamento catastale ed urbanistico avrebbe un importo rilevante rispetto al prezzo di vendita. Escludo quindi tale ipotesi per problemi di fattibilità economica.

Nel caso io renda note le difformità facendo firmare in fase di proposta le planimetrie A, B e C e inserissi una clausola del tipo "la parte acquirente dichiara di essere stata informata sulle difformità catastali/urbanistiche, ne accetta lo stato di fatto e rinuncia ad ogni possibile rivalsa nei confronti dell'acquirente, del notaio e dell'intermediatore immobiliare" è legale?

Lasciamo da parte per un momento le problematiche dovute al far accettare una tale clausola è possibile/legale inserirla nell'atto di vendita?

Grazie

 

[Bagudi]

Nell'atto di vendita assolutamente no, perchè il notaio non potrebbe rogitare.

 

[Rosa1968]

del notaio

il notaio non può rogitare, non ti dimenticare che è un pubblico ufficiale e non un compagno di merende, scusa il termine.

 

[matrix72]

Rosa1968 ti assicuro che voglio assolutamente fare "merenda". Vorrei fare le cose assolutamente legali e per questo vi ho chiesto un parere avendo voi esperienza e competenza in materia.
A completezza del quadro io la penso come te. E' il mio AI che sostiene fermamente che si possa fare, affermando anche di averlo già fatto in un atto di due anni fa.

 

[Bagudi]

Quello che si può scrivere in un atto è che gli impianti non sono a norma, questo si, ma non che l'immobile non è conforme !

 

[studiopci]

Nel caso io renda note le difformità facendo firmare in fase di proposta le planimetrie A, B e C e inserissi una clausola del tipo "la parte acquirente dichiara di essere stata informata sulle difformità catastali/urbanistiche, ne accetta lo stato di fatto e rinuncia ad ogni possibile rivalsa nei confronti dell'acquirente, del notaio e dell'intermediatore immobiliare" è legale?

Assolutamente no... la proposta/contratto potrebbe essere dichiarata nulla per contrarietà alle norme imperative ( art. 1343 C.C. ) ed illegale per lo stesso motivo ( art.1418 C.C. ), oltre al fatto che come dettoti da altri il notaio non rogiterebbe.
Nella libertà di pattuizione contemplata nei contratti non è possibile definire accordi che vadano contro legge, esempio... io tizio accetto di acquistare la macchina di Caio che so essere rubata e lo sollevo da ogni responsabilità futura...
La legge prescrive che piantina catastale e stato di fatto debbano essere uniformi, in mancanza non si può procedere alla vendita, il rendere edotto il compratore della situazione non risolverebbe la questione, ecco perchè ti è stato detto che il notaio è un pubblico ufficiale e non un compagno di merende... non può essere un correo.

 

[ingelman]

Potrei venderlo dopo averlo ristrutturato e regolarizzato come D ma vorrei comunque valutare la fattibilità legale/tecnica di venderlo così com'è.

Da quello che hai postato non mi sembra vi siano abusi insanabili (aumenti di cubatura)
da quello che scrivi le difformità rispetto al progetto consistono solo in una diversa distribuzione degli spazi interni ....
l'unica strada percorribile in questo caso è una dia in sanatoria (paghi una sanzione per la parte riferita al Comune e fai ripresentare la planimetria con l'esatta rappresentazione grafica).

Non dovrebbero essere cifre spaventose ..... con poco te la cavi.

Altrimenti non sarebbe sbagliata l'idea di ristrutturare e poi rivendere
questo ovviamente ti porterebbe un investimento economico più consistente che potrebbe essere ampimente ricompensato quando vendi ....... In tal caso puoi regolarizzare il tutto presentando una pratica Comunale divesa "Cil , Cila " .....

 

[matrix72]

Ingelman, sono ragionevolmente convinto che gli abusi sono facilmente sanabili ma tra onorario dell'architetto per le pratiche urbanistiche e catastali, sanzioni ed un minimo di lavori per tirar su un muro e creare un antibagno servano comunque almeno 3000 euro. Per per un immobile con valore tra i 55000 ed i 60000 è un importo rilevante.
Se l'AI non mi dimostra con dati concreti è tangibili che la strada della vendita con difformità è percorribile penso che alla fine la strategia ottimale sia farlo ristrutturare prima di venderlo.
Non ho problemi in questo senso avendolo già fatto una diverse volte negli ultimi anni ma volevo provare una strada meno impegnativa. Se voglio che, al termine dell'operazione, ci sia un utile accettabile non posso scegliere un impresa da "chiavi in mano" ma devo seguire ed ottimizzare ogni fase della ristrutturazione.

 

[studiopci]

Se l'AI non mi dimostra con dati concreti è tangibili che la strada della vendita con difformità è percorribile

Il Collega non può e non potrà mai dimostrarti con dati tangibili e concreti la strada per vendere con difformità, perchè non esiste una strada del genere, a dimostrazione di ciò ti riporto l'art . 19 del D.D.L. 31/5/2010 n° 78, il quale al comma 14 recita quanto segue:

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto
il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private
autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la
costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari
urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il
riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo
stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della
stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
registri immobiliari "

Questo significa che un atto di vendita con difformità catastali è nullo di fatto.

 

[ingelman]

diciamo che vorresti avere la botte piena e la moglie ubriaca
L'AI ti ha raccontato una favoletta .....
Oggi più che mai le regole sono sempre più rigide
per risparmiare 1000/2000 euro rischi di trovarti in un mare di guai

Per l'aspetto giuridico ti ha ben risposto studiopci