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zenoni

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno,
vi segnalo questa situazione:

- proposta d'acquisto sottoscritta da acquirente e soggetto munito di procura generale del venditore
- rogito previsto dopo tre mesi

Se tra la proposta sottoscritta ed il rogito venisse a mancare il venditore........secondo voi, che scenari si potrebbero verificare?

Vi ringrazio per il tempo dedicatomi
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se il proprietario muore penso che il procuratore non abbia più nessun titolo di firma.

Ovviamente la proposta se accettata e controfirmata ha valore e gli eredi se accettano l’eredità accettano anche questo contratto quindi ho vendono il bene o ritornarono il doppio dell’importo versato.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Corretto.
Gli eredi dovranno dare seguito alla promessa di vendita, oppure saranno inadempienti, con le normali conseguenze in caso di inadempimento.
Però potrebbero esserci dei ritardi, per le pratiche di successione , se il decesso avvenisse molto vicino alla data prevista per il rogito, o se ci dovessero essere “problemi” tra gli eredi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Corretto.
Gli eredi dovranno dare seguito alla promessa di vendita, oppure saranno inadempienti, con le normali conseguenze in caso di inadempimento.
Però potrebbero esserci dei ritardi, per le pratiche di successione , se il decesso avvenisse molto vicino alla data prevista per il rogito, o se ci dovessero essere “problemi” tra gli eredi.
Se la proposta l'ha firmata il procuratore credo proprio di no.
La procura perde ogni effetto.

Perche' solo il proprietario originale puo' conferire e o revocare lo strumento.

L'esito della morte annulla i poteri conferiti al procuratore.
Antecedenti o conseguenti che siano, risultanti da quella scrittura privata, che dettava una stipula inter vivos.

Il procuratore, e' spogliato dalla sua carica, venuta meno la ratio del suo intervento, che non puo' piu' aver luogo per nome e per conto di un soggetto, che e' ormai scomparso.

Solo gli aventi titolo per discendenza potranno decidere.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
L'esito della morte annulla i poteri conferiti al procuratore.
Ma non annulla i contratti lecitamente firmati dal procuratore prima dell’anno morte del proprietario, che restano validi per gli eredi.
Se gli eredi non vorranno piu' vendere l'acquirente perde la caparra.
Se gli eredi non vendono, dovranno risarcire l’acquirente ( doppio della caparra o danni).
Oppure l’acquirente potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Cercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.
Secondo me formalmente ha ragione francesca63.
Tuttavia quello che succede nella pratica è molto diverso da ciò che è previsto in teoria.
Se gli eredi non vogliono più vendere il contratto sarà risolto senza pagamento del doppio della caparra e delle provvigioni, a meno che non siano state già pagate.
Naturalmente in questo caso l'acquirente non perde la caparra, che dovrà essere (almeno quella) restituita.
 

zenoni

Membro Attivo
Agente Immobiliare
sono nel frattempo riuscito ad ottenere un parere notarile che di seguito allego:
"Gentile Sig. Zenoni,


nei contratti a carattere non personale, come sono quelli con cui si promette in vendita un bene immobile, la morte di una delle parti fa subentrare gli eredi nella posizione del defunto. In pratica: gli eredi sono tenuti a vendere.


Prima di vendere, tuttavia, è necessario presentare la dichiarazione di successione. Peraltro, se è necessario accelerare, è possibile presentare una dichiarazione di successione che contenga solo l'immobile da vendere, per poi integrarla successivamente. In attesa di presentare la dichiarazione di successione gli eredi potrebbero, per non incorrere nelle conseguenze risarcitorie di un eventuale ritardo nell'adempimento, immettere i promissari acquirenti nella detenzione del bene.


Un saluto cordiale."

un grazie a tutti voi per la collaborazione
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ma non annulla i contratti lecitamente firmati dal procuratore prima dell’anno morte del proprietario, che restano validi per gli eredi.
Cercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.
Secondo me formalmente ha ragione francesca63.
Tuttavia quello che succede nella pratica è molto diverso da ciò che è previsto in teoria.
Se gli eredi non vogliono più vendere il contratto sarà risolto senza pagamento del doppio della caparra e delle provvigioni, a meno che non siano state già pagate.
Naturalmente in questo caso l'acquirente non perde la caparra, che dovrà essere (almeno quella) restituita.
La Cassazione del 14.6.2017 n. 14782 ha stabilito che nel mandato con procura conferito nell’interesse del mandatario, l’irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato)

Cause di estinzione della procura: oltre che in caso di revoca, la procura si estingue per: la scadenza del termine o il verificarsi della condizione risolutiva; il compimento dell’atto; la morte, la sopravvenuta incapacità o il fallimento del rappresentato o del rappresentante; l’estinzione del rapporto di gestione.

ercate di mettervi d'accordo sulle risposte da dare, sono troppo diverse.
Se l'acquirente paga il saldo prezzo contestualmente al conferimento della procura e, nel tempo che intercorre tra questo atto ed il rogito, il proprietario dovesse morire, gli eredi sono liberi di non vendere più, oppure vendere ad un terzo soggetto, incassando due volte il ricavo.

In pratica: gli eredi sono tenuti a vendere
Se ha firmato il defunto quando era in vita.

@francesca63

..O Francy.. Oggi e' il tuo compleanno..
Tra l'altro lo stesso giorno dell'ultimo dei miei figli.
Auguri..!!

Ecco perche' la tua risposta tarda tanto ad arrivare allora..

Che salame:

Mi ero quasi convinto, che la motivazione del ritardo, fosse dovuta alle tue "consuete" consultazioni.

Prima di venirci a spiegare, di come un 'contratto lecitamente firmato dal procuratore', possa trovare i propri effetti, senza il conferimento ad essere raporesentati, dagli eredi subentrati al titolo.
 
Ultima modifica di un moderatore:

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
A mio avviso, i contratti efficacemente stipulati da un soggetto per mezzo di un procuratore non perdono efficacia se il soggetto muore successivamente alla stipula.
Ovviamente la procura non vale più, per cui il procuratore non potrà stipulare altri contratti, ma questo non toglie validità a quanto già firmato.
Immaginiamo un imprenditore, che conferisce procure ad alcuni suoi dipendenti per non dover intervenire sempre personalmente in tutte le questioni. Se l'imprenditore muore... tutto quello che hanno firmato i procuratori va a farsi benedire?
Oppure: se il contratto prevede l'esecuzione in tempi diversi, alla morte di quel contraente che si è fatto rappresentare da un procuratore bisogna restituire quanto ricevuto (in beni, in denaro, in prestazioni) nel corso degli anni?
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Prima di venirci a spiegare, di come un 'contratto lecitamente firmato dal procuratore', possa trovare i propri effetti, senza il conferimento ad essere raporesentati, dagli eredi subentrati al titolo.
Gli eredi ereditano il preliminare validamente firmato dal procuratore, ovviamente il definitivo dovranno firmarlo loro ( o un loro procuratore).
Mi tocca proprio rispondere, visto che la risposta del notaio di @zenoni non ti basta (anche se è esaustiva) anche se avevo rimandato per non dover leggere tutta la sentenza richiamata ( che peraltro non c’entra molto, visto che si parla di promessa in vendita , con saldo che consiste in remissione di debiti pregressi, di immissione nella detenzione prima del trasferimento formale della proprietà , e successiva richiesta di usucapione per presunta intervenuto possesso (in vece di detenzione).
Insomma , il discorso procura non è prioritario, quantunque nei commenti sia riportato :
La Cassazione del 14.6.2017 n. 14782 ha stabilito che nel mandato con procura conferito nell’interesse del mandatario, l’irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato) e all’assenza di revoca della procura.
Per “permanenza del potere di rappresentanza”, si intende che tale potere deve essere presente al momento della sottoscrizione del contratto (e non rileva se la procura si estingue in un momento successivo, per morte, per revoca, per rinuncia del procuratore o altre cause previste).
Altrimenti nessun contratto potrebbe essere certo, se firmato dal procuratore, poiché la procura può sempre essere ritirata.

Un contratto preliminare firmato dal procuratore (prima della morte del rappresentato) , è perfettamente valido.
Il rappresentato muore.
Cosa si trovano gli eredi ?
Un contratto preliminare di compravendita , perfettamente valido, firmato dal procuratore, in nome del de cuius.
Cosa cambia rispetto a un preliminare firmato direttamente dal de cuius , a cui gli eredi dovranno dare seguito con il contratto definitivo, per non essere inadempienti?
Nulla ; o vendono, o dovranno restituire il doppio dell’agente caparra ( o risarcire i danni).
Se l'acquirente paga il saldo prezzo contestualmente al conferimento della procura e, nel tempo che intercorre tra questo atto ed il rogito, il proprietario dovesse morire, gli eredi sono liberi di non vendere più, oppure vendere ad un terzo soggetto, incassando due volte il ricavo.
Questa è incommentabile.
Poi, giusto per scherzare, perché l’acquirente dovrebbe essere presente mentre il mandante conferisce procura al suo procuratore?
Se sono tutti presenti (venditore e acquirente) , che bisogno c’è di un procuratore ?

Ora, via alla festa , si va a fare il bagno, non per procura, ma di persona !!!:fico:;)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
A mio avviso, i contratti efficacemente stipulati da un soggetto per mezzo di un procuratore non perdono efficacia se il soggetto muore successivamente alla stipula.
Ovviamente la procura non vale più, per cui il procuratore non potrà stipulare altri contratti, ma questo non toglie validità a quanto già firmato.
Immaginiamo un imprenditore, che conferisce procure ad alcuni suoi dipendenti per non dover intervenire sempre personalmente in tutte le questioni. Se l'imprenditore muore... tutto quello che hanno firmato i procuratori va a farsi benedire?
Oppure: se il contratto prevede l'esecuzione in tempi diversi, alla morte di quel contraente che si è fatto rappresentare da un procuratore bisogna restituire quanto ricevuto (in beni, in denaro, in prestazioni) nel corso degli anni?

Questa è incommentabile.

Cause di estinzione della procura: oltre che in caso di revoca, la procura si estingue per: la scadenza del termine o il verificarsi della condizione risolutiva; il compimento dell’atto; la morte, la sopravvenuta incapacità o il fallimento del rappresentato o del rappresentante; l’estinzione del rapporto di gestione.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
La Cassazione del 14.6.2017 n. 14782 ha stabilito che nel mandato con procura conferito nell’interesse del mandatario, l’irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La Cassazione del 14.6.2017 n. 14782 ha stabilito che nel mandato con procura conferito nell’interesse del mandatario, l’irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato)
L’estinzione della procura non incide sugli atti validamente compiuti dal procuratore prima dell’estinzione.
Altrimenti la procura non servirebbe a nulla.
E non devo consultarmi con nessuno, siamo all’abc
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
L’estinzione della procura non incide sugli atti validamente compiuti dal procuratore prima dell’estinzione.
Altrimenti la procura non servirebbe a nulla.
E non devo consultarmi con nessuno, siamo all’abc
...Ribadisco.

Non mi risulta.

A sostegno di quanto ho già riferito ho postato due riferimenti normativi precisi.

Se ne cerchi degli altri sullo stesso argomento, ne troverai a centinaia, perchè tale indirizzo di giurisprudenza, è consolidato fin dagli anni settanta.

Se ne trovi uno a sostegno di quanto riferisci postalo pure Francy.
Saremo lieti di consultarlo.

Diversamente, come già abbiamo letto, dai tuoi interventi postati a più riprese, dobbiamo per forza, accontentarci delle tue parole, date alla luce dal tuo fiato.

Potresti tenerlo più da conto.

Considerato che oggettivamente le candeline da spegnere non sono così poche.
 

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buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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