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  1. lewiss

    lewiss Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno

    Avrei gentilmente bisogno di alcune informazioni sulla vendita di un immobile.

    Premesso che sicuramente abbiamo commesso degli errori ecco la nostra situazione.

    Tramite una nota agenzia ho messo in vendita una casa a me intestata, dopo qualche tempo abbiamo ricevuto una proposta di acquisto che ho accettato con le seguenti condizioni.

    a) Versamento di 5000 euro all'accettazione della proposta, ho ricevuto un assegno firmato la proposta e versato qualche giorno dopo l'assegno sul mio conto corrente.

    b) Versamento di 10000 euro alla data del compromesso da versare entro il 30-04-2016

    a) e b) versate come caparre confirmatorie costituiscono contratto prelminare.

    in seguito sarebbe stato stipulato contratto notarile entro il 15-06-2016 data in cui sarebbe stata versata il resto della somma.


    Al versamento di a) fiduciosi da quando ci era stato detto dal nostro agente immobiliare che ci aveva rassicurato che l'acquirente aveva già ricevuto mutuo tramite intercessione del consulente dell'agenzia, ci siamo attivati per trovare una nuova casa che abbiamo dopo mesi di fatica trovato privatamente, abbiamo quindi proceduto ad una scrittura privata e versato come caparra confirmatoria anche noi 5000 euro e riservandoci come data del compromesso il 30-05-2016 per versare ulteriore 10000 euro.

    Purtroppo il nostro agente immobiliare ci ha comunicato che al 30-04-2016 l'acquirente non era disponibile per impegni personali al compromesso, abbiamo quindi acconsentito ad un nuova data qualche giorno dopo, saltata anche questa per ragioni oscure, alla richiesta di spiegazioni il nostro agente immobiliare ci ha detto che l'acquirente non aveva ricevuto tutta la somma del mutuo ma solo 80% e che si stava attivando per trovare una banca che gli desse l'intera somma chiesta, ci ha quindi fatto preparare una raccomandata in cui si intimava l'acquirente di presentarsi entro 15 giorni(che gli erano dovuto) dalla ricezione della stessa, pena la risoluzione del contratto e relative penali, raccomandata che abbiamo spedito(anche se non volevamo) in quando sempre a detta del nostro agente non potevamo chiudere il contratto senza questo preavviso.

    Purtroppo ci siamo ritrovati nella condizione che l'acquirente se si riserva di aspettare tutti e 15 giorni ci porterebbe a superare la data del nostro compromesso per l'acquisto della nuova casa.

    Consci che non è sicuro acquistare una nuova casa prima di venderne una, abbiamo comunque verificato una cattiva fede del nostro agente immobiliare che al fine di cercare di concludere l'accordo sta cercando in tutti i modi di giungere alla data del compromesso per intascare la provvigione e quindi ha agito in modo non trasparente non comunicando la situazione dell'acquirente e rassicurandoci continuamente che potevamo procedere serenamente all'acquisto di una nuova casa.

    Volevamo quindi sapere se possiamo chiedere una chiusura della proposta senza penali, visto che si è gia' abbondantemente scavalcata la data del 30-04-2016 per il versamente della caparra b).

    Inoltre se volessimo annullare la scrittura privata sull'acquisto della nuova casa incorriamo in qualche penale?

    Grazie
    Cordiali Saluti
    Luigi
     
  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti do le risposte che mi sembrano corrette rispetto a quello che hai raccontato.

    1) No, passato il termine perentorio dato con la raccomandata potrai trattenere la caparra o procedere all'azione per il maggior danno o l'esecuzione in forma specifica (improbabile).
    2) L'agente dal momento dell'accettazione della proposta ha già maturato il diritto alla provvigione.
    3) Se ti ritiri dalla proposta a tua volta ti metti nella situazione in cui il tuo acquirente è nei tuoi confronti quindi si, incorri almeno nella perdita della caparra (e nella richiesta della provvigione sull'acquisto, se dovuta).

    Fatte salve circostanze che non conosco...

    Operativamente: cerca di ottenere anche tu lo slittamento dei termini del preliminare per vedere cosa succede entro i 15 giorni, anche se non la vedo facilissima a raddrizzarsi la situazione.
     
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  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Luigi.

    Nell'azione di vendita non vi siete mossi malissimo.

    La caparra versata e l'ulteriore obbligazione del 30.04 bene facevano presagire una positiva efficacia del contratto.

    Lo stesso giudizio non si puo' dare per la vostra azione di compra.

    Non dire gatto se non ce l'hai nel sacco.

    Visti i tempi, cosi' fluidamente sovrapposti, sarebbe bastata una comune clausola sospensiva, vincolata al verificarsi del tuo compromesso di vendita, a congelare gli effetti della tua obbligazione di acquisto.

    Maledetto fai da te.

    Un buon mediatore, ti avrebbe avvantaggiato, tutelando l'azione della tua compra.

    Facolta', che ti avrebbe consentito ora, di guardare con piu' serenita' alle cose e, sopratutto, di esaminarle da una posizione piu' dominante.

    Sara' difficile ora, che il tuo acquirente ti venga incontro a braccia aperte, portandoti i diecimilaeuro in bocca, senza avere la certezza che il mutuo gli venga concesso.
    Altro che penali.

    Se tu sei arrabbiato con quel mediatore, immagina l'acquirente, quali sentimenti di amicizia possa per lui provare.

    L'unica cosa che puoi fare ora, e' "allungare il brodo", con il tuo venditore, spiegandone le motivazioni e ti auguro di riuscirci.

    Sii diplomatico.

    Cerca di fare in modo di rimescolare bene le carte, per riformulare ex novo, dei nuovi termini, che regolamentino una nuova partita contrattuale.

    Ragionando come se questo tuo acquirente l'avessi perso in via definitiva.

    Il preliminare e' una promessa che obbliga per il futuro.

    Le promesse possono essere non mantenute.
     
    Ultima modifica: 10 Maggio 2016
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