Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[Umberto Granducato]

Per quanto ne so, non esiste.

anche per me non esiste

Quindi come caparra io posso anche dare zero. Non per questo il contratto è nullo!

Anche qui sono d'accordo-

 

[marcellogall]

Vorrei però sapere, se qualcuno ne ha idea, se esiste una legge che impone un valore minimo di caparra. Se si, qual è questo valore? Per quanto ne so, non esiste. Quindi come caparra io posso anche dare zero. Non per questo il contratto è nullo!

Completamente d'accordo.

 

[prisco79]

quali sono i nostri diritti ???

In base alla prassi media delle agenzie, nel TUO caso hai diritto alla restituzione dell'assegno di 5mila più altri 5mila.
Questo perchè anche in fase di proposta, una volta accettata diventa caparra confirmatoria (e se leggi bene c'è scritto).

L'agenzia invece NON ha diritto alla provvigione e sai perchè? Perchè ha operato come si opera mediamente in questi casi, come qui dicono "all'italiana", cioè avreste fatto:

1) proposta con assegno di piccolo importo a titolo di cauzione intestato al venditore ma custodito in AI;
2) preliminare dopo qualche giorno, con versamento assegno caparra confirmatoria (di solito il 10%) e l'annullamento assegno precedente, che poi l'AI registrerà all'ag. entrate.
ED è QUI che l'agenzia esige la giusta provvigione NON alla proposta, e se leggi pure questo c'è scritto!
3) rogito con saldo da notaio

 

[Umberto Granducato]

L'agenzia invece NON ha diritto alla provvigione e sai perchè? Perchè ha operato come si opera mediamente in questi casi, come qui dicono "all'italiana", cioè avreste fatto:

1) proposta con assegno di piccolo importo a titolo di cauzione intestato al venditore ma custodito in AI;
2) preliminare dopo qualche giorno, con versamento assegno caparra confirmatoria (di solito il 10%) e l'annullamento assegno precedente, che poi l'AI registrerà all'ag. entrate.
ED è QUI che l'agenzia esige la giusta provvigione NON alla proposta, e se leggi pure questo c'è scritto!
3) rogito con saldo da notaio

Dissento. La definizione di operare all'italiana è un punto di vista, ma il resto non è vero. La provvigione è maturata al momento dell'accettazione perchè la proposta è già preliminare. Bisogna che ce lo mettiamo in testa.

 

[prisco79]

La provvigione è maturata al momento dell'accettazione perchè la proposta è già preliminare. Bisogna che ce lo mettiamo in testa.

Ma Umberto sono le agenzie stesse che specificano che la provvigione è dovuta al preliminare e NON alla proposta.
E questo accade nella prassi che ho citato io. Poi chi salta il preliminare perchè la proposta lo è già di suo probabilmente agirà come dici tu.
Ma nel caso del ns amico (o come era accaduto a me), se anche la proposta diventa preliminare all'accettazione amen, facendo il preliminare registrato dopo pochi gg, con versamento caparra confirm. e annullamento assegno precedente (e quindi proposta dato che non è + menzionata) è quest'ultimo che fa fede.

 

[studiopci]

Per dare un'idea del ginepraio dove ci ha messo questa sentenza che ci sta facendo discutere da giorni vorrei , giusto per gradire, invitarvi a trovare e leggere questa sentenza della Corte di Appello di Roma " sentenza n. 18024 pubblicata l'8/06/2004 il Tribunale di Roma " che tralaltro è una delle tante. Siamo alla sagra delle assurdità.

 

[prisco79]

E dice questo, cioè quello che ho scritto sopra:

L'agente immobiliare svolge un'attività di mediazione tra persone che intendono, rispettivamente, acquistare e vendere un immobile e matura il diritto alla provvigione solo se le parti concludono l'affare per effetto del suo intervento.

Nella pratica seguita nelle agenzie, al potenziale acquirente, che si dichiara interessato ad acquistare un certo immobile, viene fatta firmare una proposta irrevocabile d'acquisto, che poi l'agente sottopone al venditore, il quale, a sua volta, si impegna a vendere.

La Corte d'Appello di Roma ha precisato che le operazioni appena descritte non fanno di per sé nascere il diritto dell'agenzia alla provvigione, se non sono accompagnate dalla conclusione di un vero e proprio accordo, giuridicamente vincolante tra le parti, che assuma inequivocabilmente la forma di un contratto, quanto meno di un preliminare.

Più nel dettaglio ... la Corte d'Appello di Roma mette in evidenza che la nozione di "conclusione dell'affare", dalla quale discende il diritto alla provvigione del mediatore, postula l'esistenza di un accordo giuridicamente rilevante tra le parti e, pertanto, tra loro vincolante.

A tal fine, non è sufficiente che le parti abbiano sottoscritto, rispettivamente, una proposta ed un'accettazione, ma è necessario altresì che i documenti contenenti tali dichiarazioni siano pervenute a conoscenza della controparte contrattuale, considerata la loro natura recettizia.

La proposta irrevocabile, che l'agenzia fa firmare all'ipotetico acquirente, non ha tanto la funzione di esprimere al venditore una inequivocabile volontà di acquistare l'immobile, quanto quella di manifesta al mediatore un serio interesse ed impegno di trattare l'affare in vista della conclusione del contratto. Tale dichiarazione scritta, infatti, non è rivolta direttamente al venditore, ma è rilasciata nelle mani del mediatore.

Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un’accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti.

 

[studiopci]

Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un’accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti

Ok siamo d'accordo ,ma è ridondante, allora la firma per accettazione della proposta di acquisto non è prova di conoscenza dell'accordo ? Io nelle proposte di acquisto faccio firmare il compratore, il venditore per accettazione e poi di nuovo il compratore per presa visione dell'accettazione oltre comunicare a tutti e due con P.E.C. il tutto, per chiudere il cerchio e rendere effettivo il contratto, però secondo questa sentenza ( e ripeto non è l'unica ) al venditore dovrei far firmare anche la presa visione del contratto? Mi sembra assurdo

 

[prisco79]

In parole povere se fai proposta e poi preliminare la provvigione la chiedi al preliminare (e questo te lo dice l'agenzia che segue questa più comune prassi), se invece fai proposta dettagliata con caparra confirmatoria che all'accettazione di entrambi diventa preliminare allora la provvigione la puoi chiedere qui, perchè non c'è il preliminare ma si va direttamente a rogito.

Quello che dico io è: un AI che segue la prassi che ho citato x prima, non può aprofittare dei "benefici" e delle regole della seconda prassi che non segue. Se vuoi fare prima proposta e poi preliminare, fino a che non hai fatto il preliminare non prendi i soldini punto.

 

[gcaval]

Piccolo particolare: la prima prassi è del tutto fuorilegge.