andrea boschini

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Agente Immobiliare
A fronte di un prezzo concordato e accettato dalle parti, fornisco documentazione e obbligo di segnalazione dell'iter che l'acquirente intende seguire ( nominativo broker e/o banche ...dove poter eventualmente verificare) fornisco la documentazione ma mi ritengo libero di proporre l'immobile ad altri ,nell'eventualita' di una proposta priva di sospensiva sono libero di accettarla...ritengo che vincolare una proprieta' alle variabili dei mutui non sia piu' una via percorribile.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Vero, ma stai facendo il doppio del lavoro per una cosa che non si sa ancora se andrà a buon fine.
Personalmente quando i clienti mi chiedono la sospensione in attesa di mutuo mi fermo sempre alla proposta accettata dal proprietario (ovviamente dando un termine temporale al documento), e non ho mai avuto alcun problema in merito. Cosa intendi per corretto svolgimento della pratica? Sappiamo cosa occorre per una domanda di mutuo... la banca mica si legge il preliminare ;)

Se il doppio di lavoro consta nella serie di controlli approfonditi all'immobile allora ha ragione Umberto quando predica la CCU all'acquisizione, la fai all'inizio e poi non ci pensi più. Puoi fare tranquillamente una proposta in 10min perchè hai tutti gli elementi già note alle parti.

Fare una proposta senza aver fatto i controlli prima (Doppio del lavoro) finalizzata all'ottenimento del mutuo va benissimo ma se accettata diventa un compromesso vincolante.. e dopo aver vincolate le persone cosa fai?.. i controlli?
 

puntoimm

Membro Attivo
Agente Immobiliare
A fronte di un prezzo concordato e accettato dalle parti, fornisco documentazione e obbligo di segnalazione dell'iter che l'acquirente intende seguire ( nominativo broker e/o banche ...dove poter eventualmente verificare) fornisco la documentazione ma mi ritengo libero di proporre l'immobile ad altri ,nell'eventualita' di una proposta priva di sospensiva sono libero di accettarla...ritengo che vincolare una proprieta' alle variabili dei mutui non sia piu' una via percorribile.

Questa è sempre la soluzione migliore ma è legale? è ammessa dalla giurisprudenza? se ad un tratto il mutuo viene accettato ma l'immobile non è più disponibile in quanto promesso ad altro soggetto, il primo propronente non potrebbe chiamare in giudizio il proprietario per non poter acquistare l'immobile a lui promesso, fregandosene delle eventuali penali inserite in proposta?
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Questa è sempre la soluzione migliore ma è legale? è ammessa dalla giurisprudenza? se ad un tratto il mutuo viene accettato ma l'immobile non è più disponibile in quanto promesso ad altro soggetto, il primo propronente non potrebbe chiamare in giudizio il proprietario per non poter acquistare l'immobile a lui promesso, fregandosene delle eventuali penali inserite in proposta?
Se c'è una penale non vedo come possa fare, chiaro che al penale deve esser scritta bene, in modo che racchiuda in se tutto il danno. ;)
 

puntoimm

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se c'è una penale non vedo come possa fare, chiaro che al penale deve esser scritta bene, in modo che racchiuda in se tutto il danno. ;)

Il fatto che è sempre il proprietario a perdere qualcosa ( in soldi ) non mi convince.
Se l'acquirente non ottiene il mutuo entro il periodo di validità della proposta non rischia nulla ( perde si l'immobile ma non soldi ); se è il proprietario a trovare magari un altro acquirente che, fortuna sua, paga in contanti allora sicuramente perderà qualcosa in soldi come penale al precedente proponente. Non mi quadra.
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Il fatto che è sempre il proprietario a perdere qualcosa ( in soldi ) non mi convince.
Se l'acquirente non ottiene il mutuo entro il periodo di validità della proposta non rischia nulla ( perde si l'immobile ma non soldi ); se è il proprietario a trovare magari un altro acquirente che, fortuna sua, paga in contanti allora sicuramente perderà qualcosa in soldi come penale al precedente proponente. Non mi quadra.
La cosa varrebbe anche in presenza di normale penale senza sospensiva: se si sottoscrive una penale è palese che la si accetta, come le condizioni, se si sconfessa l'obbligo sottoscritto evidentemente conviene, quindi stai analizzando una porzione perdendo di vita l'insieme: c'è una proposta, sospensiva al mutuo, fino al termine di uno/due mesi, accettarla con l'obbligo di starsene fermi ad aspettare è già di per se una rimessa ma il proponente di contro ci rimetterebbe inutilmente a iniziare un pratica, perizia ed altro senza avere una minima garanzia, quindi si mette i termini temporali e si da la libertà di continuare a fare le visite al proprietario, entrambi mettono una penale per il recesso (corrispettivo dello stesso), e l'equilibrio torna, se il proponente si ritira prima paga, se il proprietario si ritira prima paga, chiaro che il proprietario non si ritirerà se non avrà interesse a farlo (proposta migliore in qualcosa?) e non ci rimetterà nulla, perché continuando le visite potrà trovare comunque un nuovo acquirente, dall'altra parte il proponente "sospensivo" se si dovesse veder scavalcare avrà adeguato risarcimento.
 

silfy

Nuovo Iscritto
Ciò che propone lei non è possibile perchè l'inpdap accetta solo richieste di mutuo all'interno delle quali persiste già un preliminare di compravendita registrato.....

Per quello che so io i mutui INPDAP ogni anno hanno a disposizione un budget suddiviso per tre quadrimestri, ho già verificato che lo stesso sia ancora disponibile e potrebbe farlo anche lei ( ed i suoi colleghi ) semplicemente collegandosi al sito INPDAP ( qualora vi interessasse informarvi su tale situazione per andare incontro alle esigenze di clienti che come me si trovano in questa situazione )....
Scusi il tono, non è per essere polemica.....ma non è possibile sentire da professionisti del settore, quali credo voi siate, "...... mah...., non so se una cosa del genere è fattibile, non mi è mai capitata una situazione simile....",ecc...ecc...., mi creda ho girato diverse agenzie immobiliari e tutte non sono riuscite a dare una risposta a questa mia richiesta....., e per ovviare a tale problema mi hanno proposto (come Lei )un mutuo bancario da surrogare successivamente.....
Ebbene, come ben sapete o potete immaginare le condizioni che ti impone la banca non son le stesse che ti offre l'inpdap e poi la surroga sta diventando sempre più complicata.....1) perchè la banche fanno ostruzionismo e cercano in tutti i modi di fartela saltare ( per esperienze personali raccontate dai colleghi non si presentano agli incontri fissati se non con richiamo da parte dell'avvocato, non vogliono rilasciare copia della perizia,atto che invece serve all'inpdap,ecc...ecc... 2) perchè l'inpdap se nota difformità di condizioni tra il mutuo precedente e quello che andrebbe ad accolarsi lui ( esempio: polizze, garanti e quant'altro) molto facilmente ti rigetta la richiesta e poi son cavoli tuoi e continui a restar legato alla banca......
Mi dica Lei, Lei rischierebbe tutto questo?
Perchè io non posso usufruire di un diritto che mi spetta e delle relative agevolazioni?perchè per un'agenzia è meglio così?In fondo Voi siete pagati per la vostra mediazione ( e mi scusi.....anche profumatamente) per cui attendere più tempo del dovuto non dovrebbe pesarvi così tanto se veramente il mercato è calato e siamo in tempo di crisi......
Un mediatore onesto dovrebbe tutelare anche gli interessi delle 2 parti, non solo i propri......da qui nasce la diffidenza verso la categoria e la possibilità di concludere un affare senza la vostra mediazione ma direttamente dal privato......
Ripeto scusi la mia irruenza ma le parlo da semplice cittadina onesta che crede ancora (magari ingenuamente) in un mondo meno consumistico e in persone affidabili.
 

silfy

Nuovo Iscritto
i tempi d'attesa per la concessione mutuo dell'inpdap sono piuttosto lunghi ( circa 8/9 mesi dal preliminare ), per questo l'agenzia afferma che la sospensiva (salvo accettazione mutuo inpdap) non può essere inserita nello stesso....perchè in tal modo il venditore non verrebbe tutelato,in quanto dovrebbe comunque attendere tutto il tempo indicato sperando che le cose vadano a buon fine, in caso contrario l'acquirente si ritira senza perderci niente....
La cosa che non capisco è: perchè gli agenti immobiliari ( che dovrebbero essere solo dei mediatori ) dicono no a priori senza rimandare la scelta, dunque la possibilità al venditore di conoscere le condizioni e rifiutarle o meno?
Mi sorge il dubbio che loro non abbiano interesse o comunque non vogliano tenere per tanto tempo il mandato su un immobile, che non vogliano rischiare di perdere la loro provvigione che invece intendono riscuotere al momento del preliminare.....insomma il vantaggio deve in primis essere il loro....tutto il resto è noia.....diceva qualcuno!
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Definisci "controlli"

Urbanistico, catastale, stati di fatto rilevanti, vizi, conti condòmino e condominio, servitù, vincoli..

Non diamoli per scontati perché il più delle volte ho visto preparare una proposta in cui il proprietario s'assume ogni responsabilità per lo stato.... bla bla bla... ma lui stesso è all'oscuro di molte cose magari perché ha ereditato i beni da vendere, allora mi chiedo:

ha senso fare una proposta (quindi scarna ma vincolante tra le parti) subordinata ad un mutuo, quando tali controlli non sono stati ancora oggetto di discussioni?
Non sarà forse fonte di successivi problemi?

Penso che quello che viene definito "doppio lavoro" sia in realtà il lavoro iniziale necessario per fare un'impegnativa.
 

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