Preliminare di compravendita con clausola sospensiva per mutuo

In un preliminare di compravendita con clausola sospensiva per mutuo, la caparra confirmatoria che iter subisce?
O meglio la parte acquirente può chiedere che gli venga restituita se il mutuo nn viene accettato?
La parte venditrice può trattenersi a titolo di penale parte della caparra?
grazie a tutti

 

che io sappia la caparra confirmatoria non si forma fino al verificarsi della clausola sospensiva.
se non viene accettato il mutuo resta un deposito cauzionale in mano all'agente e deve essere restituito all'acquirente.
niente penale da pagare al venditore ma solo tempo perso.
e non viene pagata nessuna provvigione all'agente.

 

Il venditore vuole una caparra in tutti i modi allora ? Come risolvo la questione?

 

Allora spiego meglio tutto quanto...
il bene in vendita è una colonica con 9 ettari di terreno sui quali c'è prelazione di un coltivatore diretto confinante al quale va notificato il preliminare, ci sono 30 gg di attesa se questo nn risponde prima, allora se è interessato all'acquisto e gli va bene il prezzo compra lui e finisce lì, se risponde che nn gli interessa si procede con i miei acquirenti che hanno bisogno di questo preliminare per chiedere il mutuo. Ci sono due clausole nel preliminare:
il venditore dice che se il diritto di prelazione verrà esercitato dal coltivatore diretto il contratto è nullo e restituisce la caparra,
l'acquirente chiede che il contratto sia nullo con restituzione della caparra per intero se il mutuo nn gli viene concesso ma nn per il reddito in quanto si è già informato, ma perchè ha paura che in qualche modo la banca trovi difficoltà a mettere un ipoteca su un immobile che è completamente da ristrutturare e gravato da varie servitù.
Il venditore dice nn ti restituisco la caparra per intero perchè mi chiedi il 31 ottobre come termine per il contratto finale e in tutto questo tempo mi blocchi la vendita, voglio almeno una parte a titolo risarcitorio per il tempo perso.
Mi rispondete come fosse una proposta d'acquisto ma questo è già un preliminare per giunta scritto dal notaio per volontà delle parti, che nn si sono accordate nemmeno davanti al notaio il quale mi ha passato in toto la patata bollente ... IL PONZIO PILATO

 

Esiste la penale ex art 1382. Prova a pensarla come soluzione possibile.
Puoi pensare anche alla opzione (che è onerosa se l'acquirente è d'accordo a dare una cifra a perdere a prescindere) che io non troverei molto corretta.

 

Infatti nn lo è ma nn so proprio più cosa inventarmi ...

La caparra dovrebbe essere di 25.000 euro avevo pensato a 5.000

Ma sono convinta che andrà tutto all'aria, perchè sono tutti testardi come muli ........

 

Giusto per chiarimento la clausola non è " sospensiva " ma risolutiva, al verificarsi della clausola risolutiva ( il mutuo approvato o meno ) art. 1456 del C.C. il contratto preliminare si risolve de facto. In merito alla penale sulla clausola risolutiva , secondo dottrina di molti, la stessa può essere clausola vessatoria in quanto sarebbe illeggittimo oltre che un controsenso condizionare l'applicazione della clausola risolutiva ad una penale. Credo sia preferibile pensare qualche altra cosa, oltretutto se ho ben capito il preliminare è comunque condizionato al diritto di prelazione del confinante quindi, in questo caso ci sono due clausole risolutive, la prelazione e l'erogazione del mutuo, una per una io farei pari e patta.

 

Non ho capito la precisazione. La clausola può esser sia in un modo che in un altro, la penale è un altra cosa, sospensione del contratto, recesso, risoluzione sono cose diverse.
Per la clausola del mutuo viene usata la sospensiva non la risolutiva.
Una penale può anche esser messa come corrispettivo di una mancata prestazione, una mancanza parziale alla prestazione prevista nel contratto, senza alcuna clausola sospensiva ne risolutiva.
In relazione alla prelazione non c'è bisogno di alcuna condizione, perchè la prelazione stessa, richiamata nel preliminare dovrebbe esser causa di risoluzione del contratto. La sospensiva al massimo serve per limitare la provvigione del mediatore.
Però è out topic.

 

Scusa pensoperme, se parliamo di clausola in questo caso esiste solo la clausola risolutiva espressa il cui oggetto esclusivo è l' evento inadempimento, in sostanza le parti stautiscono che se si verificherà un certo evento (inadempimento di una delle due) il vincolo contrattuale si scioglie e gli effetti dello stesso cessano, essa è disciplinata, in particolare dagli artt. 1456 ss. codice civile, se parliamo di condizione esiste la sospensiva e la risolutiva entrambe le condizioni rientrano nei c.d. elementi accidentali del contratto e non generano lo scioglimento del contratto di fatto. Poichè si stava parlando di clausola sospensiva ho pensato di fare la precisazione non per fare " il sapientino della situazione " o transumare la discussione in panegirici legali , ma perchè penso che la collega sia in difficoltà ( giustamente) nel trovare una strada che salvi capra e cavoli purtroppo a volte una parola scritta in maniera errata in un contratto genera grossi problemi. Solo per questo.

 

@ studiopci
Avevo proprio il dubbio della penale come clausola vessatoria ...
@pensoperme
In qualche modo mi confermi che è fattibile introdurre la penale ? Le mie provvigioni sono l'ultimo problema pensa te a che punto sono Finchè nn si fa l'atto definitivo nn vedo nemmeno un centesimo ... che poi si farà quest'atto?

 

Appunto e a cosa gli serviva la risolutiva? Non capivo, semplicemente il discorso. Il problema mi pare sia più nella testardaggine delle parti che nel diritto
Se c'è prelazione, ciao ai dané.
Se non c'è vanno in fondo.
Ma c'è il mutuo da avere confermato e quindi condizione sospensiva (usare la risolutiva per il mutuo lo troverei scorretto).
Il problema mi pare sia che il venditore vuole una somma di denaro lo stesso (tipo opzione appunto) per aspettare e l'acquirente invece credo che intenda offrire quello che offre con la sospensiva compresa senza denari.

Si può fare tutto, ma si deve capire che vuol fare il compratore... il venditore vorrebbe dei soldi a prescindere o solo in caso di...?

 

AIUTOOOOOOOOOOOOOO

Aggiunto dopo 6 minuti :

Il compratore voleva mettere solo 5000 di caparra ma il venditore dice mi hai dichiarato per scritto che mi avresti dato i 25000 e ora li voglio. Il venditore vuole un risarcimento se tutto va a monte ... credo

 

se il contratto è vincolato a condizione sospensiva il contratto è valido ma non ancora efficace, lo sarà solo all'avverarsi della condizione.
Se è risolutiva allora il contratto è già valido ed efficace, ma se ne aannullano gli effetti qualora si verifichi tale calusola.

 

Scusa catia subordinando il preliminare alla condizione sospensiva ( come diceva Bagudi ) dell'accolgimento del mutuo entro una certa data, comunque, il venditore non può incassare la caparra fino all'accadimento della condizione, in questo caso penso il compratore possa mettere 25.000, 50.000 o altro in totale sicurezza perchè il venditore incasserà l'assegno solo se avrà avuto il mutuo il compratore. Ora il problema è se il venditore accetterà o meno la cosa ( incassare l'assegno quando sarà ) e qui... viene il bello , perchè ti ripeto l'applicazione di una penale non penso sia la soluzione migliore, d'altronde anche il compratore è sottoposto ad una condizone... la prelazione e potrebbe richiedere un danno. Penso che , almeno legalmente parlando la soluzione che tutela tutti e due sia includere la condizione sospensiva per la prelazione ed il mutuo e che tu fino a che non si verifichino le condizioni in positivo tenga in custodia l'assegno.

 

Se ho ben capito il contratto è condizionato da due clausole:
-in caso di esercizio di prelazione (risolutiva(
-ottenimento mutuo: non ho capito se in preliminare questà è considerata risolutiva o sospensiva?

 

Sì esatto, ma il probelma di catia non riguarda questo, che è apparentemente ben regolato... il problema è che il venditore vuole i soldi lo stesso,a prescindere dalle condizioni. Quindi il contratto, secondo lui doveva essere "quanto a 25000 euro a titolo di (qualcosa) che la parte promittente verserà comunque, da computare in conto prezzo al verificarsi delle condizioni..." (semplificando).
In pratica vuole una somma per aspettare come quando si fa l'opzione.
Credo che la soluzione non sia da cercare nel diritto, ma nella testa delle parti, prima. Trovato un accordo preciso, la forma contrattuale la trovi. Per esempio, "Nel caso accada che non si verifichi questo comunque ti verserò questo a titolo di xxxx"... francamente lo ritengo fuori dal mondo e il venditore si attaccherebbe al tram... ma d'altronde...