Il conduttore riconsegna l'immobile smontando impiantistica

[sfn]

Purtroppo questo sarà il classico caso in cui i buoni rapporti portano a sottovalutare la situazione.

questo è il vero problema del nostro lavoro...
non ci si può fidare di nessuno...
sono sempre tutti carini e gentili finchè hanno bisogno...
quando non servi più cambiano dal giorno alla notte...

 

[Pennylove]

La domanda è: ma quel lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo?

Difficile poter dare una risposta esauriente e precisa senza esaminare le clausole contrattuali disciplinanti i lavori effettuati per la conservazione e/o il miglioramento dell’immobile in questione ed eventuali scritture integrative.

Restando la materia, in linea di principio, disciplinata dal solo codice civile, il regime di ripartizione delle modifiche all’immobile locato è liberamente derogabile dalle parti. Pertanto, si veda se nella redazione del contratto le norme dispositive siano pedissequamente riprodotte o se le parti non abbiano diversamente disposto.

Ora la domanda è: “Il lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo?”.
Il codice civile distingue due categorie di interventi: le “migliorie” e le “addizioni”. Le migliorie sono generalmente definite come quelle innovazioni che hanno la caratteristica di rappresentare un accrescimento qualitativo della cosa, diversamente dalle addizioni, che invece rappresentano un incremento quantitativo. La sostituzione dell’impianto elettrico e idrico con uno più efficiente è una miglioria, così come la sostituzione "della porta di entrata con una migliore". L’art. 1592 cod. civ. stabilisce che il conduttore deve sopportare la spesa delle migliorie, senza possibilità di vedersi rimborsato. La norma in esame prevede, però, al comma 1, un’eccezione, allorquando il locatore abbia prestato il proprio consenso, chiaro ed inequivoco, alle migliorie fatte dal conduttore. Anche in tal caso, tuttavia, non si prevede il rimborso totale della spesa occorsa ma un’indennità nei limiti della minor somma “tra l’importo della spesa [fatta a suo tempo dall’inquilino] e il valore del risultato utile al tempo della consegna [generalmente inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso], in sostanza tra speso e migliorato. L’onere della prova circa la dazione del consenso grava comunque sul conduttore.

Dubbio è, invece, se il locatore possa pretendere la rimozione dei miglioramenti al termine del rapporto. La dottrina pare orientata nel senso che, al di fuori dei casi in cui il contratto contenga una speciale disciplina al riguardo, il conduttore non sia tenuto a rimuovere i miglioramenti apportati. Di opposto avviso la giurisprudenza, che recentemente ha ritenuto di dover applicare il principio contrario, in base al quale il locatore può sempre rifiutare di prendere in consegna l’immobile che non sia stato riportato nello stato originario, anche qualora allo stesso siano state apportate semplici migliorie (Cass. n°7992/2009).

 

[Bastimento]

infatti. credo dipenda dagli accordi iniziali.

io conduttore faccio io lavori a mie spese e te li scalo dal canone = rimane roba tua e quando vado via te la lascio

io conduttore faccio io i lavori a mie spese e a te proprietario non chiedo nulla = quando me ne vado la mia roba viene con me...

... mi sembra che manchi un ulteriore caso: e forse lo ha illustrato Pennylove, che questa volta è stata meno esplicita del solito ... (è problema mio: non ho capito ancora bene la portata del tuo intervento, ma lo rileggerò meglio).

E' il caso in cui per un contratto del genere di solito viene riportata la frase: ogni miglioria o addizione apportata dal conduttore rimarrà nel possesso del locatore, che rimarrà libero di detenerle o richiedere il ripristino nelle condizioni iniziali.

Bisognerebbe quindi conoscere cosa effettivamente avevano pattuito i contraenti: personalmente sono anche venuto dell'idea che pattuire contrattualmente una riduzione del canone esplicitando una causale come quella della riduzione in compenso di lavori fatti, sia un errore: non anticipi gli investimenti, ma potrai essere chiamato ad includerne il valore come reddito sotto spoglie diverse dal contante.
Meglio eludere il problema, accordando un minore canone iniziale riconoscendo i maggiori oneri di avviamento dell'attività. (Sempre che anche questa motivazione non sia considerata fiscalmente una via per nascondere una diversa forma di pagamento/reddito)

 

[Sim]

Purtroppo nel contratto non era specificata la motivazione del canone ridotto per i primi 2 anni: a quel tempo probabilmente non se ne è avvertita la necessità. Errore.
Comunque, oggi la vicenda si è chiusa con restituzione della cauzione e interessi. Il locatore ritiene che comunque il locale sia stato ristrutturato totalmente e si accontenta così. A sua volta interverrà nel ripristino dell'impianto elettrico per il nuovo conduttore.

 

[Bastimento]

Dalle mie parti si diceva: meglio una cattiva transazione che una buona causa.....
Quel locatore mi sembra altrettanto saggio...
Resta la opinione dei più su un fenomeno che ti smonta gli impianti ...

 

[Sim]

Preventivo per ripristinare l'impianto in funzione: 2.700€ + IVA.

 

[andrea boschini]

questo è il vero problema del nostro lavoro...
non ci si può fidare di nessuno...
sono sempre tutti carini e gentili finchè hanno bisogno...
quando non servi più cambiano dal giorno alla notte...

.....sono tutti bravissimi..noi siamo tutti AI bravissimi..sinche' un giorno non servi piu' ne' la tua opera ne' la tua professionalita'..dove la parola e la stretta di mano valgono come il 2 di picche scopa all'asso (=0 )

 

[andrea boschini]

Preventivo per ripristinare l'impianto in funzione: 2.700€ + IVA.

che il proprietario si paghera'.. tanto anche se ha ragione e considerando la nostra giustizia gli costa sicuramente di meno

 

[Sim]

Si, il proprietario pagherà questa cifra. Un bravo proprietario. E come al solito i bravi ci rimettono.