Quello che invece suggerisco sempre ai miei clienti è di trascrivere il contratto preliminare, onde evitare che terzi possano vantare diritti sull'immobile per il quale si è versata una caparra.
Certo. Io farei una proposta dove si precisa:
- deposito di euro ..... 3-4 mila. alla proposta
- 10 % ( o altro valore a scelta comunque superiore)a titolo di caparra confirmatoria alla stipula del compromesso entro e non oltre il.....
P.S. Il compromesso andrà certamente registrato sia perche' obbligatorio i fini "ufficio entrate" sia per darne una validità giuridica a 360 gradi
Nuove prospettive, hai avuto anche suggerimenti validi, come quelli di RealPodEstate, relativamente alla trascrizione del preliminare (forse non conosci l'esistenza di questo istituto) e di altri Agenti Immobiliari dati relativamente alla convenienza dell'affare ed a come gestire la trattativa.
E non è certo la registrazione che da più validità giuridica ad un preliminare.
Goldsilver non chiede liste della spesa, ha giustamente dei dubbi su come condurre la trattativa e ha dei timori. Le ricette, come sanno gli Agenti Immobiliari sono tante.
Goldsilver, ascolta:
se ritieni l'immobile conveniente, visto che occorre una buona caparra superiore al 20 %, segui i consigli della agenzia ma con queste ulteriori indicazioni (le avranno senz'altro anche loro, ma tu controlla)
- Sottoscrivi una proposta allegando un assegno del 2-3% intestato al venditore. Nella proposta specifica che la semplice presa visione dell'accettazione costituirà contratto concluso ai sensi 1326CC, escludendo specificatamente che ciò costituisca la fattispecie del contratto preliminare, e precisando che nel caso di accettazione l'assegno rilasciato a titolo di deposito all'agenzia diverrà caparra confirmatoria con autorizzazione a consegnarlo a detto titolo.
- Prevedi un termine essenziale (ad esempio quindici venti giorni dopo l'accettazione) per la sottoscrizione del contratto preliminare da trascriversi presso il Notaio Tal dei tali. In tale occasione verrà da te rilasciato un accrescimento di caparra pari a 80.000 €
- Prevedi gli altri termini e modalità come l'agenzia ti indicherà (che vadano ovviamente bene anche a te)
Il contratto preliminare trascritto è una prenotazione di atto e ti garantisce totalmente contro qualsiasi successiva pregiudizievole.
Sarebbe sempre consigliabile ma lo è ancor di più quando la caparra è alta.
L'unico inconveniente è un costo.
Ma se ne hai la disponibilità puoi offrire anche una caparra ancora più alta e magari un prezzo leggermente più basso per compensare il costo del preliminare trascritto (dovrebbe essere tra i 2 ed i 3.000 € + il Registro che però recuperi)
Se proprio non vuoi correre alcun rischio vai direttamente al contratto preliminare. Sappi che però corri il rischio del ripensamento del venditore e della mancanza di accettazione dei dettami principali della trattativa.
La via di mezzo è quella suggerita da alcuni relativamente alla lettera di intenti, che ha anche qualche vantaggio quando vi sono dei dubbi.
Vero che l'accettazione non costituisce contratto ma trattativa prenegoziale. Perlomeno però vai al preliminare (da trascrivere) con un po' di cose già decise.
con la annullabilita' dello stesso.
