certo..............fin qui ci siamo.............ma come diavolo faccio a convincere il venditore a venire dal mio notaio se non faccio la proposta??
E' proprio questo il punto.
Purtroppo gli Agenti Immobiliari che hanno posto, giustamente, l'accento sulla vexata quaestio del preliminare del preliminare, rischiano di ingenerare confusione, senza volerlo.
Allora: i noti masturbatori mentali dei giudici cassazionisti hanno partorito una sentenza che crea problemi.
Hanno detto che una proposta con accettazione costituisce un contratto preliminare che da luogo ad obbligazioni per il fare e per il dare: non vi può essere un'obbligazione per obbligarsi nuovamente.
A parte che non è del tutto vero nè lessicalmente nè giuridicamente poichè una proposta è un atto prenegoziale unilaterale che sortisce effetto di contratto con obbligazioni al momento della presa visione dell'accettazione, atto nuovamente unilaterale e da cui deriva che dall'incontro di due volontà negoziali uguali e contrarie nasce appunto un contratto concluso di tipo appunto negoziale e non convenzionale.
E' la nozione di contratto vecchia come il mondo: questo cammello costa 1000 denari, tu mi dici va bene lo compro e io sono obbligato a darti il cammello e tu 1000 denari.
Diverso è il contratto convenzionale o "compromesso" detto anche contratto preliminare, in cui le parti insieme convengono che il cammello costa mille denari e che uno promette di venderlo e l'altro di comprarlo.
Hai ragione, la cosa più giusta è sempre quella di fare una proposta che esprima incontrovertibilmente la tua volontà di acquistare a determinate precise condizioni.
Quindi una proposta devi sottoscrivere, quella che per i predetti cassazionisti e per coloro che volessero intenderla strumentalmente diventa poi un preliminare dopo l'accettazione.
Per evitare la buccia di banana occorre evitare di scrivere " l'accrescimento di caparra verrà versato al momento del contratto preliminare" ma piuttosto " sarà facoltà delle parti riprodurre in modo più esaustivo il contenuto del contratto eventualmente concluso per effetto dell'accettazione della proposta entro il .... presso il Notaio Pinco In tal caso il proponente acquirente si impegna a versare un accrescimento di caparra pari ad € .... "
La differenza rispetto all'andare a fare la trattativa dal Notaio c'è, e poi, scusa Andrea Boschini, se c'è un'agenzia è meglio che la parte commerciale e di impostazione delle basi della trattativa siano effettuate per il loro tramite.