goldsilver2

Membro Ordinario
Privato Cittadino
anch'io non sono agente immobiliare sono altro professionista. In una settimana di tempo non rischi niente. Una proposta di acquisto ben fatta non contiene eventuali osservazioni da parte del venditore che allostesso modo puo' rifiutare. Se stabilita una settimana permette alle aprti di concordare meglio il contenuto. Esempio. Se volessi vincolare l'acquisto ad un'approvazione del mutuo minimo passano 30 gg. (per avere una delibera almeno). Io proponente non verserei mai anche solo il 10% di caparra.

Forse continui a non capire. stipulare una proposta che rimanda alla data di un compromesso e' un grosso rischio. che c'entra in una settimana di tempo non rischi niente??? Non si capisce cosa vuoi dire.
se io acquirente dovessi firmare un preliminare del preliminare perche' di questo si tratterebbe, ed il giorno dopo ci ripenso perche' non voglio piu' comprare per motivi miei o perche' c'e' qualche cosa che non mi convince......... vado da un mio avvocato e con la scusa che ho firmato un preliminare del preliminare mi rifiuto di continuare il contratto.:occhi_al_cielo:
e con la sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009 la vedo mettersi male............
 

goldsilver2

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Infatti, allora basta una lettera di intenti, magari. Mettici quella nella lista...


ma la lettera di intenti non ha nessun valore giuridico.................
una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto).
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Ed è quella che vuole fare di fatto il nostro/a semplificatore. Che differenza c'è tra una lettera di intenti e un atto nullo? Che non crea fraintendimenti! :D
 

Cucci49

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Professionista
Quello che invece suggerisco sempre ai miei clienti è di trascrivere il contratto preliminare, onde evitare che terzi possano vantare diritti sull'immobile per il quale si è versata una caparra.



Certo. Io farei una proposta dove si precisa:
  • deposito di euro ..... 3-4 mila. alla proposta
  • 10 % ( o altro valore a scelta comunque superiore)a titolo di caparra confirmatoria alla stipula del compromesso entro e non oltre il.....
P.S. Il compromesso andrà certamente registrato sia perche' obbligatorio i fini "ufficio entrate" sia per darne una validità giuridica a 360 gradi



Nuove prospettive, hai avuto anche suggerimenti validi, come quelli di RealPodEstate, relativamente alla trascrizione del preliminare (forse non conosci l'esistenza di questo istituto) e di altri Agenti Immobiliari dati relativamente alla convenienza dell'affare ed a come gestire la trattativa.

E non è certo la registrazione che da più validità giuridica ad un preliminare.

Goldsilver non chiede liste della spesa, ha giustamente dei dubbi su come condurre la trattativa e ha dei timori. Le ricette, come sanno gli Agenti Immobiliari sono tante.

Goldsilver, ascolta:

se ritieni l'immobile conveniente, visto che occorre una buona caparra superiore al 20 %, segui i consigli della agenzia ma con queste ulteriori indicazioni (le avranno senz'altro anche loro, ma tu controlla)

  1. Sottoscrivi una proposta allegando un assegno del 2-3% intestato al venditore. Nella proposta specifica che la semplice presa visione dell'accettazione costituirà contratto concluso ai sensi 1326CC, escludendo specificatamente che ciò costituisca la fattispecie del contratto preliminare, e precisando che nel caso di accettazione l'assegno rilasciato a titolo di deposito all'agenzia diverrà caparra confirmatoria con autorizzazione a consegnarlo a detto titolo.
  2. Prevedi un termine essenziale (ad esempio quindici venti giorni dopo l'accettazione) per la sottoscrizione del contratto preliminare da trascriversi presso il Notaio Tal dei tali. In tale occasione verrà da te rilasciato un accrescimento di caparra pari a 80.000 €
  3. Prevedi gli altri termini e modalità come l'agenzia ti indicherà (che vadano ovviamente bene anche a te)
Il contratto preliminare trascritto è una prenotazione di atto e ti garantisce totalmente contro qualsiasi successiva pregiudizievole.
Sarebbe sempre consigliabile ma lo è ancor di più quando la caparra è alta.
L'unico inconveniente è un costo.
Ma se ne hai la disponibilità puoi offrire anche una caparra ancora più alta e magari un prezzo leggermente più basso per compensare il costo del preliminare trascritto (dovrebbe essere tra i 2 ed i 3.000 € + il Registro che però recuperi)

Se proprio non vuoi correre alcun rischio vai direttamente al contratto preliminare. Sappi che però corri il rischio del ripensamento del venditore e della mancanza di accettazione dei dettami principali della trattativa.

La via di mezzo è quella suggerita da alcuni relativamente alla lettera di intenti, che ha anche qualche vantaggio quando vi sono dei dubbi.
Vero che l'accettazione non costituisce contratto ma trattativa prenegoziale. Perlomeno però vai al preliminare (da trascrivere) con un po' di cose già decise.
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Le soluzioni sono molteplici appunto, anche se quella proposta non mi piace, sinceramente ;)
La soluzione migliore?
Farsi seguire da qualcuno che se ne intende, senza liste di sorta, anche perchè le cose cambiano in modo repentino e serve esperienza e sangue freddo.
 

Cucci49

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Professionista
Le soluzioni sono molteplici appunto, anche se quella proposta non mi piace, sinceramente

Mi spieghi per favore perché non ti piace.

Per il fatto che prima c'è una proposta e poi un preliminare?

Ma d'altra parte tutte le agenzie continuano ad usare proposta e poi scrittura "integrativa" o simili (che sarebbe il preliminare)

Oppure per il fatto di saltare la proposta e andare direttamente al preliminare?

D'altra parte Goldsilver da qualcosa di certo dovrà pur partire, non credi?
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
é possibilissimo usare subito un preliminare. Il fatto che poi se ne faccia un altro è assolutamente lecito, l'importante è non metterlo come obbligo, appunto, per non cadere nella promessa di promessa. Tutto è opinabile ma andarsele a cercare, eviterei.

E torno al mio consiglio: farsi seguire.
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
  • Sottoscrivi una proposta allegando un assegno del 2-3% intestato al venditore. Nella proposta specifica che la semplice presa visione dell'accettazione costituirà contratto concluso ai sensi 1326CC, escludendo specificatamente che ciò costituisca la fattispecie del contratto preliminare, e precisando che nel caso di accettazione l'assegno rilasciato a titolo di deposito all'agenzia diverrà caparra confirmatoria con autorizzazione a consegnarlo a detto titolo.


  • Prevedi un termine essenziale (ad esempio quindici venti giorni dopo l'accettazione) per la sottoscrizione del contratto preliminare da trascriversi presso il Notaio Tal dei tali. In tale occasione verrà da te rilasciato un accrescimento di caparra pari a 80.000 €
...E RICADIAMO SU PRELIMINARE DEL PRELIMINARE:confuso: con la annullabilita' dello stesso.
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ma d'altra parte tutte le agenzie continuano ad usare proposta e poi scrittura "integrativa" o simili (che sarebbe il preliminare)
..E CHI LO FA SBAGLIA...se viene inteso e interpretato ( quando l'integrativa e' fatta male )come preliminare, chi vuole attaccarsi per non concludere ha mille appigli e non ci perde nulla...,mi chiedo perche' rendere difficili le cose semplici:domanda:
Un AI appena normale, dovrebbe avre preparazione e strumenti adatti per seguirti e farti concludere l'affare senza ne' rischi ne' problemi.
 

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