Acquisto da costruttore e rogito a fine mese

[Ponz]

Ehm... se ti riferisci al finale di quanto quotato, quel limite temporale di 8 anni fa si riferisce ai limiti del decreto che non è retroattivo... e non è la cosa degna di nota nel caso... c'è perchè... c'è

La definizione di immobile da costruire invece è quella riportata.

Il testo riportato è uno studio sul famoso decreto che iniziava così..

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (a seguire semplicemente “il decreto”) prevede tra le altre cose l'obbligo in carico al venditore di un immobile “da costruire”, per il quale il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005...

ne ho semplicemente portata una parte, che definisce quando un immobile è "da costruire" e che appunto chiarisce quando la fidejussione è obbligatoria.

Ci sono centinaia (migliaia?) di edifici già "finiti" come inteso nel decreto, nel caso rilasciare la fidejussione non è un obbligo.

Interessante come adesso tu sia in grado di giudicare anche la preparazione altrui spero che tu sia in grado di sostenere tali affermazioni nelle sedi opportune

 

[H&F]

Letto anche il D.Lvo 122/2005. Non parla di posa della "prima pietra".
I tuoi commenti risaliranno a qualche interpretazione del 2005, quando fu introdotta la legge e ci fu un periodo di sovrapposizione normativa. E' normale che fu indicato che si riferiva agli immobili posteriori.
In Italia vige la norma della non retroattività di una legge.
Dalla data del 21 luglio2005 in poi, un costruttore che deve iniziare a costruire un immobile sa che deve : dare fidjussioni agli acquirenti per gli acconti versati fino al rogito, frazionare l'ipoteca e cancellarla prima o contestualmente al rogito rilasciare la polizza postuma decennale al rogito.......

 

[Ponz]

Nessuno ha detto il contrario, anzi, semmai sono le tue affermazioni ad apparirmi confuse, perdonami... o sarò io che non capisco... quando hai parlato di 8 anni fa.... mah! Ora hai aggiustato il tiro Comunque lo sai te cosa volevi dire ma ora stai parlando di altro.

Innanzitutto quella "interpretazione" è correttisisma e accettata, perchè si parla della definizione di immobile da costruire, nel caso, tra l'altro è quella che fu diffusa dal notariato e venne diffusa e spiegata a tutti coloro che operano nel mercato.
Le fidejussioni sono dovute solo nel caso di immobili non finiti come specificato nel decreto, non è interpretazione, è norma ed è prassi quotidiana (per chi la fa, per chi non la fa...).

Tra l'altro:

E’ lo stesso decreto legislativo a stabilire che per “immobili da costruire” devono interndersi quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità» (art. 1, comma 1, lett. d).

Aggiungo per completezza:

La Suprema Corte di Cassazione ha di recente precisato che la definizione comprende «tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria:dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o (ricorrendo le condizioni di cui al DPR 6 giugno 2001 n°380, art.22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività;dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio, ai sensi dell'art. 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall'ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell'intervento).
Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto "sulla carta", ossia già allo stato di progetto, ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente»4.
L’obbligo di procurare la fideiussione non ricorre neppure quando venga trasferito un immobile non ultimato, nello stato di fatto in cui esso si trova, senza che il costruttore si obblighi a completarlo (c.d. “vendita a grezzo”). La disciplina dettata nel 2005 a protezione degli acquisti presuppone infatti chiaramente che l’attività edificatoria: a) resti a carico del promittente venditore (pur avendo questi facoltà di appaltarla a terzi); b) sia in corso di svolgimento o comunque stia per essere iniziata5.
Sono invece compresi nell'ambito della definizione di “immobili da costruire” quegli immobili sui quali vengano eseguiti degli interventi di ristrutturazione c.d. “maggiore”, per cui vige l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. Trattasi di interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici» (artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R. 380/2001).

Riassumendo: la fidejussione l'abbiamo risolta, va versata se l'immobile non è "finito" come descritto nel decreto, ma è lecito chiederla (non pretenderla) anche nei casi dove non fosse dovuta.

Poi hai parlato di abusi e di notaio: il notaio non ti salva dagli abusi.

Siamo tornati da capo.
[... testo moderato...]

 

[H&F]

Nessuno ha detto il contrario, anzi, semmai sono le tue affermazioni ad apparirmi confuse, perdonami... o sarò io che non capisco... quando hai parlato di 8 anni fa.... mah! Lo sai te cosa volevi dire ma ora stai parlando di altro. Innanzitutto quella interpretazione è correttisisma e accettata, perchè si parla della definizione di immobile da costruire, nel caso.
Le fidejussioni sono dovute solo nel caso di immobili non finiti come specificato nel decreto, non è interpretazione, è norma ed è prassi quotidiana (per chi la fa, per chi non la fa...).

Riassumendo: la fidejussione l'abbiamo risolta, va versata se l'immobile non è "finito" come descritto nel decreto.

Poi hai parlato di abusi e di notaio: il notaio non ti salva dagli abusi.

Siamo tornati da capo.

Si parla di acconti fino al rogito.
Qui ti falliscono i costruttori proprio quando hanno finito l'immobile ed i soldi .
Le banche non mollano l'ipoteca e non compri più nulla.
Leggi la discussione che ho menzionato : gente che sta perdendo acconti del 50% del prezzo.
La banca non vuole frazionare il mutuo.
Legge falimentare ed altro che hai citato : i giovani acquirenti nella bufera di un fallimento. Altro che paranoia : realismo.
Quanto agli abusi il notaio può avvisare e consigliare : anzi, deve avvisare.
Per questo il notaio è dell'acquirente.
Seguono altre risposte domani.

 

[Ponz]

[... testo moderato...]

Sul notaio: il notaio non deve avvisare di abusi sull'immobile se non ne è a conoscenza, e se ha in mano documentazione comprovante una conformità urbanistica, che magari di fatto non ha corrispondenza nella realtà, non ha l'obbligo di verificarne la veridicità. Non ha nemmeno i mezzi per conoscerli, a dire il vero. Se gli arriva un progetto che segna le altezze a 2,70 ma sono 2,65 non è tenuto a prendere il laser e misurarlo, per intendersi, e quando rogitano non hanno in mano sezioni, ma planimetrie ( e non sempre).

Deve semmai controllare altri aspetti, che tu conoscerai (ci mancherebbe), che poco interessano a questa discussione.

[... testo moderato...]

Ah, se la banca non fraziona il mutuo, la fidejussione non la riscuoti secondo me, quella la riscuoti sicuramente al fallimento, fattelo dire da chi ci è passato e ha visto risolvere al situazione più di una volta, anche grazie al proprio lavoro.

 

[H&F]

[... testo moderato...]
Il forum è pieno di casi in cui è stato venduto un garage, facendo credere al compratore che era una sala hobby con cucina. E tanto altro.
[... testo moderato...]

 

[Ponz]

Stai glissando, mai negato codeste casistiche, so benissimo che ci sono ma cosa c'entrano con quanto hai affermato o di ciò di cui si discuteva?
[... testo moderato...]

Se si parla di abusi, solo un tecnico potrà tutelarti, il notaio non conta nulla a meno che l'abuso non sia talmente palese come un aliud pro alio, appunto, che tu invochi, ma non mi pare sia questo il caso.

 

[Ponz]

Riassumo:

[... testo moderato...]

Letto anche il D.Lvo 122/2005. Non parla di posa della "prima pietra".
I tuoi commenti risaliranno a qualche interpretazione del 2005, quando fu introdotta la legge e ci fu un periodo di sovrapposizione normativa. E' normale che fu indicato che si riferiva agli immobili posteriori.
In Italia vige la norma della non retroattività di una legge.
Dalla data del 21 luglio2005 in poi, un costruttore che deve iniziare a costruire un immobile sa che deve :

e queste osservazioni quanto cozzano con il fatto che io ti cito il medesimo decreto? Leggilo meglio! Nell'ansia di darmi torto mi dai ragione, infatti la tua frase sopra degli 8 anni qui si palesa nella sua natura di "abbaglio" visto che ora chiaramente parli del limite dal quale il decreto agisce.

dare fidjussioni agli acquirenti per gli acconti versati fino al rogito, frazionare l'ipoteca e cancellarla prima o contestualmente al rogito rilasciare la polizza postuma decennale al rogito.......

inesatto, ho corretto la tua affermazione riportando il decreto e sottolineando il fatto che per immobili "finiti" come specificato dal decreto stesso e dal legislatore, l'obbligo non sussista.

Le leggi la legge 210/2004 che ti contraddice in pieno a riguardo delle fidejussini sugli acconti versti fino al rogito.
Il notaio ha tanti poteri, ma per parzialità non li usa.

Finche non si rogita con la cancellazione dell'ipoteca è tutto a rischio.
Poi se si tratta dell'immobile di cui ValeJack ha parlato nella sua precedente discussione, vi erano grossi abusi. Questo sembra il motivo per cui andare dal notaio compare. Rifilargli gli abusi.

A questo ti ho risposto sottolineandoti come il notaio non sia responsabile ne abbia i mezzi per controllare le conformità urbanistiche e se un costruttore produce documentazione tale da far apparire in "regola" un immobile questi fa il rogito, senza colpe.
Per questa problematica la fidejussione serve a nulla, perchè rogiti lo stesso e ti trovi l'immobile non in regola. Serve il tecnico, se se ne ravvede il bisogno. Non serve nemmeno in caso la banca resista a frazionare l'ipoteca, tra l'altro, almeno nei casi dove io sono stato testimone è stato impossibile attivarla e si è dovuto cercare altre vie, più pratiche

[... testo moderato...]

ps.

Secondo me vanno al rogito direttamente a fine mese quindi magari ci vanno con 5mila euro e la fidejussione la possono chiedere comunque, anche se l'immobile è "finito", quindi in caso di versamenti superiori seguenti, possono porla come condizione, da contrattare ove non ci fosse l'obbligo, e ottenerla.

PPs.

Non ricordo di aver letto nel decreto l'obbligo di frazionare l'ipoteca o di estinguerla, semmai rientra in un normale andamento organico delle compravendite: è sempre stato così, ma non per obbligo, per necessità... se sei così cortese da postarci l'articolo del decreto in oggetto dove questo viene specificato ci risparmi al fatica, nel caso, come sospetto, non ci sia, potrei aver trovato un altra inesattezza a quanto affermi. Se comunque fosse confermato tale obbligo devo dire che non ho mai visto nessuno richiederne l'adempimento, chi dovrebbe vigilarne l'applicazione secondo il decreto?

[... testo moderato...]

 

[il Custode]

Ho dovuto ripulire dai vostri battibecchi, frase per frase tutta la discussione. Evidentemente non siete in grado di sostenere una conversazione sui fatti, e data la vostra preparazione è davvero un delitto per voi e per le persone che vengono qui in cerca di informazioni.

Chiudo la discussione fino a quando non si saranno calmati gli animi, o in alternativa, fino a quando non mi dimostrerete di esservi chiariti in privato.