Acquisto programmato, cos’è e come funziona

[Rosa1968]

che ha carattere complesso trattandosi di una locazione mista ad un preliminare di vendita,

Scusi avvocato ma il contratto proposto su dal collega, non prevede affitto, ma acconti prezzo.

 

[tempozero]

sarà stato studiato da notai e avvocati, oltre che dai nostri bravi agenti Sardi, ma vi posso assicurare che, esattamente nei termini descritti, questa tipologia l'ho utilizzata nel 2005 con un mio cliente...e non credo di essere un genio incompreso. Si tratta di una procedura attivabile solo a determinate condizioni. Nella fattispecie, il mio cliente voleva acquistare a tutti i costi un appartamento x lui strategico ( sopra il suo negozio ) ma le sostanze x l'acquisto le avrebbe ricavate dalla vendita di un altro appartamento x la vendita del quale aveva già in mano caparra, ma con l'acquirente che doveva attendere lo smobilizzo di un investimento a 24 mesi. Perchè non avevo scelto l'affitto con riscatto? perchè x il proprietario dell'appartamento sopra il negozio, la vendita era l'unica opzione possibile e, con questo tipo di contratto, se al termine prestabilito dei 36 mesi il promissario acquirente non avesse onorato l'impegno, non avrebbe avuto più titolo x rimanere nell'appartamento, dovendolo rilasciare senza riserve. Che poi un giudice successivamente avrebbe potuto comunque configurare l'accaduto come un finto contratto d'affitto, è una possibilità, seppur remota, ma il tutto dava maggiori garanzie a non rimanere ingabbiati in un affitto tout-court. Comunque, si fa di necessità virtù, ma in fondo, gli strumenti da utilizzare, sono sempre quelli. Niente di nuovo.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Scusi avvocato ma il contratto proposto su dal collega, non prevede affitto, ma acconti prezzo.

Il contratto di cui si tratta può assumere varie forme: preliminare misto a locazione, locazione con contestuale patto di opzione oppure preliminare ad effetti anticipati.
Ciò che è caratteristico di tale negozio è l'immediata consegna del bene e la previsione di un futuro trasferimento della proprietà, cui entrambe le parti (preliminare) o una solo di esse (opzione), si impegnano ad addivenire, individuandone, da subito, le condizioni.
Chiedo venia per l'indicazione inesatta, avete perfettamente ragione la trascrizione del contratto preliminare conserva la sua efficacia per tre anni.

 

[Gianluca Cesare]

Per essere più chiari, se dovessi dare il possesso in un preliminare le imposte dovute (es. 10% = 7 + 2 + 1) sono calcolate sull'intero prezzo d'acquisto dichiarato.
cioè se compri casa € 100'000 paghi € 10'000 oltre notaio e spiccioli.
Di fatto per lo stato con la consegna del bene l'affare è concluso e quindi viene applicata la tassazione sull'intero, ma senza agevolazioni (che sono invece previste per il rogito).
Oltre i costi delle garanzie, ad esemp. mettiamo che chi vende vuole un ipoteca per la cifra che gli rimane da incassare, il costo è il 3%.
NON CONVIENE!!! troppi rischi e costi!!!!!!!!!!!!.... può essere applicata correttamente solo in alcuni casi!

 

[PROGETTO_CASA]

Per essere più chiari, se dovessi dare il possesso in un preliminare le imposte dovute (es. 10% = 7 + 2 + 1) sono calcolate sull'intero prezzo d'acquisto dichiarato.
cioè se compri casa € 100'000 paghi € 10'000 oltre notaio e spiccioli.
Di fatto per lo stato con la consegna del bene l'affare è concluso e quindi viene applicata la tassazione sull'intero, ma senza agevolazioni (che sono invece previste per il rogito).
Oltre i costi delle garanzie, ad esemp. mettiamo che chi vende vuole un ipoteca per la cifra che gli rimane da incassare, il costo è il 3%.
NON CONVIENE!!! troppi rischi e costi!!!!!!!!!!!!.... può essere applicata correttamente solo in alcuni casi!

Scusate devo essermi perso qualche pezzo: cos'è sta storia cessione di possesso con tassazione sul valore di acquisto ?

 

[Rosa1968]

Di fatto per lo stato con la consegna del bene l'affare è concluso e quindi viene applicata la tassazione sull'intero, ma senza agevolazioni (che sono invece previste per il rogito).

Scusa mi puoi spiegare meglio? A me non risulta quello che stai dicendo. Ci sono sentenze della cassazione al riguardo del preliminare ad effetti anticipati le quali non cambiano la natura obbligatoria del preliminare a natura traslativa mi spiego? Il preliminare rimane preliminare quindi non dà natura reale al vincolo, ci mancherebbe.
Quindi per quello che so io, la trascrizione del preliminare ad effetti anticipati ha spese fiscali recuperabili e altre a fondo perso. Ricapitolando 0.50 sulla caparra 3 sugli acconti diritti fissi imposta fissa di trascrizione e imposta di registro sulla rendita catastale rivalutata. Se la trattativa è tra privati e quindi a registro le imposte su caparre e acconti vengono considerate acconto di imposta e quindi scalate dal totale. Se da impresa, con il pagamento dell'IVA le somme non sono recuperabili. Come spese va aggiunto l'onorario del notaio.

 

[Umberto Granducato]

Quindi per quello che so io, la trascrizione del preliminare ad effetti anticipati ha spese fiscali recuperabili e altre a fondo perso. Ricapitolando 0.50 sulla caparra 3 sugli acconti diritti fissi imposta fissa di trascrizione e imposta di registro sulla rendita catastale rivalutata. Se la trattativa è tra privati e quindi a registro le imposte su caparre e acconti vengono considerate acconto di imposta e quindi scalate dal totale. Se da impresa, con il pagamento dell'IVA le somme non sono recuperabili. Come spese va aggiunto l'onorario del notaio.

per la trascrizione?

 

[Ponz]

Sinceramente anche io rimango basito, non solo non mi risulta, ma non risulta nemmeno a qualsiasi notaio che abbia ascoltato sulle tematiche varie di moda ultimamente (affitti con riscatto ecc.).

 

[Tobia]

Per essere più chiari, se dovessi dare il possesso in un preliminare le imposte dovute (es. 10% = 7 + 2 + 1) sono calcolate sull'intero prezzo d'acquisto dichiarato.
cioè se compri casa € 100'000 paghi € 10'000 oltre notaio e spiccioli.
Di fatto per lo stato con la consegna del bene l'affare è concluso e quindi viene applicata la tassazione sull'intero, ma senza agevolazioni (che sono invece previste per il rogito).
Oltre i costi delle garanzie, ad esemp. mettiamo che chi vende vuole un ipoteca per la cifra che gli rimane da incassare, il costo è il 3%.
NON CONVIENE!!! troppi rischi e costi!!!!!!!!!!!!.... può essere applicata correttamente solo in alcuni casi!

a me non sembra..
proviamo a chiedere @un povero notaio se ha esperienze in merito..

 

[Rosa1968]

per la trascrizione?

Si Umberto, io so così.