Casa abusiva...non sanabile. L'agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione?

[Bastimento]

Quindi salvo dimostrare mancanze da parte dell'AI la provvigione a mio avviso e' dovuta a prescindere.

Tanto per chiarire...
Costituisce mancanza dell'AI, non aver verificato la esistenza della conformità?

Grazie a Ponz, per la chiara esposizione delle possibilità.

 

[Ponz]

Tanto per chiarire...
Costituisce mancanza dell'AI, non aver verificato la esistenza della conformità?

Normalmente, no, anche perchè come ti ho detto sopra, se non è commerciabile non c'è contratto, quindi non si paga provvigione.

 

[alessandro66]

Chiaro il ragionamento, ma proprio per questo avevo fissato le mie ipotesi.
1) Confermi che la conformità urbanistica è un prerequisito, certamente il venditore ne risponderà, e comunque dovrà all'AI che ci ha lavorato , la provvigione o un rimborso delle spese sostenute.

Ma il punto riguarda il potenziale acquirente: secondo me, è tenuto alla provvigione se il contratto si conclude positivamente, e questo non pare possibile.
Se l'AI non ha fatto verificare o garantire questo non trascurabile fatto, mi sembra una sua mancanza: concluderei che il candidato acquirente non sia tenuto ad alcuna provvigione, e semmai sia parte lesa.[DOUBLEPOST=1390228676,1390228487][/DOUBLEPOST]
Caro conterraneo: ti ho sempre ammirato per la saggezza, professionalità ed equilibrio nelle risposte.
In questo caso non capisco molto l'ironia... : comunque mi pare di capire che desiderereste essere valutati in trentesimi.....
Quando si ripresenterà all'esame, .... ne terrò conto

Dipende se l'AI sapeva o poteva sapere...se è in buona fede e non è stato negligente, la provvigione gli spetta...

 

[Ponz]

Può accadere che qualcuno si faccia pagare PRIMA di accertarsi della effettiva commerciabilità... ecco, nel caso i rischi di vedersi addebitare anche qualche danno ci sono eccome.... ma chiaramente chi lo fa avrà una pezza di appoggio di un tecnico che ne comprovi la conformità, o è folle se riscuote prima...
Con quella potrà dire che la minima diligenza l'ha tenuta.
[DOUBLEPOST=1390229594,1390229546][/DOUBLEPOST]

Dipende se l'AI sapeva o poteva sapere...se è in buona fede e non è stato negligente, la provvigione gli spetta...

NO, purtroppo non abbiamo questo privilegio nel caso. Un contratto è valido ed eseguibile quando si può appunto eseguire... nel caso di immobile non conforme non si può... quindi niente provvigione...


Viceversa fa come fanno in certi posti incivili lega l'effettiva esecuzione alla previa conformità da riconfermare subito prima del versamento della caparra (e della provvigione).

Anzi... io non tirerei fuori come difesa "non lo sapevo"...

 

[marcellogall]

Chiaro il ragionamento, ma proprio per questo avevo fissato le mie ipotesi.
1) Confermi che la conformità urbanistica è un prerequisito, certamente il venditore ne risponderà, e comunque dovrà all'AI che ci ha lavorato , la provvigione o un rimborso delle spese sostenute.

Ma il punto riguarda il potenziale acquirente: secondo me, è tenuto alla provvigione se il contratto si conclude positivamente, e questo non pare possibile.
Se l'AI non ha fatto verificare o garantire questo non trascurabile fatto, mi sembra una sua mancanza: concluderei che il candidato acquirente non sia tenuto ad alcuna provvigione, e semmai sia parte lesa.[DOUBLEPOST=1390228676,1390228487][/DOUBLEPOST]
Caro conterraneo: ti ho sempre ammirato per la saggezza, professionalità ed equilibrio nelle risposte.
In questo caso non capisco molto l'ironia... : comunque mi pare di capire che desiderereste essere valutati in trentesimi.....
Quando si ripresenterà all'esame, .... ne terrò conto

Non era assolutamente nelle mie intenzioni fare dell'ironia, come ho già detto era solo una battuta; se è stata fraintesa e non è stata gradita chiedo scusa.

 

[Bastimento]

Ci stiamo sovrapponendo nelle risposte: grazie Ponz per le tue precisazioni.

p.s.: Mi chiedo se non converrebbe anche a voi assumervi la responsabilità di effettuare preliminarmente (o far effettuare dal venditore) tutte le verifiche del caso. Costituirebbe per l'acquirente una certa garanzia che giustificherebbe anche meglio la provvigione (che poi sia consigliabile che l'acquirente consapevole faccia fare una sua verifica da un suo tecnico di fiducia, credo sia evidente..)

 

[alessandro66]

Può accadere che qualcuno si faccia pagare PRIMA di accertarsi della effettiva commerciabilità... ecco, nel caso i rischi di vedersi addebitare anche qualche danno ci sono eccome.... ma chiaramente chi lo fa avrà una pezza di appoggio di un tecnico che ne comprovi la conformità, o è folle se riscuote prima...[DOUBLEPOST=1390229594,1390229546][/DOUBLEPOST]
NO, purtroppo non abbiamo questo privilegio nel caso. Un contratto è valido ed eseguibile quando si può appunto eseguire... nel caso di immobile non conforme non si può... quindi niente provvigione...

Con quella potrà dire che la minima diligenza l'ha tenuta.

Viceversa fa come fanno in certi posti incivili lega l'effettiva esecuzione alla previa conformità da riconfermare subito prima del versamento della caparra (e della provvigione).

Anzi... io non tirerei fuori come difesa "non lo sapevo"...

In effetti...è nullo in partenza e non...annullabile...mi sa che concordo

 

[Natalia Vincitrice]

Testo unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) come sanzione civile dice che il proprietario di un immobile abusivo non può venderlo o trasferirlo a terzi. Si dichiarano nulli gli atti di disposizione (vendita, permuta, donazione, ecc.) di edifici o loro parti se in esso non son indicati gli estremi del permesso di costruire o del condono: ovviamente, se si tratta di immobili abusivi, realizzati, cioè senza permesso di costruire, tali estremi on potranno essere indicati e, dunque, gli atti saranno nulli.
Se l'atto è nullo di quale provvigione possiamo discutere?

 

[od1n0]

Tanto per chiarire...
Costituisce mancanza dell'AI, non aver verificato la esistenza della conformità?

Secondo me non costituisce mancanza ma se il contratto preliminare e' dichiarato nullo la provvigione non e' dovuta.

 

[Ponz]

Mi chiedo se non converrebbe anche a voi assumervi la responsabilità di effettuare preliminarmente (o far effettuare dal venditore) tutte le verifiche del caso.

In realtà non è l'ideale (come sai la mia posizione) in quanto ritengo che creare meccanismi di tutela contrattuale lasciando all'acquirente e al suo tecnico verificare le informazioni sia molto più sicuro (per esperienza non solo mia).

E te lo dice uno che lo fa spessissimo quello che dici.... ma non gli do MAI una valenza di certificazione.... proprio perchè l'esperienza mi insegna di non farlo.

Ti assicuro che troppo spesso ci sono difformità (quasi sempre lievi e sistemabili, ma onerose) anche dove il tecnico dice è tutto a posto, proprio perchè l'urbanistica e il mondo delle regole nell'immobiliare ha tante-troppe zone grigie e chiaramente la sensibilità cambia a seconda della parte che tuteli (parlo del tecnico): per quello del venditore bastano 2000 euro e una settimana, per l'altro invece ne servono 10mila e tre mesi... e bisogna accertarsi di come stanno le cose.

Poi ci sono gli errori e le competenze, le esperienze diverse...

Cosa ci conviene?

Raccogliere documentazione in modo profondo, consegnarla al tecnico dell'acquirente e aspettare di riscuotere quando questi da il "tutto ok".