Frazionamento bilocale - Rendita e spese condominiali

[Fridrick]

Buongiorno a tutti,

sto valutando l'acquisto di un appartamento (bilocale) da un soggetto (privato) che intende frazionare il suo appartamento di grosse dimensioni e dal quale ricaverebbe appunto un bilocale e un altro appartamento.
Ora premesso che mi è stata fornita una planimetria del progetto (che consiste semplicemente nello spostare un paio di muri rispetto allo stato attuale, visto che poi la ristrutturazione sarebbe a carico mio) vorrei chiedervi alcuni consigli su come calcolare/quantificare quella che sarà la rendita futura e le future spese condominiali dell'unità.
Riporto qui sotto la planimetria esemplificativa dell'unità (ovviamente nello stato finale)

Per la rendita è corretto fare la proporzione rispetto ai vani (ad esempio se il bilocale è 2,5 vani e l'appartamento pre-frazionamento è 9,5 vani allora la mia rendita dovrà essere calcolata come 2,5/9*attuale rendita catastale dell'appartamento)? Oppure bisogna farla rispetto ai mq?
E per quanto riguarda le spese condominiali?

Mi potreste fornire anche qualche chiarimento per l'iter futuro (qualora dovessi procedere con l'acquisto). E' il proprietario che effettua l'accatastamento dell'unità ed è lui quindi che "propone" una rendita in catasto giusto?

Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto

 

[SALVES]

Dalla planimetria che hai postato presumo che dal calcolo docfa risulteranno 3 vani.

Quindi se vuoi delle idee più chiare penso che la cosa giusta è informarsi da un tecnico che simuli la presentazione docfa.

tecnico, che potrebbe essere colui che curera le pratiche amministrative dell'autorizzazione al frazionamento al comune e della successiva dichiarazione docfa.

 

[Fridrick]

Ti ringrazio per la precisazione

Posso chiederti come mai parli di 3 vani e non 2,5? Pensavo il calcolo fosse camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + ?

E al di là delle regole per il calcolo secondo te è corretto fare la proporzione rispetto alla rendita attuale?

ps: sicuramente poi chiederò ad un tecnico competente, ma prima vorrei cercare di farmi un'idea almeno indicativa di quelli che potrebbero essere i risultati

 

[alessandro66]

A prescindere da tutte le ipotesi a "spanne" che si possono fare...fai presente al venditore che quando si compra, i conti si fanno precisi e non a spanne...prima fraziona e poi vende con tutti i dati precisi...come calcoli l'imposta di registro?

 

[Fridrick]

Sì infatti il problema è proprio quello
Pensavo di scrivere nella proposta che il venditore si impegna ad accatastare l'unità ad un valore pari a quello stimato (lasciando magari un minimo di margine)

L'accatastamento vero e proprio non penso il venditore voglia procedere a farlo prima di aver ricevuto una proposta che ritiene accettabile perché l'unità può essere "tagliata" con dimensioni leggermente diverse per cui sicuramente non farebbe alcun accatastamento prima di una proposta vincolante

 

[alessandro66]

Vedi tu...dal mio punto di vista, se un venditore non è in grado di dare certezze agli acquirenti la casa se la tiene...tieni presente che se non verifica almeno la fattibilità del frazionamento, non è nemmeno detto che glielo autorizzino...le due unità ricavate, ad esempio, rispettano i minimi di superficie previsti?...A Roma si richiedono 45 mq per il bilocale e, se non ho sbagliato a fare i conti, l'appartamento in planimetria è di 40 mq...

 

[Rosa1968]

Sì infatti il problema è proprio quello
Pensavo di scrivere nella proposta che il venditore si impegna ad accatastare l'unità ad un valore pari a quello stimato (lasciando magari un minimo di margine)

L'accatastamento vero e proprio non penso il venditore voglia procedere a farlo prima di aver ricevuto una proposta che ritiene accettabile perché l'unità può essere "tagliata" con dimensioni leggermente diverse per cui sicuramente non farebbe alcun accatastamento prima di una proposta vincolante

scusa e quindi cosa compri? e lui cosa vende al prezzo di? io non avrei fretta a fare un preliminare con le giuste garanzie di cosa effettivamente compro anche se sembra così semplice in realtà non lo é. tu dovrai acquistare un progetto approvato non aleatorio perché per quanto sembra che sia lui l'inadempiente i tempi poi di una causa sono lunghi e costosi.

 

[SALVES]

E al di là delle regole per il calcolo secondo te è corretto fare la proporzione rispetto alla rendita attuale?

No perchè può variare la categoria e classe.

Posso chiederti come mai parli di 3 vani e non 2,5? Pensavo il calcolo fosse camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + ?

camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + disimpegno (1/3) e c'è anche il balcone.

 

[Bastimento]

camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + disimpegno (1/3) e c'è anche il balcone.

La logica della risposta è corretta: ma io l'ingresso non lo vedo.

In ogni caso per una prima stima della rendita catastale, o meglio delle future imposte, a parità di classe e categoria, è corretto fare la proporzione tra vani e rendite: le tariffe per ogni categoria e classe sono riferite ai vani.
Data la natura abbastanza astrusa della stima catastale, penso che a priori non puoi avere una stima migliore.

C'era una ulteriore domanda, relativa ai millesimi condominiali: qui risponderei che hanno maggiore rilievo i mq. Poi possono esserci affinamenti legati ai coefficienti attribuiti all'esposizione, al piano, alla superficie dei balconi.
Dalla attuale tabella si può capire se queste differenziazioni (piano, esposizione ecc) sono stati valutati.

Nel merito consiglierei qualche valutazione sulle dimensioni della camera-letto: di poco superiore a 10 mq: se non erro e ricordo, non può essere assunta come camera matrimoniale. Quale peso?

 

[Fridrick]

Vedi tu...dal mio punto di vista, se un venditore non è in grado di dare certezze agli acquirenti la casa se la tiene...tieni presente che se non verifica almeno la fattibilità del frazionamento, non è nemmeno detto che glielo autorizzino...le due unità ricavate, ad esempio, rispettano i minimi di superficie previsti?...A Roma si richiedono 45 mq per il bilocale e, se non ho sbagliato a fare i conti, l'appartamento in planimetria è di 40 mq...

La proprietà ha un archietto che gli segue il frazionamento (che ha redatto la planimetria che ho postato) e se dovessi decidere di proseguire ovviamente mi doterò anche io di un tecnico per essere più tutelato
Per ora come avrete capito sto cercando, nei limiti del possibile e delle mie consocenza, di capire la fattibilità o meno della cosa
So che sembrerà strano ma per quanto piccolo e con affaccio su cortile è un articolo che ad un prezzo "giusto" non è così facile da trovare in centro a Milano (chi conosce il mercato ha ben presente qual'è il livello medio degli appartamenti di piccolo taglio in centro...)
Per quanto riguarda i minimi di superficie non vedo particolari problemi. Dalla bozza del nuovo regolamento edilizio vedo che:
- camere ad un posto letto: 8,00 mq --> la camera dell'appartamento è oltre 9mq
- soggiorno con spazio di cottura: 17,00 mq --> la cucina-soggiorno dell'appartamento è circa 20mq
- Tutti i locali bagno dovranno avere lato minimo non inferiore a 1,20 m (e dimensione totale on inferiore a 2mq) -- anche qui lo superiamo senza problemi
Per quanto riguarda la dimensione complessiva che misurando approssimativamente ho quantificato in circa 37 - 38mq + balcone di 2 mq non penso crei problemi visto che sempre dalla bozza del nuovo regolamento edilizio viene specificato che "L'alloggio e ogni unità immobiliare non può avere una superficie utile inferiore a 28 mq".
Non vedo invece riferimenti per quanto riguarda il bilocale (es. indicazioni di superfici minime)
Una curiosità: considerando che l'appartamento non ha cantina secondo voi quale potrebbe essere una superficie commerciale realistica? 45mq?