Frazionamento bilocale - Rendita e spese condominiali

Buongiorno a tutti,

sto valutando l'acquisto di un appartamento (bilocale) da un soggetto (privato) che intende frazionare il suo appartamento di grosse dimensioni e dal quale ricaverebbe appunto un bilocale e un altro appartamento.
Ora premesso che mi è stata fornita una planimetria del progetto (che consiste semplicemente nello spostare un paio di muri rispetto allo stato attuale, visto che poi la ristrutturazione sarebbe a carico mio) vorrei chiedervi alcuni consigli su come calcolare/quantificare quella che sarà la rendita futura e le future spese condominiali dell'unità.
Riporto qui sotto la planimetria esemplificativa dell'unità (ovviamente nello stato finale)



Per la rendita è corretto fare la proporzione rispetto ai vani (ad esempio se il bilocale è 2,5 vani e l'appartamento pre-frazionamento è 9,5 vani allora la mia rendita dovrà essere calcolata come 2,5/9*attuale rendita catastale dell'appartamento)? Oppure bisogna farla rispetto ai mq?
E per quanto riguarda le spese condominiali?

Mi potreste fornire anche qualche chiarimento per l'iter futuro (qualora dovessi procedere con l'acquisto). E' il proprietario che effettua l'accatastamento dell'unità ed è lui quindi che "propone" una rendita in catasto giusto?

Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto

 

Dalla planimetria che hai postato presumo che dal calcolo docfa risulteranno 3 vani.

Quindi se vuoi delle idee più chiare penso che la cosa giusta è informarsi da un tecnico che simuli la presentazione docfa.

tecnico, che potrebbe essere colui che curera le pratiche amministrative dell'autorizzazione al frazionamento al comune e della successiva dichiarazione docfa.

 

Ti ringrazio per la precisazione

Posso chiederti come mai parli di 3 vani e non 2,5? Pensavo il calcolo fosse camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + ?

E al di là delle regole per il calcolo secondo te è corretto fare la proporzione rispetto alla rendita attuale?

ps: sicuramente poi chiederò ad un tecnico competente, ma prima vorrei cercare di farmi un'idea almeno indicativa di quelli che potrebbero essere i risultati

 

A prescindere da tutte le ipotesi a "spanne" che si possono fare...fai presente al venditore che quando si compra, i conti si fanno precisi e non a spanne...prima fraziona e poi vende con tutti i dati precisi...come calcoli l'imposta di registro?

 

Sì infatti il problema è proprio quello
Pensavo di scrivere nella proposta che il venditore si impegna ad accatastare l'unità ad un valore pari a quello stimato (lasciando magari un minimo di margine)

L'accatastamento vero e proprio non penso il venditore voglia procedere a farlo prima di aver ricevuto una proposta che ritiene accettabile perché l'unità può essere "tagliata" con dimensioni leggermente diverse per cui sicuramente non farebbe alcun accatastamento prima di una proposta vincolante

 

Vedi tu...dal mio punto di vista, se un venditore non è in grado di dare certezze agli acquirenti la casa se la tiene...tieni presente che se non verifica almeno la fattibilità del frazionamento, non è nemmeno detto che glielo autorizzino...le due unità ricavate, ad esempio, rispettano i minimi di superficie previsti?...A Roma si richiedono 45 mq per il bilocale e, se non ho sbagliato a fare i conti, l'appartamento in planimetria è di 40 mq...

 

scusa e quindi cosa compri? e lui cosa vende al prezzo di? io non avrei fretta a fare un preliminare con le giuste garanzie di cosa effettivamente compro anche se sembra così semplice in realtà non lo é. tu dovrai acquistare un progetto approvato non aleatorio perché per quanto sembra che sia lui l'inadempiente i tempi poi di una causa sono lunghi e costosi.

 

No perchè può variare la categoria e classe.

camera (1 vano) + soggiorno (1 vano) + bagno (1/3) + ingresso (1/3) + disimpegno (1/3) e c'è anche il balcone.

 

La logica della risposta è corretta: ma io l'ingresso non lo vedo.

In ogni caso per una prima stima della rendita catastale, o meglio delle future imposte, a parità di classe e categoria, è corretto fare la proporzione tra vani e rendite: le tariffe per ogni categoria e classe sono riferite ai vani.
Data la natura abbastanza astrusa della stima catastale, penso che a priori non puoi avere una stima migliore.

C'era una ulteriore domanda, relativa ai millesimi condominiali: qui risponderei che hanno maggiore rilievo i mq. Poi possono esserci affinamenti legati ai coefficienti attribuiti all'esposizione, al piano, alla superficie dei balconi.
Dalla attuale tabella si può capire se queste differenziazioni (piano, esposizione ecc) sono stati valutati.

Nel merito consiglierei qualche valutazione sulle dimensioni della camera-letto: di poco superiore a 10 mq: se non erro e ricordo, non può essere assunta come camera matrimoniale. Quale peso?

 

La proprietà ha un archietto che gli segue il frazionamento (che ha redatto la planimetria che ho postato) e se dovessi decidere di proseguire ovviamente mi doterò anche io di un tecnico per essere più tutelato
Per ora come avrete capito sto cercando, nei limiti del possibile e delle mie consocenza, di capire la fattibilità o meno della cosa
So che sembrerà strano ma per quanto piccolo e con affaccio su cortile è un articolo che ad un prezzo "giusto" non è così facile da trovare in centro a Milano (chi conosce il mercato ha ben presente qual'è il livello medio degli appartamenti di piccolo taglio in centro...)
Per quanto riguarda i minimi di superficie non vedo particolari problemi. Dalla bozza del nuovo regolamento edilizio vedo che:
- camere ad un posto letto: 8,00 mq --> la camera dell'appartamento è oltre 9mq
- soggiorno con spazio di cottura: 17,00 mq --> la cucina-soggiorno dell'appartamento è circa 20mq
- Tutti i locali bagno dovranno avere lato minimo non inferiore a 1,20 m (e dimensione totale on inferiore a 2mq) -- anche qui lo superiamo senza problemi
Per quanto riguarda la dimensione complessiva che misurando approssimativamente ho quantificato in circa 37 - 38mq + balcone di 2 mq non penso crei problemi visto che sempre dalla bozza del nuovo regolamento edilizio viene specificato che "L'alloggio e ogni unità immobiliare non può avere una superficie utile inferiore a 28 mq".
Non vedo invece riferimenti per quanto riguarda il bilocale (es. indicazioni di superfici minime)
Una curiosità: considerando che l'appartamento non ha cantina secondo voi quale potrebbe essere una superficie commerciale realistica? 45mq?

 

Sì concordo però come scritto sopra affinché lui proceda a tirare su il muro dove chiedo io devo dargli qualche garanzia, no?
Come la vederesti una proposta (con caparra che resta depositata presso l'agenzia immobiliare) subordinata al progetto approvato?
Stabilendo magari che la consegna della caparra avviene solo a lavori edili completati (ossia alla costruzione del muro) e ad accatastamento effettuato?

 

Ti ringrazio per le considerazioni
Secondo te avrebbe senso fare delle visure sul palazzo per vedere se vi sono altri bilocali e in quel caso qual'è la loro rendita?

Per mq intendi quelli calpestabili o commerciali?
La tabella è quella che viene allegata al regolamento di condomio quando viene predisposto giusto?

Si confermo può essere considerata solo singola (la matrimoniale è minimo 12). Che problemi può creare questa cosa?
Cosa intendi per "quale peso"?

 

No: ha più senso il tuo primo approccio

Spero che il caseggiato abbia già un regolamento condominiale ed una tabella millesimale: in caso di acquisto pretenderei di conoscerne i contenuti

Se intendi viverci con una moglie, potrebbe essere un problema ....

 

Si, potrebbe essere un'idea, così come non dovrai dimenticare di inserire che la tabella millesimale sarà a suo carico.

 

E per i tri-locali ecc, ecc,...? Mi sembra strano...28 mq dovrebbe essere il monolocale....comunque fa testo la D.I.A. accettata, ovvero pagata...fino a quel momento non esistono certezze. Per i calcoli sulla rendita ti hanno già risposto gli altri utenti del forum...non si può fare a spanne perché non si può calcolare categoria e classe e bisognerebbe conoscere pure la zona censuaria...quindi non puoi farlo solo sui vani catastali...
La superficie commerciale è pari alla superficie lorda dell'appartamento (calpestabile + tramezzature interne + 100% tamponatura esterna + 50% divisori con altre unità confinanti) + 25% del balcone o 30% se chiuso su tre lati + 50% degli accessori (cantina, posto auto/box)...se comunicanti, altrimenti al 25%.

 

Intendi la redazione della nuova tabella millesimale giusto?
Pensavo la redigesse "a gratis" (cioè in quanto parte del suo incarico) l'amministratore, ma evidentemente mi sbaglio. Mi spieghi gentilmente in cosa consiste la redazione/aggiornamento della tabella millesimale? C'è un tecnico che deve prendere fisicamente delle misure nell'appartamento?[DOUBLEPOST=1403528650,1403528384][/DOUBLEPOST]

Sì 28 mq è la misura minima di qualsiasi unità che tu voglia accatastare
Dicevo però che non ho trovato nel RE una "definizione" di bilocale, trilocale, ecc in termini di mq minimi
La domanda sulla superficie commerciale era per capire se "indicativamente" a fronte di 37mq di calpestabile (misaurata da me sulla base della planimetria) e 2 mq di terrazzo era "sensato" parlare di una commerciale di 45. Non conosco lo spessore dei muri e neanche mi serve avere un numero esatto, era giusto una curiosità

 

Ti ringrazio per gli interessanti spunti di riflessione che mi fornisci. Li riprendo per punti
1) è certo che il comune conceda detto frazionamento? I parametri del regolamento edilizio mi sembrano tutti rispettati. Di solito che io sappia gli obblighi di 1 posto auto per unità si applicano ai frazionamenti di interi edifici (cioè oltre una certa superficie...), ma potrei sbagliarmi. Secondo te dove posso verificare la cosa?
2) il regolamento permette il frazionamento delle unità immobiliari? QUesta è una buona domanda. Mi farò passare il regolamento
3) L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune? Le eventuali modifiche delle parti comuni sono state autorizzate dall'assemblea? No l'appartamento originario aveva due ingressi per cui non ci sono modifiche alle parti comuni
4) L'amministratore opterà per la suddivizione degli attuali millesimi o richiederà di mettere mano complessivamente a tutte le tabelle? Non ne ho idea. Devo chiederlo all'amministratore?
5) Chi sarà tenuto a sostenerne i costi? Ritengo (e lo scriverò in proposta) che poiché l'unità mi deve ovviamente essere consegnata accatastata siano tutti a carico del venditore. Ritieni sia corretto?

 

Le osservazioni di CheCasa sono intriganti e meritano una riflessione.

E' possibile: ma in caso di frazionamento di una u.i.abitativa già esistente, il tutto potrebbe risolversi in un aggravio del costo della DIA, almeno credo.

Questa mi è nuova: pùo un RdC incidere sulle proprietà esclusive? Direi che sarebbe un abuso

Fridrick ha già risposto: ma anche se fosse stato necessario aprire un nuovo ingresso, il condominio non mi pare possa opporsi se non si ledono strutture.

In caso di frazionamento l'amministratore deve accettare la ripartizione che viene proposta dalle parti; l'importante che la somma rimanga pari all'alloggio frazionato.

Non certo il condominio: direi il venditore, ma il tutto si lega al prezzo di vendita concordato. In ogni caso la redazione della tabella millesimale normalmente è compito di un tecnico, non dell'amministratore. In questo caso non vedo cosa potrebbe essere eccepito se l'originario millesimi a viene ripartito in b+c=a. (almeno per i mm di proprietà.

 

Certo Bastimento e quella tabella andrà allegata al rogito notarile.[DOUBLEPOST=1403530506,1403530427][/DOUBLEPOST]

perché non può entrare dove entrano gli altri?