Peppe1966

Membro Attivo
Privato Cittadino
Nel 2003 ho acquistato un immobile, costruito nel 1979, e poi rivenduto nel 1989 e nel 1999. A settembre 2008 ho rivenduto. L'immobile è accatastato A7 ed è composto da 4 vani.

Nell'atto del 1979 non erano disponibili i dati catastali definitivi, in quello del 1989 si ma il notaio li ha trascritti in modo errato (particella 1485 anzichè 1483). I notai del 1999 e del 2003 hanno copiato l'errore. Così quando ho venduto nel 2008 il notaio dell'acquirente se ne è accorto ed io ho rettificato 3 atti notarili (1989, 1999 e 2003) a mie spese (1900€ !).
Prima domanda: ho modo per recuperare questi soldi?

Il peggio deve ancora venire. Oggi mi arriva una lettera dall'avvocato dell'acquirente, che in sintesi dice questo:
Da una verifica fatta in comune risulta che uno dei vani ha destinazione magazzino. Sul compromesso c'è scritto "immobile uso abitativo", ergo mi è stato venduto un immobile solo parzialmente abitabile e quindi di valore inferiore. Conclusione: chiedo 73000 € di rimborso, al venditore ed all'agenzia.
Seconda domanda: può farlo? E' possibile chiedere il rimborso di una vendita? C'è un tempo limite dal rogito?
Terza domanda: l'immobile sin dalla scheda di accatastamento risulta composto di 4 vani categoria A7. Come è possibile che in comune risulti una cosa diversa? Chi ha ragione se c'è una discrepanza? Hanno verificato 2 notai, 2 banche, 2 agenzie, e nessuno se ne è accorto. Nessuno ha fatto modifiche sin dalla costruzione. Esiste l'abitabilità. E' menzionata sul rogito ma io non l'ho letta.
Quarta domanda: se fossi costretto a pagare l'acquirente, posso rivalermi con qualcuno? Notai? Come?

Vi prego datemi una dritta. Ho venduto questa casa e con un mutuo di 150.000 € in 25 anni ne ho comprata un'altra. Ora altri 73000€ non saprei dove prenderli. Per me significherebbe vendere la casa in cui abito ed andare in affitto con i miei 3 figli piccoli.

Dopo anni di sacrifici, vita distrutta! E che colpa ne ho?

Grazie

Giuseppe
 

Sandro 7942

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusami Peppe, non vorrei dirti una cosa sbagliata, ma cosa c'era rappresentato sulle planimetrie che ha firmato il tuo acquirente in sede di atto?

Un immobile ad uso abitativo può avere un vano magazzino, non c'è nulla di strano...
A maggior ragione se quel vano era segnalato come tale sull'atto e sulla piantina (che sono state firmate dall'acquirente) non dovresti proprio aver di cui preoccuparti...

Però non vorrei aver interpretato male, attendiamo magari pareri più autorevoli!
 

Peppe1966

Membro Attivo
Privato Cittadino
Scusami Peppe, non vorrei dirti una cosa sbagliata, ma cosa c'era rappresentato sulle planimetrie che ha firmato il tuo acquirente in sede di atto?
....!

Nella piantina firmata allegata all'atto il locale c'è. In più da controlli eseguiti in comune ieri pomeriggio il locale dalla licenza edilizia è precisato come accessorio.

L'immobile in catasto risulta 4 vani categoria A7. Su compromesso e rogito si parla di immobile composto da 3 vani più accessori. Sul certificato di abiltabilità non risultano magazzini ma accessori.

Grazie della risposta.

Attendo vostri pareri.

Grazie infinite per l'aiuto
 

proge2001

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Da come dici te il notaio, al momento del rogito, non ha effettuato nessuna verifica catastale, oppure se le ha fatte non ti ha avvisato che una parte non era civile abitazione e questo è una precisa responsabilità del notaio stesso. Rivolgiti subito ad un legale.
 

Peppe1966

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il notaio dell'acquirente ha fatto una verifca in catasto, non in comune.
In catasto non risulta che una stanza è da considerare accessorio.

Io sono solo la vittima venditore.
 

proge2001

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quindi la pianta catastale riporta tutto come civile abitazione mentre il Comune ha licenziato un progetto che prevedeva una parte come accessorio? Se fosse così è la planimetria catastale errata e l'errore è probabilmente imputabile al tecnico che l'ha redatta.
 

Peppe1966

Membro Attivo
Privato Cittadino
Quindi la pianta catastale riporta tutto come civile abitazione mentre il Comune ha licenziato un progetto che prevedeva una parte come accessorio? Se fosse così è la planimetria catastale errata e l'errore è probabilmente imputabile al tecnico che l'ha redatta.

Si più o meno stanno così le cose. Sul rogito c'è comunque scritto 3 vani + accessori. Sulla piantina catastale 4 vani.

Il punto è: in queste condizioni l'acquirente può chiedere a me i soldi indietro asserendo che l'ho ingannato?
Che colpa ne ho? Ho operato in completa buona fede.
 

pampa98

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Salve.
In serie direi: la responsabilità di uno dei professionisti che hanno preso parte alle ripetute vendite la potrai tranquillamente accertare e far valere. I notai inoltre sono sempre assicurati.

Ma...attenzione a come gestisci la "risposta" alla richiesta di riduzione del prezzo fatta dal tuo compratore tramite avvocato.
Se sbagli nel resistere ad una richiesta scritta (non una citazione) magari campata in aria, non potrai mai rivalerti su altri per una tua errata valutazione della situazione.
Ergo: ti occorre un buon avvocato civilista che sia realmente esperto di compravendite immobiliari e di urbanistica.
Prima di cercarlo e dargli mandato però, se io fossi te, andrei con un mio geometra dal notaio (quello tramite il quale hai acquistato) e sviscererei la questione e appurerei come si è giunti agli eventuali presunti errori dedotti dal compratore (che a mio avviso li conosce da quando ha comprato e ci sta marciando).
Ricorda che un bene con destinazione "civile abitazione" non cessa di esserlo se ha alcune parti che sono accessori....tutte le case hanno vani accessori e/o tecnici.
Se il vano avesse avuto una diversa ed autonoma "destinazione" avrebbe dovuto essere accatastato separatamente, come accade per un garage o una cantina.
Il fatto che uno dei vani sia un "accessorio" non cambia la sua destinazione. Se fosse un magazzino per vera destinazione urbanistica al catasto dovrebbe essere indicato come C2 ed avere una sua distinta planimetria.
Quindi: non disperare....Comincia subito a studiare il caso con un tuo geometra di fiducia e interpella il tuo notaio e successivamente gli altri due. Poi in base a quanto emerso incarica un legale di rispondere all'avvocato del compratore. Forse una prima lettera sarà disponibile a scriverla anche il notaio visto che questa accusa lo coinvolge professionalmente.
Quello che conta è che tu non "ceda" alla richiesta senza che il tuo compratore faccia regolare citazione in giudizio per ottenere sentenza dal giudice. Ricorda anche che di solito le case si vendono a corpo e non a misura e per viste e piaciute, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano "ben noto alla parte acquirente".
Facci sapere. Se puoi allega le planimetrie catastali e comunali.
Ale
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Si più o meno stanno così le cose. Sul rogito c'è comunque scritto 3 vani + accessori. Sulla piantina catastale 4 vani.

Il punto è: in queste condizioni l'acquirente può chiedere a me i soldi indietro asserendo che l'ho ingannato?
Che colpa ne ho? Ho operato in completa buona fede.

Non so se ti sei espresso correttamente dicendo "sulla piantina catastale 4 vani": intanto il rogito parla di 3 vani + accessori.
Non mi pare che sulle "planimetrie catastali" vengano elencate le stanze.
Ti ricordo, visto che non è stato ancora evidenziato, che ad esplicitare la "consistenza" dell'unità immobiliare, è la "visura catastale": per i magazzini, negozi e box viene misurata in metri quadri; ma per gli alloggi viene indicata in "vani" ma non confonderli con le camere effettivamente presenti. La definizione catastale di "vano" è "virtuale". Cerco di spiegartelo in modo un pò grossolano ma forse comprensibile:
3 accessori valgono un vano. Esempio: ingresso+bagno+ripostiglio = 1 vano catastale
una frazione (es due accessori = si arrotonda per eccesso ad 1 van
un solo accessorio: non contribuisce = zero.

Se i 4 vani di cui parli li leggi sulla visura catastale, NON C'E INCONGRUENZA TRA ROGITO E DATO A CATASTO.

Auguri.
 

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