E' necessario essere agente immobiliare per mediare la locazione turistica?

[RPANT]

Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum. Sto per lanciare una piattaforma di affitti brevi in una zona della Toscana e avrei necessità di alcuni chiarimenti in quanto ho notato che la legislazione in materia è in costante divenire, sia a livello nazionale che delle singole Regioni.

Vi sintetizzo come funziona la piattaforma: un po' come AirBnB. I proprietari caricano sulla piattaforma l'immobile ( o noi per conto suo). Le prenotazioni (con pagamenti online della caparra) sono ottenute da noi così come il saldo prima dell'arrivo del cliente. Il sistema di booking prevede l'invio contestuale al cliente del contratto di locazione turistica che deve firmare prima dell'arrivo. Nel nostro modello di business prevediamo un contratto di locazione tra il proprietario e il turista (quindi tramite accordo di mandato con rappresentanza). Gli estremi del cliente sono poi forniti al proprietario che si gestisce il cliente. Noi versiamo al proprietario la quota di affitto meno la nostra provvigione.

1) La mia prima domanda: è necessario avere il titolo di agente immobiliare (io non lo posseggo) per effettuare questa intermediazione turistica? Secondo alcuni con cui ho parlato sì, secondo altri è sufficiente un contratto di mandato con o senza rappresentanza in cui il mandatario (io) agisce per compiere l'atto giuridico oggetto dell'accordo (ovvero la conclusione di contratti) insieme a tutte quelle azioni prodromiche e complementari all'oggetto del mandato. In questa veste che secondo alcune fonti, è diversa dall'agente o mediatore, io posso agire anche nelle vesti di impresa turistica - agenzia di servizi - OTA (online travel agency), non saprei quale categoria utilizzare.

Cosa ne pensate? Quali sono le vostre esperienze?Avete qualche riferimento legislativo in materia?

2) Come tipologia di mandato consigliereste quella "con" rappresentanza come indicato sopra? O senza rappresentanza? Noi abbiamo pensato al primo modello perchè di fatto operiamo in remoto (la sede dove si trova / opera la piattaforma online) non coincide con le località dove si trovano gli appartamenti. Quindi per questo il contratto è firmato a nome del proprietario ed è il proprietario ad accogliere direttamente il turista finale

3) Nel caso di mandato con rappresentanza quello che io ho inteso dai post precedenti è che:

- non essendo compresi servizi di tipo alberghiero (es. pulizia, alimenti) c'è l'esenzione IVA, quindi noi rilasciamo fattura in esenzione IVA al locatario
- al mandatario si riversa la somma meno la provvigione: noi fatturiamo al mandatario la provvigione + IVA al 22%

è corretto?

Se sì, quando rilasciamo al turista una fattura in esenzione IVA, presumo che dobbiamo farlo citando "ai sensi della legge....." quale legge? Presumo si debba specificare in fattura perchè non si applica l'IVA


grazie per i vostri preziosi suggerimenti

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum. Sto per lanciare una piattaforma di affitti brevi in una zona della Toscana e avrei necessità di alcuni chiarimenti in quanto ho notato che la legislazione in materia è in costante divenire, sia a livello nazionale che delle singole Regioni.

Vi sintetizzo come funziona la piattaforma: un po' come AirBnB. I proprietari caricano sulla piattaforma l'immobile ( o noi per conto suo). Le prenotazioni (con pagamenti online della caparra) sono ottenute da noi così come il saldo prima dell'arrivo del cliente. Il sistema di booking prevede l'invio contestuale al cliente del contratto di locazione turistica che deve firmare prima dell'arrivo. Nel nostro modello di business prevediamo un contratto di locazione tra il proprietario e il turista (quindi tramite accordo di mandato con rappresentanza). Gli estremi del cliente sono poi forniti al proprietario che si gestisce il cliente. Noi versiamo al proprietario la quota di affitto meno la nostra provvigione.

1) La mia prima domanda: è necessario avere il titolo di agente immobiliare (io non lo posseggo) per effettuare questa intermediazione turistica? Secondo alcuni con cui ho parlato sì, secondo altri è sufficiente un contratto di mandato con o senza rappresentanza in cui il mandatario (io) agisce per compiere l'atto giuridico oggetto dell'accordo (ovvero la conclusione di contratti) insieme a tutte quelle azioni prodromiche e complementari all'oggetto del mandato. In questa veste che secondo alcune fonti, è diversa dall'agente o mediatore, io posso agire anche nelle vesti di impresa turistica - agenzia di servizi - OTA (online travel agency), non saprei quale categoria utilizzare.

Cosa ne pensate? Quali sono le vostre esperienze?Avete qualche riferimento legislativo in materia?

2) Come tipologia di mandato consigliereste quella "con" rappresentanza come indicato sopra? O senza rappresentanza? Noi abbiamo pensato al primo modello perchè di fatto operiamo in remoto (la sede dove si trova / opera la piattaforma online) non coincide con le località dove si trovano gli appartamenti. Quindi per questo il contratto è firmato a nome del proprietario ed è il proprietario ad accogliere direttamente il turista finale

3) Nel caso di mandato con rappresentanza quello che io ho inteso dai post precedenti è che:

- non essendo compresi servizi di tipo alberghiero (es. pulizia, alimenti) c'è l'esenzione IVA, quindi noi rilasciamo fattura in esenzione IVA al locatario
- al mandatario si riversa la somma meno la provvigione: noi fatturiamo al mandatario la provvigione + IVA al 22%

è corretto?

Se sì, quando rilasciamo al turista una fattura in esenzione IVA, presumo che dobbiamo farlo citando "ai sensi della legge....." quale legge? Presumo si debba specificare in fattura perchè non si applica l'IVA

grazie per i vostri preziosi suggerimenti

Ciao, per come la descrivi è mediazione immobiliare e ci vuole l'abilitazione, se no si incorre in varie sanzioni, che di solito vengono erogate perché se lo fai su scala medio grande qualche associazione di categoria se ne accorgerà.
Quello che devi evitare è di mettere in relazione due parti per la conclusione del contratto, la prima cosa da fare è farti pagare solo da una delle parti indipendentemente da come andrà.
Se ti pagano entrambi oppure se ti paga solo uno al momento della conclusione dell'affare, è mediazione immobiliare.
Quanto sopra si intende nei fatti, indipendentemente dal nome del contratto (incarico o mandato).
Un'altra soluzione potrebbe essere farti pagare in abbonamento, oppure per il servizio on line erogato.
Però il confine è labile e la mia categoria molto molto attenta agli abusivismi per così dire esterni (poi le agenzia qualche abusivo ce l'hanno spesso).
In bocca al lupo

 

[Antonello]

Mettere in contatto delle persone per la vendita o l'affitto di un immobile o di un'azienda e farsi pagare le provvigioni è un'operazione riservata ai mediatori immobiliari abilitati.
Quanto sopra che ti faccia pagare da tutti e due le parti (mediatore tipico) o da una sola parte (mediatore mandatario a titolo oneroso).

 

[RPANT]

Buongiorno e grazie per i commenti e suggerimenti.

Il confine comunque continua a sembrarmi labile:

1) Ho letto alcuni articoli che sostengono che anche le agenzie viaggi posso ricoprire lo stesso ruolo. La mia piattaforma di fatto si potrebbe configurare come una piccola OTA (online travel agency). Perchè non dite niente sulle agenzie viaggi? Ad oggi miglialia di queste agenzie mediano off line e online non solo pacchetti viaggi ma anche servizi di intermediazione finalizzata a locazione turistica

2) Non mi pare che le OTA come AirBnB e simili abbiano il titolo di agenti immobiliare nè che facciano firmare contratti di locazione in Italia (lo dico per esperienza diretta). Come si giustifica quindi il loro modo di funzionare?

3) La corte costituzionale sostiene la differenza tra mediatore e mandatario. Ai sensi dell'art. 1754 cod.civ. viene considerato mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, in difetto di qualsiasi vincolo di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza rispetto alle medesime. Quindi se capisco bene (non sono un avvocato) in realtà un mediatore non potrebbe sottoscrivere un accordo di mandato di rappresentanza altrimenti entrerebbe in conflitto con il suo ruolo, o mi sbaglio? Di fatto in molti casi (accordo senza rappresentanza) l'agente immobiliare sottoscrive direttamente il contratto di locazione con il turista. In quest'ultimo esempio cessa allora di essere mediatore?

4) A detta di altri consulenti legali che ho sentito un'altra interpretazione è possibile. Vi fornisco un feedback che ho ricevuto (ho fornito loro lo stesso quesito fornito a voi):

"Salve, il tema è complesso e coinvolge vari profili (amministrativi, civili e fiscali).
A fronte di una assenza di disciplina normativa in materia a mio avviso un servizio quale quello descritto, con le opportune cautele, può essere svolto liberamente senza necessità di titoli professionali (nè di agente immobiliare nè di agenzia di viaggi) e senza autorizzazioni/scia.

Infatti la vostra attività è di intermediazione nel servizio di locazione (e non di cessione dell'immobile) rispetto al quale ottenete una percentuale per la prestazione del servizio (che paga il solo proprietario). Quindi siamo fuori dallo schema dell'agente immobiliare. Così come siamo fuori dai servizi al cliente finale (turista) tipici dell'agenzia di viaggio."

che opinione avete sui punti (1), (2), (3) e (4)?

grazie