Proposta acquisto con saldo stralcio mutuo

[Asna]

Ciao a tutti

Vorrei sapere se qualcuno di voi professionisti può aiutarmi:

Interessandomi ad un immobile, e dopo averlo regolarmente visionato, l agente immobiliare mi consegna un modulo di 'proposta irrevocabile di acquisto'. Premetto che durante la visita la situazione micè sembrata regolare e mi è stata consegnata anche la pianta catastale dell appartamento, i proprietari sono stranieri con regolare permesso e sembra anche dall arredamento che davvero vivano in condizioni un po precarie..inoltre l agente ha un agenzia molto attiva con sede e diversi immobili in catalogo, di tutti i tipi..quindi mi sembra proprio ok.

La situazione dell immobile, a detta del agente, è questa: chi lo occupa ha un mutuo che non sta più pagando e la banca che ha concesso il mutuo ha un accordo con l agente affinche trovi un acquirente per un saldo e stralcio alla metà del valore mutuo residuo (infatti non risulta ancora pignorato). Il venditore avrebbe già dato il suo consenso a vendere e a liberare l immobile alla data della vendita.

Questi i punti della proposta che l agente vile che firmi, che proprio non capisco:

1) l assegno non va al venditore come caparra ma all' agente come provvigione se il venditore accetterà. Quindi se il venditore come ho capito ha praticamente già accettato su consiglio della banca, l agente ha matematicamente già diritto all incasso dell assegno?

2) la banca (che non mi viene detta per privacy...) ha tempo (un mese) per accettare la cifra proposta, oppure rifiutare, e deve fare prima un altro sopralluogo di stima del immobile.. Ma se è stata la banca ad incaricare l agente come mai ora tutte queste lungaggini?

3) l immobile viene 'garantito' libero da tutto e tutti, ipoteche e addirittura spese condominiali (che l agente dice verranno saldate dalla banca con i soldi dello stralcio..)

4) non mi vengono proposti altri fogli di conferma contenenti ad esempio la procura/conferimento del incarico all agente a trovare un acquirente a saldo e stralcio (da parte della banca o del venditore o di entrambi penso) o di presa in mano del assegno da consegnare all agente (non so con una data e la firma del agente..)

5) l agente mi dice che al momento del rogito saranno presenti venditore, banca creditrice del venditore, io e notaio


Cosa faccio? Il notaio sta controllando se i proprietari (la coppia straniera ) abbiano altre ipoteche oltre al mutuo gravanti sull immobile (e quindi opponibili in futuro da terzi) poiché l agente ha fatto la cortesia di girarmi i dati dell agenzia delle entrate riguardanti l immobile (mi dice che non avrebbe nemmeno potuto farlo..)
Il prezzo è allettante, e io ho la disponibilità a saldare la banca creditrice del venditore in un unica soluzione (al momento del rogito ovviamente..)

ALLEGO LA FOTO DELLA PROPOSTA

Vi prego aiutatemi!
Asna

 

[Bagudi]

Io ho provato a togliere l'allegato, ma non riesco.

@Asna nell'allegato c'è ancora il nome dell'agente immobiliare.

Vai in "modifica" e prova a toglierlo tu. Ripuliscilo e ripostalo.

 

[Miciogatto]

La situazione dell immobile, a detta del agente, è questa: chi lo occupa ha un mutuo che non sta più pagando e la banca che ha concesso il mutuo ha un accordo con l agente affinche trovi un acquirente per un saldo e stralcio alla metà del valore mutuo residuo (infatti non risulta ancora pignorato). Il venditore avrebbe già dato il suo consenso a vendere e a liberare l immobile alla data della vendita.

Se l'immobile non e' ancora pignorato mi sembra molto strano che la banca abbia accettato uno stralcio del debito.
Siamo sicuri che non e' pignorato? Fai fare una visura ipotecaria dal tuo notaio.

1) l assegno non va al venditore come caparra ma all' agente come provvigione se il venditore accetterà. Quindi se il venditore come ho capito ha praticamente già accettato su consiglio della banca, l agente ha matematicamente già diritto all incasso dell assegno?

Questo mi piace poco. In questa fase in cui praticamente non sai nulla sono tante le cose che possono andare male. Qui il mediatore vuole la sua provvigione anche se poi non compri casa.

2) la banca (che non mi viene detta per privacy...) ha tempo (un mese) per accettare la cifra proposta, oppure rifiutare, e deve fare prima un altro sopralluogo di stima del immobile.. Ma se è stata la banca ad incaricare l agente come mai ora tutte queste lungaggini?

Allora l'accordo non c'e'!
O non vi siete capiti bene o qualcosa non mi torna.

3) l immobile viene 'garantito' libero da tutto e tutti, ipoteche e addirittura spese condominiali (che l agente dice verranno saldate dalla banca con i soldi dello stralcio..)

Anche questo mi sembra molto difficile.
Perche' mai la banca dovrebbe pagare le spese condominiali?

Potrebbe essere invece che il pignoramento c'e' e partecipa al pignoramento anche il condominio. I tuoi soldi serviranno anche per pagare il condominio.

Ma parliamo in astratto, perche' vorrrebbe dire che esiste un accordo (scritto!) con la banca e un accorso scritto con il condominio.

4) non mi vengono proposti altri fogli di conferma contenenti ad esempio la procura/conferimento del incarico all agente a trovare un acquirente a saldo e stralcio (da parte della banca o del venditore o di entrambi penso) o di presa in mano del assegno da consegnare all agente (non so con una data e la firma del agente..)

L'unico che puo' incaricare una agenzia alla vendita è il proprietario. Anche se l'immobile e' pignorato. Poi magari la banca tiene le fila e consiglia il proprietario.

5) l agente mi dice che al momento del rogito saranno presenti venditore, banca creditrice del venditore, io e notaio

Possibile, ci sarà da cancellare l'ipoteca volontaria. Ma non vorrei che mancasse un ospite speciale: il giudice dell'esecuzione immobiliare...

Cosa faccio? Il notaio sta controllando se i proprietari (la coppia straniera ) abbiano altre ipoteche oltre al mutuo gravanti sull immobile (e quindi opponibili in futuro da terzi) poiché l agente ha fatto la cortesia di girarmi i dati dell agenzia delle entrate riguardanti l immobile (mi dice che non avrebbe nemmeno potuto farlo..)
Il prezzo è allettante, e io ho la disponibilità a saldare la banca creditrice del venditore in un unica soluzione (al momento del rogito ovviamente..)

Le operazioni di saldo e stralcio sono le mie preferite perche' quando sono fattibili sono interessanti e consentono di soddisfare tutte le parti:

- la banca che rientra rapidamente del suo credito
(perdendoci un po' ma li prendono subito e per loro a volte e' preferibile)
- la persona pignorata che avra' cancellati tutti i debiti
- la persona che acquista che fa un buon affare

Il risvolto della medaglia e' che e' una materia complessa dove devi sapere bene cosa fare e quando farlo.

Se mi consenti di contattarti in privato (tu non puoi farlo, sei appena iscritta al forum) ti posso segnalare qualcuno nella tua zona.

(Continua pure a chiedere qui sul forum ma comprenderai che e' difficile darti un consiglio definitivo senza visionare la documentazione completa)

 

[Asna]

Io ho provato a togliere l'allegato, ma non riesco.

@Asna nell'allegato c'è ancora il nome dell'agente immobiliare.

Vai in "modifica" e prova a toglierlo tu. Ripuliscilo e ripostalo.

Come faccio????

 

[Bagudi]

Niente, già fatto.

 

[Asna]

Niente, già fatto.

Grazie ! Scusate ..

 

[Asna]

Se l'immobile non e' ancora pignorato mi sembra molto strano che la banca abbia accettato uno stralcio del debito.
Siamo sicuri che non e' pignorato? Fai fare una visura ipotecaria dal tuo notaio.

Si la stiamo facendo fare...



Questo mi piace poco. In questa fase in cui praticamente non sai nulla sono tante le cose che possono andare male. Qui il mediatore vuole la sua provvigione anche se poi non compri casa.

Il problema è che il venditore formalmente vende la casa ma in realtà in un accordo privato e secretato con la banca che ha concesso il mutuo, che da 'dietro' tira le fila del discorso penso...

Allora l'accordo non c'e'!
O non vi siete capiti bene o qualcosa non mi torna.



Anche questo mi sembra molto difficile.
Perche' mai la banca dovrebbe pagare le spese condominiali?

Così ci dice l agente, in effetti viene scritto nella proposta di acquisto, 'libero da spese condominiali passate...'

Potrebbe essere invece che il pignoramento c'e' e partecipa al pignoramento anche il condominio. I tuoi soldi serviranno anche per pagare il condominio.

Mi dirà a breve il notaio cosa risulta, penso solo il mutuo..

Ma parliamo in astratto, perche' vorrrebbe dire che esiste un accordo (scritto!) con la banca e un accorso scritto con il condominio.

Sono accordi che a quanto pare sono 'nascosti' perché formalmente la vendita la fa il venditore, che però avendo il debito e volendo evitare grane si accorda con la banca per il saldo e stralcio. La banca poi deve formalmente accettare la cifra offerta (entro un mese) e quando si andrà dal notaio io pagherò il venditore che però avrà un suo accordo per girare subito la cifra alla banca, la quale rilascerà nello stesso momento la liberatoria per far sì che l immobile sia libero da ogni vincolo..


L'unico che puo' incaricare una agenzia alla vendita è il proprietario. Anche se l'immobile e' pignorato. Poi magari la banca tiene le fila e consiglia il proprietario.

Ecco sì una cosa del genere


Possibile, ci sarà da cancellare l'ipoteca volontaria. Ma non vorrei che mancasse un ospite speciale: il giudice dell'esecuzione immobiliare...

Vediamo cosa dice il notaio..





Le operazioni di saldo e stralcio sono le mie preferite perche' quando sono fattibili sono interessanti e consentono di soddisfare tutte le parti:

- la banca che rientra rapidamente del suo credito
(perdendoci un po' ma li prendono subito e per loro a volte e' preferibile)
- la persona pignorata che avra' cancellati tutti i debiti
- la persona che acquista che fa un buon affare

Il risvolto della medaglia e' che e' una materia complessa dove devi sapere bene cosa fare e quando farlo.

Hai ragione!

Se mi consenti di contattarti in privato (tu non puoi farlo, sei appena iscritta al forum) ti posso segnalare qualcuno nella tua zona.

(Continua pure a chiedere qui sul forum ma comprenderai che e' difficile darti un consiglio definitivo senza visionare la documentazione completa)

 

[CheCasa!]

1) l assegno non va al venditore come caparra ma all' agente come provvigione se il venditore accetterà. Quindi se il venditore come ho capito ha praticamente già accettato su consiglio della banca, l agente ha matematicamente già diritto all incasso dell assegno?

L'accettazione della proposta metterebbe l'agente in condizione di incassare la caparra ma anche il venditore di diventare inadempiente nei tuoi confronti qualora l'istituto di credito non accetti la pratica di saldo stralcio. Il chè non è proprio il massimo visto che il venditore in questo caso non sembrerebbe certamente in grado di far fronte ad un eventuale richiesta di risarcimento.
La strada da seguire è quindi un'altra:
proposta SUBORDINATA al parere positivo di saldo stralcio rilasciato PER ISCRITTO dall'istituto di credito. Assegno che suffraga il tuo impegno a procedere, intestato al venditore e custodito dall'agenzia sino alla STIPULA DEL ROGITO NOTARILE.
Pagamento dell'agenzia, per patto da specificare a parte, solo in caso di sottoscrizione del rogito.

2) la banca (che non mi viene detta per privacy...) ha tempo (un mese) per accettare la cifra proposta, oppure rifiutare, e deve fare prima un altro sopralluogo di stima del immobile.. Ma se è stata la banca ad incaricare l agente come mai ora tutte queste lungaggini?

Questo punto è chiaro: il direttore di filiale propone all'agente un saldo e stralcio sulla scorta della propria esperienza ma l'OK definitivo lo devono dare i capoccia della direzione.

3) l immobile viene 'garantito' libero da tutto e tutti, ipoteche e addirittura spese condominiali (che l agente dice verranno saldate dalla banca con i soldi dello stralcio..)

Questo è semplicemente impossibile. La banca non è proprietaria del bene. La banca garantisce solo la cancellazione dell'ipoteca a fronte del pagamento di una determinata cifra. Sono i proprietari che devono garantire il resto e se sono in difficoltà col pagamento del mutuo...
Anche in questo caso c'è una soluzione: si propone come cifra di acquisto 50.000 (le cifre le do a caso solo per spiegare) e si offre alla banca un saldo stralcio di 40.000. Così con i 10.000 che avanzano il proprietario potrà far fronte a tutte le spese.

4) non mi vengono proposti altri fogli di conferma contenenti ad esempio la procura/conferimento del incarico all agente a trovare un acquirente a saldo e stralcio (da parte della banca o del venditore o di entrambi penso) o di presa in mano del assegno da consegnare all agente (non so con una data e la firma del agente..)

Se anche esistessero dei mandati riguarderebbero il rapporto tra venditore ed agente immobiliare (impossibile che esista un mandato tra banca ed agente immobiliare) che, in fin dei conti, non ti dovrebbe riguardare....

5) l agente mi dice che al momento del rogito saranno presenti venditore, banca creditrice del venditore, io e notaio

Lo si spera. Questo è il minimo sindacale per poter stipulare!

 

[Miciogatto]

proposta SUBORDINATA al parere positivo di saldo stralcio rilasciato PER ISCRITTO dall'istituto di credito. Assegno che suffraga il tuo impegno a procedere, intestato al venditore e custodito dall'agenzia sino alla STIPULA DEL ROGITO NOTARILE.
Pagamento dell'agenzia, per patto da specificare a parte, solo in caso di sottoscrizione del rogito.

Concordo. Niente segreti se no non si fa nulla.
Aggiungerei una protezione da altri creditori intervenuti o che potrebbero intervenire da qui fino al rogito.

Comunque se fino al rogito non si puo' incassare il tuo assegno sei a posto.

 

[PyerSilvio]

mi sembra molto strano che la banca abbia accettato uno stralcio del debito.

ESATTO.

Bisogna ragionare in maniera pratica.

L'immobile è del proprietario.

Quindi è questo che ne dispone.

La banca vanta il proprio credito, ma nulla può fare senza che vi sia stato prima l'atto di precetto e quindi avere "messo mano" al titolo di proprietà dell'immobile.

In assenza del titolo di proprietà la banca non può trasferire un bel niente.

Quindi pure la circostanza dell'accordo al 50% per chiudere il debito residuo è difficile da credersi.

Che poi la banca si sia messa d'accordo ancor prima con l'agente immobiliare è IMPENSABILE.

Con quale titolo l'agente immobiliare può andare a siglare accordi sui debiti altrui..?
Inoltre in assenza di proposta di acquisto che sarebbe il lavoro dell'agente immobiliare; O no?Mica andare alla ricerca di accordi sui debiti degli altri.

Pure il tempo citato per la risoluzione della pratica saldo stralcio di un mese è fuori discussione,

Come minimo ne occorrono sei.

Per la banca, in quest momento, il debito del proprietario si trova in posizione di "incaglio".

Ovvero l'ultima posizione possibile. quella di frontiera.
Per poter risolvere la vicenda, prima di dichiarare il credito in sofferenza.

Dopo la sofferenza c''è il precetto.
Poi l'esproprio e solo allora la banca potrà vendere con pieno titolo, al fine recuperare il proprio credito;
Tempo stimato: 3 anni.

Quindi la prima cosa da fare è la proposta di acquisto.

Intestata al venditore.

Il proprietario è ancora lui.

Lasciando sospeso ovviamente "il giro" di denaro.

Si presenta alla banca lo strumento di acquisto che deve deliberare la posizione di saldo e stralcio.

Quindi non c'è nessun accordo preliminare anzi è il contrario.

In questi mesi la banca và a verificare.
Valutando SCRUPOLOSAMENTE la posizione del cliente venditore, andando a scavare se lavora ancora, se ha immobili intestati, alla ricerca di qualsiasi appiglio dove eventualmente aggrapparsi, per pretendere il pagamento delle rate insolute.

L'unico titolo e "lamentela" che l'istituto di credito al momento può vantare.

Solo quando la banca ritiene di non poter avere possibilità alcuna di recupero del credito. valuta di accettare la proposta di saldo stralcio e non prima.

Che questa pratica venga accettata non è affatto scontato.

La banca, potrebbe pure decidere di mettere il credito in perdita e, procedere con il precetto, andando a recuperare il credito con una vendita tramite asta.

Se invece accetterà la posizione di saldo e stralcio, prima di poter procedere, avranno bisogno della firma di accettazione del venditore.

Solo questi, in quanto proprietario ha il potere di firma per l'alienazione del bene non la banca.