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  1. Loreick

    Loreick Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, un quesito mooooolto tecnico.
    Ho ottenuto la delibera di mutuo e attendo il rogito. Il notaio sta facendo le ultime verifiche. La proposta d'acquisto è stata firmata e ha validità fino ai primi di maggio.
    Scopro che il venditore vuole fare uno stralcio praticamente pagano una somma alla sua banca con cui ha avuto sospeso il mutuo per problemi economici. Questa cosa non mi è stata scritta e specificata dall'agente immobiliare nella proposta d'acquisto dove è specificato invece che l'immobile sarà libero da ogni aggravio.
    Corro qualche rischio? Ho già dato un acconto all'agente ma onestamente nn voglio dargli più nulla fino al rogito. Il venditore ha già incassato la caparra.
    Il notaio e la banca immagino che non faranno nulla senza la lettera della banca del venditore che accetta lo stralcio. Ma come posso cautelarmi? E se scade la proposta d'acquisto è io ho tutto pronto per l'acquisto ma manca solo per il venditore, io che posso fare?
     
  2. -csltp-

    -csltp- Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Bisogna capire come mai sta proponendo questo stralcio. Come hai fatto a scoprire questa situazione?
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Avrà un debito più alto rispetto alla vendita e sta proponendo con la vendita sicura di dare meno alla banca.
    Il rischio é che la banca non accetti e bisogna capire se riesce a saldare l'intero debito con risorse proprie.
    Cerca di capire meglio. Il rischio che corri é che non può rogitare se la banca non accetta e se non ha abbastanza disponibilità economica per estinguere il debito e cancellare ipoteca.
     
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  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tecnicamente la risposta e' corretta.

    Come pure lo e' il senso.

    L'azione infatti, presuppone che l'esito della vendita, non rechi quella provvista sufficiente ad estinguere impegni ed obbligazioni, a suo tempo convenute e stipulate dal venditore.

    Cio' non toglie, la legittimita' del venditore, ad intervenire nel proprio interesse.
    Restando intesi e compresi nei termini previsti dal preliminare.

    Di fatto l'acquirente ha assunto pure lui obblighi giuridici.

    Non resta che attendere.
     
    Ultima modifica: 28 Marzo 2016
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I notai esistono anche per questo. E' il loro lavoro.

    L'agente non c'entra nulla con gli adempimenti o inadempimenti del venditore.
     
  6. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Da come la racconti, sembra che il tuo venditore sia tecnicamente "in bonis", e' appena uscito da una sospensione delle rate del mutuo.

    In questa situazione e' piuttosto improbabile che la banca possa accettare uno stralcio del debito residuo.

    Uno che sta pagando regolarmente (sia pure con una sospensione) non e' che va dalla banca e dice "senti, invece di pagarti tutte le rate come da contratto vorrei pagare di meno perche' devo vendere".

    La banca accetta uno stralcio del debito quando e' costretta a farlo, quando le prospettive di rientro si assottigliano. Per esempio con un pignoramento avviato sull'immobile e dopo 3 aste andate deserte.

    Oppure la situazione e' diversa da come te l'hanno raccontata e devi scoprire piu' dettagli che adesso non ti hanno detto.

    Per esempio che dice il notaio? Cosa c'e' sull'immobile oltre all'ipoteca volontaria per l'attuale mutuo?

    Hai ottenuto realmente una delibera mutuo o e' solo una valutazione reddituale?
     
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  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    una visura ipotecaria,
    bastava una visura ipotecaria al momento della proposta/compromesso per vedere se tutto era a posto e da li scoprire quanto dovuto.

    Non commento l'operato dell'agente.
     
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  8. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ecco io non lo volevo dire ...
     
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  9. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma anche no non serve mica l'immobile pignorato o aste deserte nel qual caso poco fai, io ho seguito più immobili di società in difficoltà che propongono saldo a stralcio alla banca, le situazioni possono essere varie, io le proposte le ho fatte subordinate al saldo a stralcio ma la banca se non accetta é stupida visto che ci sono in ballo anatocismo e interessi usurai e se si va in causa perde e passano anni.
    Come ho impresari che non pagano il mutuo la banca sta aspettando che vendano e man mano che portano le proposte valutano, una società ad esempio non ha niente pignorato ma sarà quasi un anno che non paga le rate, se vanno in asta recuperano niente si sta vendendo a 100 una casa che si vendeva a 180 e han già accettato la prima proposta per chiudere il mutuo che sarà 140 se tutto va bene.
    Direi di aspettare e vedere però di sicuro se non ho certezza non verso caparra da incassare ma solo assegni in deposito e se va in porto si va al rogito con l immobile che in tal sede vien liberato da tutto.
    Poi se ha accettato questo soldi probabilmente è sicuro del saldo a stralcio, mi è anche successo di andare in stipula casa che si vendeva a 140 mutuo residuo 110 la banca accolla 110 di mutuo ai nuovi acquirenti privati che pagano la casa 110, la prima stipula senza banca e passaggio di assegni, il venditore ha venduto l ultimo appartamento della società non incassando nulla in quanto il mutuo se lo accollano gli acquirenti l unico assegno in atto era la mediazione della parte acquirente il venditore manco quella ha pagato soldi non ne aveva.
     
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  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non e' detto micio.

    Anche se la tecnica bancaria tradizionale prevede quanto hai esposto.

    Nel senso di dire, che siano difficili da ottenere procedure di stralcio, laddove non sussistono evidenze di incaglio.

    Tuttavia cio' non e' impossibile.

    Se si presenta una proposta di acquisto, giocoforza inferiore al credito residuo, la procedura puo' addirittura trovare binari piu' veloci per la chiusura preventiva.

    Ancor di piu' in presenza di acconto caparra tracciato e di quei documenti, come ad esempio l'incarico di vendita, che a suo tempo il creditote ha richiesto, per accedere alla pratica di sospensione.

    Come te, ritengo pure io, che il venditore (e l'intermediario) non abbiano raccontato tutto.

    Se la situazione e' "in bonis" avranno manomesso la pratica.
    L'acconto versato sara' finito su un altro conto corrente.

    La proposta presentata, tarroccata al ribasso, oppure giusta-giusta a copertura del debito.

    Posto che la manovra e' delicata e prevede la stessa gravita' di rischio, che si operi per stralciare un euro oppure dieci, i "conducenti" della pratica dovranno per forza, richiedere una connivenza, informando la parte acquirente e pare che abbiano gia' cominciato.

    Dipende da come si gestira' e a come si rappresentera', la banca creditrice in sede di atto notarile.

    Ad alcuni professori della penna rossa, e' capitato, che la banca creditrice abbia mandato a monte l'atto.
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tutto condivisibile.

    Tuttavia e' proprio l'entita' del credito e la diversita' dei soggetti debitori a dettare la linea del soggetto creditore.

    Se per gli esempi che hai esposto, che riguardano complessi di fabbricati, la procedura e' frequente, puo' avere esiti diversi su altri soggetti ed altre entita'.

    Una banca ha le capienze, per mettere un credito in perdita e procedere nella sua azione di riscossione.

    Pure se il risultato di vendita, ottenuto dopo anni di pratiche, farebbe a pugni con la matematica.
     
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  12. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Era solo un esempio. Comunque, si, confermo che le aste deserte aiutano a stralciare.

    Ad ogni modo il concetto e': alla banca conviene o non conviene accettare una proposta a saldo e stralcio? Questo e' il punto.

    Ecco appunto, magari alla banca in questo caso conviene ... cosi' come negli altri casi che riporti.
     
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  13. Loreick

    Loreick Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi metto un'altra pulce nell'orecchio, con la premessa che il notaio è mio fidato e che domani ne saprò meglio...
    Ho capito che l'avvocato della banca del venditore è d'accordo col venditore stesso nel fare lo stralcio, andando stranamente contro la banca per cui lavora. O dio, non tanto stranamente considerato che guadagnerà dalla transazione.
    Ad ognii modo mi pare di capire che la banca non accetta stralcio senza i dati della compravendita, a meno che non ne sappia proprio nulla...
     
  14. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si poi immagino non dica sempre si logico valuteranno, diciamo che ora son più realistiche e mandare in asta un'immobile su cui prendono 50 forse fra 3 anni su 150 di debito preferiscono prendere 80 subito di saldo a stralcio specialmente se il debitore non ha nulla quindi non hanno altro su cui attaccarsi.
     
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  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Non metto in dubbio Pyer, dicevo infatti improbabile, prendo atto meno improbabile di quello che pensavo. Non ho esperienza di vendite "normali" con stralcio: prediligo le frittate gia' fatte e da risolvere (con almeno il pignoramento gia' avviato). :fico:

    Bravo, questo il punto. In altre parole, io sopra parlavo di "convenienza".


    Aggiungo che non sempre la convenienza e' un concetto a noi comprensibile.

    La banca potrebbe ragionare per binari diversi da quelli comuni al nostro semplice "conto della serva".

    Magari (ed e' solo un altro esempio) hanno semplicemente bisogno di chiudere certi numeri di reparto con quella manciata di euro in piu' ...
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..:D

    Non penserai che gli avvocati facciano i quattrini con le cause condominiali.

    Il notaio fidato e' buona cosa.

    La presenza dell'avvocato, secondo te per il tramite della banca, e' invece a cura del venditore.

    Un chiaro segnale anche questo.

    Significa che il quadro fattuale della pratica, gia' volge in quello stato di necrosi sufficiente, a rendere necessaria la sua azione.

    Significa anche che, di riffa o di raffa, prima o poi si quaglia.

    L'onorario dovra' uscire dal saldo prezzo e ritengo pure le mediazioni.

    Sta' a vedere che succede.

    Cio' che conta per te e' il rispetto dei patti contrattuali.

    Avranno bisogno della tua connivenza, con emissione di fatture, da presentare all'atto o al latere di questo, per chiudere il cerchio, senza colpo ferire dal soggetto creditore.

    Se cio' esula, o determinera' concessioni non previste, ma serenamente praticabili, non sono da escludersi variazioni di accordi da mettere in pratica in sede di rogito.

    Se e' consentito chiedere:

    Il rogito previsto quando.
    L'entita' della caparra e se il tuo acquisto prevede mutuo.

    In ultima istanza...

    Immagino tu stia facendo un buon affare.
    Di' la verita'...:D
     
    Ultima modifica: 28 Marzo 2016
  17. Loreick

    Loreick Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, riassumendo quindi questo stralcio non si può fare senza mio assenso, a meno che chissà cosa stanno combinando. Lo scopriremo presto...
    Ma se scade la proposta d'acquisto, teoricamente mi dovrebbe dare il doppio della caparra, giusto?

    A chi mi chiede altre info: ancora manca la data del rogito, la caparra è di piccola entità e comunque è un normale affare, conveniente al punto giusto. Mutuo già deliberato.
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    NO.

    Non è corretto dire così.

    Questo stralcio ed il residuo economico che rimarrà sul tavolo, è soggetto ai flussi di denaro, della parte acquirente.

    Ma il debito, il contratto e l'eventuale accordo con la banca, è a cura del venditore.
     
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  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    si si ... il giorno dopo la scadenza sono già li con il circolare in mano....

    Smoker
     
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  20. Loreick

    Loreick Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ahah ho capito, devo solo aspettare e sperare. Di certo sono uno che non si arrende e certe situazioni le vivo come questioni di principio. A costo di prendere un avvocato e pagarlo tutta la vita fino a quando do chi ha sbagliato nei miei confronti non pagherà. A costo di mandargli la finanza ogni giorno e rendergli la vita impossibile. Staremo a vedere, grazie a tutti per i consigli!
     

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