Analizziamo i dati del mercato immobiliare per Capoluogo

[camillo]

Buongiorno a tutti,
ho voluto aprire questa discussione per invitare i colleghi ad analizzare i dati relativi alle compravendite della propria città, per meglio comprendere il vero andamento del mercato immobiliare.
Leggiamo e ascoltiamo ovunque di un miglioramento del mercato immobiliare a partire dalla seconda parte del 2014 anche grazie al sostegno economico da parte delle banche.
Secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, Report pubblicato il 1 dicembre 2015, nel III trimestre 2015 il mercato immobiliare italiano, dopo il buon risultato del precedente trimestre, consolida in modo significativo la ripresa, registrando un tasso di crescita tendenziale, riferito al totale delle compravendite, pari all’8,8%, con un volume complessivo di scambi che raggiunge 225.257 NTN.
Ho pertanto analizzato i dati della città di Lecce, dove opero, ed ho rilevato un dato nettamente contrastante, anche con quanto pubblicizzato dai media locali.
Il mercato immobiliare di Lecce, settore residenziale, nel primo semestre 2015 ha registrato un calo del circa -12,37% ( dati OMI Agenzia dell’Entrate) rispetto allo stesso semestre del 2014, un dato particolarmente allarmante considerando la diminuzione delle imposte gravanti sull’acquisto da gennaio 2015 e la riduzione del tasso d’interesse sui mutui ipotecari.
Solo l'anno 2014 ha fatto rilevare un interessante trend positivo rispetto rispetto il precedente 2013 (+17,46%), dato però che andrebbe confrontato con il numero di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari in Lecce aumentato notevolmente.
Pertanto, sarebbe interessante confrontarsi con altre realtà per comprendere, più dettagliatamente, il vero andamento del mercato.

 

[Carlo Garbuio]

confrontarsi con altre realtà per comprendere, più dettagliatamente, il vero andamento del mercato.

non vedo altre realtà migliori di un'indagine oggettiva e dettagliata da parte degli agenti immobiliari

 

[Bastimento]

Pertanto, sarebbe interessante confrontarsi con altre realtà

Se ho inteso correttamente , tu stai chiedendo riscontri su ciò che avviene su altre piazze, non conferme sulla piazza di Lecce che tu sei probabilmente in grado di conoscere.

non vedo altre realtà migliori di un'indagine oggettiva e dettagliata da parte degli agenti immobiliari

Ci sono dubbi sull'oggettività delle indagini dell'OMI, e sulle analisi pubblicate?

 

[Carlo Garbuio]

Ci sono dubbi sull'oggettività delle indagini dell'OMI, e sulle analisi pubblicate?

certamente

 

[Bastimento]

certamente

Considerato che provengono da una istituzione pubblica, se ne hai gli elementi, perchè non avanzare una denuncia per falso ideologico?

 

[Carlo Garbuio]

Considerato che provengono da una istituzione pubblica, se ne hai gli elementi, perchè non avanzare una denuncia per falso ideologico?

si può fare, non ci sono problemi
l'ho ribadito più volte nel forum, a convegni, a scuola ...
probabilmente in un futuro molto prossimo farò una serata a tema, perchè no!
quando si usano in qualsiasi modo dati di terzi l'errore più grande è dare per scontata l'affidabilità e non approfondire leggendo le note metodologiche e confrontando i risultati nel tempo. (d'altra parte l'errore è comprensibile per chi non lavora e non sa come interpretare il mercato immobiliare)
La stessa agenzia delle entrate dichiara, nelle quotazioni OMI, che le stesse non possono essere usate per la stima e che portano a indicazioni di larga massima ... e le stesse informazioni vengono utilizzate per analizzare il mercato immobiliare?
quale può essere l'utilità di un'indagine generica, nazionale e di larga massima?
i professionisti del mercato questi e altri problemi li conoscono e sanno come affrontarli e risolverli, gli altri no.

 

[Carlo Garbuio]

Ci sono dubbi sull'oggettività delle indagini dell'OMI, e sulle analisi pubblicate?

tu hai le prove dell'oggettività, della trasparenza e dell'affidabilità delle indagini OMI?

 

[Bastimento]

tu hai le prove dell'oggettività, della trasparenza e dell'affidabilità delle indagini OMI?

Ribaltare la domanda non è metodologicamente corretto. E non mi pongo comunque questo problema.
Mi permetto invece di fare alcune considerazioni su quanto tu hai affermato.

Ci sono dubbi sull'oggettività delle indagini dell'OMI, e sulle analisi pubblicate?

La tua risposta è stata

certamente

Ma quando sei entrato in dettaglio, hai modificato il target:

La stessa agenzia delle entrate dichiara, nelle quotazioni OMI, che le stesse non possono essere usate per la stima e che portano a indicazioni di larga massima ...

Direi quindi che confondi i termini:
un conto è l'oggettività ed affidabilità dei dati
un conto è la sua usabilità per scopi diversi da quelli per cui sono stati elaborati.

Quanto poi alla utilità ed alla tua domanda

quale può essere l'utilità di un'indagine generica, nazionale e di larga massima?

... mi sembrerebbe scontata la risposta: l'utilità è probabile l'abbia in primis per l'ente che ha svolto l'indagine: fiscale, previsionale di bilancio statale, ecc.

Considerato poi che queste analisi sono riferite alle singole provincie, una indicazione di massima di trend credo la diano.

Non sto comunque parlando di usabilità per stime e valutazioni specifiche.

 

[Ponz]

BAstimento: chiama l'omi e fatti dare i metodi di campionamento che usano per dare i valori.

Poi chiama qualche presidente delle assocaizioni, tipo quello di prato, che collabora con l'omi e fatti spiegare come funziona.

Poi vedi se è il caso di insistere.

 

[Carlo Garbuio]

Ma quando sei entrato in dettaglio, hai modificato il target:
Direi quindi che confondi i termini:
un conto è l'oggettività ed affidabilità dei dati
un conto è la sua usabilità per scopi diversi da quelli per cui sono stati elaborati.

non ho affatto modificato il target, rileggi pure, si tratta di una esemplificazione, di un apprfondimento, di un qualcosa in più che non vuoi cogliere nel contenuto cercando la sterile polemica.
approfondisci un pò di più il problema e te ne accorgerai da solo (sempre se ne hai voglia)

Ribaltare la domanda non è metodologicamente corretto. E non mi pongo comunque questo problema.
Mi permetto invece di fare alcune considerazioni su quanto tu hai affermato.

non ho affatto ribaltato la domanda, ma cosa vai dicendo?
ho solo chiesto a te la stessa cosa che tu hai chiesto a me.
io le prove dell'inaffidabilità le ho dimostrate in più occasioni, con i dati ufficaili e leggendo le note metodologiche che producono questi risultati:
tu hai fatto altrettanto? o al minimo ti sei letto di cosa si sta parlando?
hai letto cosa si intende per NTN?
hai approfondito come vengono realizzate le quotazioni OMI?

mi sembrerebbe scontata la risposta: l'utilità è probabile l'abbia in primis per l'ente che ha svolto l'indagine: fiscale, previsionale di bilancio statale, ecc.

la risposta è scontata, anzi scontatissima per i non addetti ai lavori
i professionisti invece sanno come verificare e contrastare queste informazioni inaffidabili.

un conto è l'oggettività ed affidabilità dei dati

le NTN non sono adatte a descrivere il mercato immobiliare, leggi e approfondisci di cosa si tratta, di cosa si sta parlando perchè da quanto si legge gli addetti ai lavori vedono che non lo hai ancora fatto