Proposta irrevocabile e tutela del venditore

[cometa]

Presso una agenzia immobiliare viene sottoscritta proposta irrevocabile di vendita di un appartamento.
Relativamente al prezzo di vendita nella proposta sono inserite le seguenti condizioni:
- la somma di € 50.000,00 viene versata dal proponente alla agenzia immobiliare a titolo di deposito cauzionale infruttifero: testualmente " quale deposito cauzionale infruttifero alla agenzia che alla firma della presente ( la proposta irrevocabile ) ne rilascia ricevuta...;
- altra somma di denaro verrà consegnata alla firma del contratto preliminare;
- il saldo residuo sarà, infine, versato alla sottoscrizione del rogito notarile.
Molto importante: in realtà il proponente non ha versato alcuna somma di denaro: nè a titolo di deposito cauzionale nè successivamente.
La proposta irrevocabile era valida sino all'autunno 2009: essa è stata sottoscritta dal proponente e controfirmata, per accettazione, dal venditore.
Non è stato firmato il preliminare nè si è giunti al rogito ( che doveva avere luogo a inizio 2010 ).
A seguito di gravi circostanze sopravvenute il venditore non intende più vendere al proponente: quest'ultimo, al contrario, insiste nel volere acquistare prospettando azioni legali e richieste risarcitorie.
A Vostro avviso tali richieste possono trovare fondamento giuridico? Soprattutto, la questione del deposito cauzionale ( formalmente indicato nella proposta anche se mai effettivamente corrisposto ) potrebbe costituire fonte di problemi per il venditore?
A questo punto il venditore intenderebbe scrivere al proponente comunicandogli la propria rinuncia alla vendita.
Sarei lieto di uno scambio di pareri. Grazie.

 

[Marina Langella]

Presso una agenzia immobiliare viene sottoscritta proposta irrevocabile di vendita di un appartamento.
Relativamente al prezzo di vendita nella proposta sono inserite le seguenti condizioni:
- la somma di € 50.000,00 viene versata dal proponente alla agenzia immobiliare a titolo di deposito cauzionale infruttifero: testualmente " quale deposito cauzionale infruttifero alla agenzia che alla firma della presente ( la proposta irrevocabile ) ne rilascia ricevuta...;
- altra somma di denaro verrà consegnata alla firma del contratto preliminare;
- il saldo residuo sarà, infine, versato alla sottoscrizione del rogito notarile.
Molto importante: in realtà il proponente non ha versato alcuna somma di denaro: nè a titolo di deposito cauzionale nè successivamente.
La proposta irrevocabile era valida sino all'autunno 2009: essa è stata sottoscritta dal proponente e controfirmata, per accettazione, dal venditore.
Non è stato firmato il preliminare nè si è giunti al rogito ( che doveva avere luogo a inizio 2010 ).
A seguito di gravi circostanze sopravvenute il venditore non intende più vendere al proponente: quest'ultimo, al contrario, insiste nel volere acquistare prospettando azioni legali e richieste risarcitorie.
A Vostro avviso tali richieste possono trovare fondamento giuridico? Soprattutto, la questione del deposito cauzionale ( formalmente indicato nella proposta anche se mai effettivamente corrisposto ) potrebbe costituire fonte di problemi per il venditore?
A questo punto il venditore intenderebbe scrivere al proponente comunicandogli la propria rinuncia alla vendita.
Sarei lieto di uno scambio di pareri. Grazie.

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Ma l'agente immobiliare ha firmato per ricevuta di avvenuto deposito di 50.000 € e la proposta era stata accettata dalla parte venditrice ?

 

[Umberto Granducato]

Ma soprattutto l'AI ha firmato per ricevuta un avvenuto deposito che di fatto NON ha ricevuto??

 

[Marina Langella]

Ma soprattutto l'AI ha firmato per ricevuta un avvenuto deposito che di fatto NON ha ricevuto??

Infatti volevo capire proprio quello ....

 

[Umberto Granducato]

Infatti volevo capire proprio quello ....

Un deposito di 50.000euro? ho letto bene? c'è qualcosa che non torna....

 

[Marina Langella]

Comunque è la prima volta che sento di un acconto cosi alto alla proposta

 

[cometa]

Riepilogo brevemente la situazione.
La proposta immobiliare è stata firmata " per accettazione " dalla parte venditrice.
Il tenore letterale della clausola relativa al deposito cauzionale è il seguente. " ...€ 50.000,00 deposito cauzionale infruttifero versato alla agenzia immobiliare che, alla firma della presente, ne rilascia ricevuta...".
Come riferito precedentemene la proposta è stata firmata sia dal proponente che dal venditore: non risulta alcuna firma apposta da parte dell'agente immobiliare.
Il fatto rilevante - per quanto consta - è che l'importo d € 50.000,00 ( nè, del resto, nessun altro importo ) non è mai stato effettivamente versato!
Poichè il venditore rifiuta di vendere al proponente, ritenete che quest'ultimo possa legittimamente vantare pretese?
Grazie.

 

[Antonello]

E' difficle immaginare che una persona ( a prescindere dalla professione) firmi una ricevuta dichiarando di avere in deposito 50.000 euro che al contrario non gli sono mai stati consegnati.
Qualcosa non quadra.
Ma è un vero mediatore?

Poichè il venditore rifiuta di vendere al proponente, ritenete che quest'ultimo possa legittimamente vantare pretese?

Penso che il mediatore sarà chiamato in causa dal proponente e dal proprietario per la restituzione della somma sottoscritta per ricevuta.

 

[Marina Langella]

E' difficle immaginare che una persona ( a prescindere dalla professione) firmi una ricevuta dichiarando di avere in deposito 50.000 euro che al contrario non gli sono mai stati consegnati.
Qualcosa non quadra.
Ma è un vero mediatore?


Penso che il mediatore sarà chiamato in causa dal proponente e dal proprietario per la restituzione della somma sottoscritta per ricevuta.

Hai davvero firmato per ricevuta di avvenuto deposito per 50.000 euro?

 

[cometa]

Come già precedentemente ricordato
- l'agente afferma che l'importo non è stato corrisposto;
- richiamo nuovamente la clausola " € 50.000,00 quale deposito cauzionale infruttifero versato alla agenzia immobiliare che alla firma della presente ( ovviamente da intendersi quale la presente proposta di acquisto.....) ne rilascia ricevuta ": a Tuo avviso tale dizione costituisce già, di per sè, ricevuta e quietanza od occorre una ricevuta autonoma?
Ribadisco che la proposta è stata sottoscritta sia dal proponente che dal venditore " per accettazione " ( sottoscritte, altresì, le c.d. clausole onerose ex art. 1341-1342 c.c. ).
La questione è sempre la stessa: il timore che parte proponente possa rivendicare la restituzione di un importo mai effettivamente versato ma indicato nella proposta....
Come già esposto in precedenza il venditore rifiuta di vendere al proponente, il quale pare intenzionato all'acquisto....