Ristrutturazione Totale Per Vendita (flipping)

[PyerSilvio]

Ahahhaha beh allora... Il discorso cambia.!!! i miei immobili sono belli..dai... e ben ristrutturati.. te li farei vedere .. vuoi fare un sopralluogo?? Così mi fai una stima di massima.. a Legnano però... Non so se sei della zona ! Fammi sapere !

Grazie e ciao

Fuori dal mio territorio sono schizzinoso.

Poi te lo immagini..
Trattare un appartamento a 40km di distanza.
Per fare un appuntamento occorre mezza giornata.

Roba da ciabattini.

 

[Alessi M.]

..Un immobiliarista puro, o quanto meno che si rispetti, evita i costi di trasferimento mandando all'atto l'acquirente con il venditore originale.

In che modo?

 

[Nello78]

Fuori dal mio territorio sono schizzinoso.

Poi te lo immagini..
Trattare un appartamento a 40km di distanza.
Per fare un appuntamento occorre mezza giornata.

Roba da ciabattini.

Grandissimo! Ti faccio sapere allora!
Buon lavoro e grazie ancora

 

[Nello78]

In che modo?

Es. Cessione del preliminare

 

[ingelman]

Rivendere senza toccare nulla e' assai piu' reddittizio che rivendere ristrutturando.

Che bagianata è mai questa?
Allora tutti i piccoli investitori/imprenditori ... che mettono in atto delle operazioni di compravendita sono tutti pazzi

Le aste non sono da sottovalutare (anche se io non le amo soprattutto quando trovo scritto nella perizia del CTU "immobile occupato dal esecutato o da terzi)

Commercialmente parlando gli aspetti da considerare sono molti
Chi acquista per poi rivendere agisce sotto forma d'impresa soggetto a tassazione
Sorvoliamo l'aspetto meramente fiscale

@Nello78 secondo me ragiona bene, ed io farei altrettanto da imprenditore

Se dovessi ragionare da imprenditore immobiliare riferito alla compravendita (escludendo la mia identità di intermediario immobiliare)
Sicuramente mi orienterei su acquisti di immobili che, data la loro condizione oggettiva, abbiano requisiti tali da far scattare la molla all'imprenditore lungimirante il quale dopo una corretta "due diligence" (acquisto - imposte - costi di ristrutturazione e ricavo)
acquisterei consapevole dell'investimento.

(molti piccoli costruttori dei tempi d'oro si sono orientati su questo tipo d'investimenti)
Molto meno rischiosi ... più alla loro portata ... con minor guadagno ma con rischi d'impresa ridotti.

Molti mi richiedono appartamenti da ristrutturare di ampia metratura (prezzo sicuramente più contenuto in proporzione al rapporto Euro/mq dove ci sia la possibilità di frazionamento in due unità.

Tutto dipende dal prezzo d'acquisto ante operam e le peculiarità dell'immobile da trasformare

 

[Nello78]

Che bagianata è mai questa?
Allora tutti i piccoli investitori/imprenditori ... che mettono in atto delle operazioni di compravendita sono tutti pazzi

Le aste non sono da sottovalutare (anche se io non le amo soprattutto quando trovo scritto nella perizia del CTU "immobile occupato dal esecutato o da terzi)

Commercialmente parlando gli aspetti da considerare sono molti
Chi acquista per poi rivendere agisce sotto forma d'impresa soggetto a tassazione
Sorvoliamo l'aspetto meramente fiscale

@Nello78 secondo me ragiona bene, ed io farei altrettanto da imprenditore

Se dovessi ragionare da imprenditore immobiliare riferito alla compravendita (escludendo la mia identità di intermediario immobiliare)
Sicuramente mi orienterei su acquisti di immobili che, data la loro condizione oggettiva, abbiano requisiti tali da far scattare la molla all'imprenditore lungimirante il quale dopo una corretta "due diligence" (acquisto - imposte - costi di ristrutturazione e ricavo)
acquisterei consapevole dell'investimento.

(molti piccoli costruttori dei tempi d'oro si sono orientati su questo tipo d'investimenti)
Molto meno rischiosi ... più alla loro portata ... con minor guadagno ma con rischi d'impresa ridotti.

Molti mi richiedono appartamenti da ristrutturare di ampia metratura (prezzo sicuramente più contenuto in proporzione al rapporto Euro/mq dove ci sia la possibilità di frazionamento in due unità.

Tutto dipende dal prezzo d'acquisto ante operam e le peculiarità dell'immobile da trasformare

Condivido al mille per mille.

 

[PyerSilvio]

Che bagianata è mai questa?

Una cosa talmente semplice da essere elementare come l'aritmetica.

Allora tutti i piccoli investitori/imprenditori ... che mettono in atto delle operazioni di compravendita sono tutti pazzi

Operazione tipo:

Tre locali popolare in buona posizione da riattare 100 mq.
Era di nonna Mafalda.
Uno come ce ne sono milioni sul territorio nazionale.

60 mila prezzo convenuto.
5 mila spese di agenzia.
30 mila costi di ristrutturazione.

Oltre ad Imposte, spese di trasferimento, oneri tecnici di riconformazione varie e plusvalenze, eventuali da sommare.

A seconda della spregiudicatezza dell'operatore.

Ad occhio croce sommano circa 103 / 105 mila euro. Se sei stato un bravo imprenditore.

Prezzo di rivendita 120 mila.
Dopo un anno di giacenza sul mercato sei mesi di lavoro e il capitale immobilizzato per un anno e mezzo.

Ricavo dell'imprenditore circa 15 mila euro.
Salvo plusvalenze.

Qualsiasi intermediario o immobiliarista di sorta, in questa stessa vicenda, incassa 5k dall'acquirente e due dal venditore, nella prima vendita.

Sicche' gli eredi di nonna Mafalda ricavano un netto realizzo di 58k euro.
Senza dubbio parliamo di un discreto affare.
500 euro mq in molte zone d'Italia sono appena sufficienti per un sottotetto.

Se parliamo di residenziale, poco al di sotto, siamo nell'ambito degli Affaroni.

Nella rivendita successiva, il vettore incassa altri cinque mila, omnicomprensivo solo dalla parte acquirente, consumatore finale.

Che acquista dunque, chiudendo il cerchio, rompendo il muro dei 130 mila, considerando i costi di trasferimento.
Operazione che se finanziata al 100% rompe il muro dei 150mila di dichiarato in atto.
Che fanno tre volte tanto, cio' che hanno incassato l'anno prima, i nipoti della nonna.

Mentre, venendo al punto, il totale ricavo per il vettore intermediario e' di 12 mila euro.

Senza toccare ne un mattone, ne immobilizzare manco per un minuto, nemmeno cento euro.

Io non so' se gli imprenditori sono tutti pazzi.
Oppure se cio', come sostieni tu, sia una baggianata.

Di sicuro in ogni mestiere bisogna saper fare uno piu uno.

Che uno abbia 8 anni oppure 55 il risultato di questa somma aritmetica e' sempre lo stesso.

Uno piu uno fa due Zio.

 

[Utente Cancellato 48223]

Siete da AMMIRARE, sono retrogrado lo riconosco, mettere in piedi un sistema che preveda la partecipazione di professionisti, tecnici, legali, beghe con l'imprese per guadagnare 12000 euro (se ne fai frequentemente sei bravissimo), ma non sono più i tempi delle vacche grasse, dove tanti acquistavano TUTTO, oggi l'immobiliare è diventato molto pericoloso, la storia della nonna mafalda presenta tanti se, mi ricorda molto la roulette russa o come si dice in francese mi ricorda la storia del saltatore di pali !

 

[Nello78]

Una cosa talmente semplice da essere elementare come l'aritmetica.

Ovviamente le cifre a cui punto ( già fatto due operazioni ma in Milano e non provincia) sono molto diverse.. dal tuo esempio togli sempre un bel 50/60 percento sui costi di acquisto e ristrutturazione.. e mantieni ok il prezzo di vendita. Direi che come affare ci sto dentro. No ?
Ah, dimenticavo .. i tempi di rivendita sui due immobili già venduti sono stati di 3 e 2 settimane. Ovviamente vendo io. Privato no agenzia. Ed acquisto sempre all'asta. ( 600€ tra custode e tasse).

Le scorse volte ho fatto un 70 e 45 % di ritorno dell'operazione.

Direi che per essere alle prime sono quasi bravo.

Speriamo che mi vada sempre bene !

È matematica..la vita, ma anche emozione. Cosa che tu smonti sempre.

Un caro saluto.

 

[PyerSilvio]

ma non sono più i tempi delle vacche grasse, dove tanti acquistavano TUTTO,

Le quotazioni immobiliari sono ai minimi storici.

Se non è il momento di comperare ora...

È matematica..la vita, ma anche emozione. Cosa che tu smonti sempre.

..Ma figurati..

Ti auguro di fare sempre ottimi affari e di emozionarti sempre.

Anche io mi esalto quando reperisco prodotti introvabili a prezzi convenienti.

Una vera e propria goduria poi, andare a venderglieli al vicino confinate, che stava lì cent'anni prima di me.