Proposta d'acquisto accettata dal venditore, l'agente può continuare le visite e accettare proposte?

[Avv Luigi Polidoro]

Giusto e con una precisazione per gli utenti non esperti di legge (avvocato mi perdoni l'entrata ma qua se non stiamo attenti poi vogliono "rivalersi" anche su di noi ): Il venditore potrà accettare ulteriori proposte se subordinate al non perfezionamento di ulteriori proposte esistenti.

Se la proposta è subordinata alla non esistenza di altre proposte esistenti (cioè, se ho ben capito, alla non esistenza di proposte accettate e vincolanti), il venditore non potrà accettare alcuna proposta sino a che è efficace quella di cucieleloris.
Ad ogni modo una proposta simile sarebbe semplicemente aberrante quindi credo che nessuno dovrà mai essere chiamato ad occuparsene.

 

[il_dalfo]

forse mi son spiegato male, riprovo:
- il nuovo proponente sarà/verrà edotto dell'esistenza di una precedente proposta, già accettata dal venditore ma subordinata all'ottenimento di mutuo. Mutuo che dovrà esser ottenuto entro il 10/10/18 (esempio)
- la nuova proposta verrà subordinata (clausola sospensiva) al non ottenimento del mutuo entro la data del 11/10/18 (in questo momento decade la sospensiva di questa nuova proposta che prende così piena efficacia). Allo stesso tempo, se la precedente proposta si perfezionerà (il precedente proponente ottiene il mutuo entro i termini previsti, decade la sospensiva) la nuova proposta s'intende priva d'efficacia (con le relative formule di rito).

Se la nuova proposta non è anch'essa da subordinare a ulteriori sospensive (cosa comunque fattibile), ecco che la casa è venduta (o quando danno il mutuo al primo proponente, o quando a questi non vien concesso il mutuo).

 

[Bruno2301]

Ma la proposta è stata registrata?

 

[il_dalfo]

Ma la proposta è stata registrata?

Improbabile: se sospesa non è perfezionata in contratto.
Si può comunque registrare, anche se al momento sarebbe solo uno spreco di denaro.

 

[Bruno2301]

e ho capito, ma se vuol fare rivalsa o non sò che cosa e per che cosa, si è almeno preoccupata della registrazione dela proposta? Io lo farei, perchè qua si chiedono sempre diritti ma i doveri dove stanno?

 

[il_dalfo]

si è obbligati a registrare i contratti ma, tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.
Al di la di ciò, non sussiste l'imparzialità dell''AI in questo caso: la proposta è stilata e firmata dal venditore, quindi in questa prima fase il lavoro dell'AI tra cucieleloris ed il venditore è concluso (se verrà dato il mutuo la sospensiva decade ed il contratto si perfeziona, di conseguenza l'AI matura il diritto alla provvigione).
Nulla vieta all'AI di far visionare l'immobile ad ulteriori interessati ed eventualmente raccogliere da questi delle proposte.

 

[Bruno2301]

si è obbligati a registrare i contratti ma, tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.
Al di la di ciò, non sussiste l'imparzialità dell''AI in questo caso: la proposta è stilata e firmata dal venditore, quindi in questa prima fase il lavoro dell'AI tra cucieleloris ed il venditore è concluso (se verrà dato il mutuo la sospensiva decade ed il contratto si perfeziona, di conseguenza l'AI matura il diritto alla provvigione).
Nulla vieta all'AI di far visionare l'immobile ad ulteriori interessati ed eventualmente raccogliere da questi delle proposte.

Qua devo correggerti in quanto vanno registrate tutte le proposte e tutti i contratti indipendentemente da sospensive o che sò io, in quanto ciò che ha firmato è un vero e proprio contratto che ha validità frà le parti ed è vincolante. Altra cosa è la sospensiva con la quale gli effetti del contratto si producono solo all'avverarsi.
Quindi ribadisco ciò che è stato firmato ed è vincolante va registrato sempre.
Altra cosa sono le obbligazioni che nascono per l'AI ma è un altro capitolo che non riguarda le imposte che devono pagare.

 

[francesca63]

tecnicamente, una proposta "sospesa" non è un contratto.

Tecnicamente, una proposta (con sospensiva o meno) , è un atto unilaterale.
Una proposta accettata (con sospensiva o meno) , e con comunicazione di avvenuta accettazione , è a tutti gli effetti un contratto.
Un contratto con condizione sospensiva, è un contratto non ancora efficace, ma pur sempre un contratto: da cui derivano comunque obblighi per le parti.

 

[ab.qualcosa]

Io lo farei, perchè qua si chiedono sempre diritti ma i doveri dove stanno?

La registrazione al proponente al massimo fornisce la data certa, può essere utile ma non indispensabile.
Il resto lascia il tempo che trova.

 

[il_dalfo]

Ho controllato in AdE (ormai mi sento un po' Virgilio) ed avete ragione. A mio avviso si dovrebbe valutare se ciò non sia in contrasto con la maturazione del diritto alla provvigione ma la risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF la vede come giustamente avete detto voi.
Riporto la nota: "Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo) si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l'imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall'Agenzia delle Entrate, pertanto è necessario verificare preventivamente con l'ufficio dove si registra l'atto."